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Nebengebäude im Mietvertrag eingeschlossen?

03.08.2019 11:52 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo,

wir wohnen in einem sehr abgelegenen Haus mit 4000m2 Grundstück drumherum. Der Landwirt 400 Meter weiter hat schon lange vor unserem Einzug das Haus an seine Tochter überschrieben die auch Vermieterin ist.

Da es Unstimmigkeiten über die Rasenpflege seitens des Landwirts gibt hat er ungefragt auf unserem gemieteten Grundstück einen Grossteil des Rasens gemäht und kam einen Tag später und meldete „Eigenbedarf" an unserer Scheune an. ca. 90m2 und von uns als Garage genutzt. Diese steht offensichtlich mit auf unserem Grundstück und ist unserer Meinung nach Teil des gesamten Mietobjektes. Ebenso wie ein kleiner Schuppen. Im Mietvertrag werden jedoch weder genaue Grundstücksgrenzen noch die ausdrückliche Mitbenutzung der Nebengebäude geregelt.

Wir nutzen die Scheune von Tag 1 des Mietvertrages und sie wurde für uns auch extra zum Einzug ausgeräumt und übergeben. Wir sehen die „Entziehung der Nutzungsrechte" (die inzwischen mündlich) von der Vermieterin bestätigt worden (Frist: Ende des kommenden Folgemonats) ist als reine Schikane. Der Landwirt ist nicht mehr aktiv und hat selbst ausreichend Nebengebäude.

Zusätzlich würde die Nutzung der Scheune auch bedeuten einen Teil unserer Einfahrt mitbenutzen zu müssen. Die Einfahrt in die Scheune geht nicht von der öffentlichen Strasse.

Für uns stellt sich vor allem die Frage wie stark, oder schwach, unser Standpunkt bzgl der Frage ist, was genau zum Mietobjekt gehört, wenn dies nicht im Mietvertrag definiert ist. Ist dann davon auszugehen, dass die Nebengebäude (automatisch) im Mietvertrag eingeschlossen sind? Wert muss wie einen Nachweis führen?

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn im Mietvertrag nichts genau definiert worden ist, kann man nicht automatisch davon ausgehen, dass alle Nebengebäude auch mitvermietet sind; insoweit hätten Sie die Beweispflicht dafür, dass neben dem Wohngebäude auch die Nebengebäude mitvermietet worden sind.


Dabei kommt es aber nicht allein auf den schriftlichen Mietvertrag ( der gesondert geprüft werden sollte) an.

Da ein Mietvertrag nicht zwingend schriftlich geschlossen werden muss, würden auch mündliche Absprachen und ein schlüssiges Verhalten die Inbezugnahme der Nebengebäude in den Mietvertrag durchaus bewirken.


Und solche Absprachen gab es hier nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung, wobei aber (siehe oben) die Beweislast bei Ihnen liegt.

Denn nicht nur die Räumung und die Übergabe machen deutlich, dass es mit zum Mietobjekt gehört - auch die Meldung von Eigenbedarf mit Räimungsverlangen ist ein sicheres Anzeichen für die Absprache. Denn ohne so ein Einbeziehen in den Vertrag hätte ja ein "Eigenbedarf" gar nicht angemeldet werden müssen.


Dadurch hat die Gegenseite Ihnen also ein sehr starkes Argument für die Einbeziehung der Scheune und Nebengebäude in den Vertrag geliefert; zusätzlich sollte der Mietvertrag aber insgesamt nochmals geprüft werden, da ggfs. sich auch der Gesamtheit des Vertrages sogar nich etwas Schriftliches ergeben kann.


Dann aber kann die Scheune nicht losgelöst vom gesamten Mietvertrag gekündigt werden, so dass das Räumungsverlangen ins Leere geht, und zwar unabhängig von der fehlenden Schriftform der Teilkündigung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2019 | 13:13

Hallo Herr Bohle,

vielen Dank für ihre Antwort.

Zum Verständnis: Würde denn ein Nebengebäude wie Garage, Schuppen, kleine Scheune als Garage genutzt, nicht automatisch mit zum Mietobjekt gehören, wenn es unstrittig auf einem einzelnen Grundstück steht? Die Nicht-Nutzung oder andere Vereinbarungen sind ja nicht im Mietvertrag formuliert.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2019 | 14:05

Sehr geehrter Ratsucnender,


diese Gebäude gehören NICHT automatsich zum Mietumfang. Daher hatte ich geschrieben:

"Man man nicht automatisch davon ausgehen, dass alle Nebengebäude auch mitvermietet sind."

Es wäre also durchaus denkbar, dass diese Gebäude NICHT mitvermietet sind, auch wenn sie unstreitig auf dem Mietgrundstück stehen. Das kommt häufig vor und ist nichts Ungewöhnliches.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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