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Nebenabrede zum Immobilienkaufvertrag

| 13.06.2008 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich habe vor drei Jahre ein Reihenhaus bezugsfertig von einem Bauträger erworben. Im verhandelten Kaufpreis war unter anderem die Einbauküche mit einem Preis € 4.000,00 enthalten, jedoch nicht seperat in der Urkunde aufgeführt. Da ich mir eine Küche individuell aussuchen wollte, habe ich in Absprache mit dem Bauträger diese selbst direkt erworben und auch bezahlt. Der Kontoauszug liegt vor. Im Gegenzug habe ich eine Quittung in Höhe der € 4.000,00 des Bauträgers bekommen, die rechtsverbindlich von Geschäftsführer unterschrieben war. Dieser war auch seitens der Bauträgerfirma bevollmächtigt, solche Nebenabreden tätigen zu dürfen.
Der Kaufvertrag wurde ca. eine Woche nach dem Quittungsdatum vor dem Notar geschlossen. Im Kaufvertrag wurde die Kaufpreisforderung zugunsten der Bauträgerbank abgetreten.
Seit ca. einem Jahr läuft nun das Insolvenzverfahren des Bauträgers. Nun werde ich wiederholt seitens des Insolvenzverwalters aufgefordert, die Restkaufpreisforderung in Höhe von € 4.000,00 "ein zweites Mal" zu leisten. Insbesondere die Gläubigerbank vertritt die Rechtsauffassung, die Kaufpreisabtretung umfasst auch den Küchenwert und ich könne trotz Zahlungsnachweis den Betrag nicht anrechnen.

Meine Frage: Umfasst die Kaufpreisabtretung auch die € 4.000,00, für die ich eine Woche vor Beurkundung bereits eine Quittung des Bauträgers bekommen habe? Muss ich die Zahlung leisten, obwohl ich nachweisen kann, dass mein Vorgehen genauso mit dem Bauträger besprochen war?
Vielleicht können Sie mir auch die rechtliche Grundlage für Ihre Antwort mitteilen.

Vielen Dank im voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Die Vereinbarung mit dem Geschäftsführer über die Anrechung des Kaufpreises für die Küche bzw. die Ausstellung einer Quittung durfte zunächst wirksam sein. Insoweit können Sie gegenüber dem Insolvenzverwalter einwenden, dass Sie Ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag bereits erfüllt habe. Der Insolvenzverwalter müsste zudem darstellen auf welche Rechtsgrundlage er seinen vermeintlichen Anspruch stützt. Möglich wäre, dass er seine Forderung auf sein Verwaltungs- und Verfügungsrecht nach § 80 InsO stützt und ausstehende Forderung für die Insolvenzschuldnerin beitreibt. Jedoch ist durch die Zahlung kein Anspruch für die Insolvenzmasse erkennbar.

2. Das Argument hinsichtlich der Abtretung an die Bank ist für Sie nicht maßgeblich, wenn Sie von der Abtretung keine Kenntnis hatten. Danach konnten Sie befreiend an Ihren Vertragspartner leisten, wie dies im Fall der Küche erfolgt ist, § 407 BGB.
Die Bank müsste eine Abtretung Ihnen gegenüber offengelegt haben und Zahlung an die sich verlangt haben. War dies nicht der Fall konnten Sie eine entsprechende Vereinbarung mit dem Geschäftsführer treffen. Danach hat die Bank gegen Sie keinen Anspruch.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Einblick verschafft zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2008 | 20:05

Hallo, Herr Schröter!


Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

Bezüglich der Abtretung gibt es noch eine Nachfrage meinerseits:
Im Kaufvertrag steht: "Der Anspruch des Verkäufers auf Kaufpreiszahlung und die Darlehensansprüche des Käufers werden vom Verkäufer an die Vereinsbank zungunsten des Kontos... sicherungshalber abgetreten. der Verkäufer bleibt zur Mahnung, Fristsetzung und Einziehung (an das Finanzierungsinstitut) berechtigt."

Gilt mit diesem Passus die Abtretung als angezeigt (oder hat der Passus eher nachrichtlichen Charakter-es gab keinen Schriftwechsel mit der Bank?) und muss ich damit an die Vereinsbank zahlen? Wenn ja, auch wenn der Kaufvertrag zeitlich nach der Quittung erfolgte? Oder hat die Vereinsbank durch die zeitliche Abfolge einen Anspruch an die Insolvenzmasse, da der Geschäftsführer zum Zeitpunkt des Kaufvertrages wusste, dass nicht der gesamte Kaufpreis mehr zu leisten war?


Zu der Quittung ist zu sagen, dass diese ein Schreiben des Bauträgers ist, welches bestätigt, dass der genannte Kaufpreis eine Küche im Wert von € 4.000,00 enthält. Das Geld habe ich tatsächlich natürlich nicht an den Bauträger, sondern an das Küchenstudio geleistet. Ist der Empfänger des Geldes von Bedeutung?

Nochmals vielen Dank für Ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.06.2008 | 23:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Abtretung gilt durch den angeführten Passus als angezeigt. Insoweit können Sie mit schuldbefreiender Wirkung nur an das Konto bei der Vereinsbank leisten.

Soweit Sie an den Geschäftsführer geleistet haben, bleiben Sie gegenüber der Bank zur nochmaligen Leistung verpflichtet, haben aber gegen den Geschäftsführer möglicherweise persönlich einen Erstattungsanspruch und können soweit Sie noch mal leisten müssen die Erstattungsforderung zur Insolvenztabelle anmelden. Einen Anspruch des Insolvenzverwalters zur nochmaligen Leistung sehe ich durch die Abtretungsvereinbarung gerade nicht.

Hierbei wäre zu beachten, dass die Abtretung bzw. die mögliche Zahlung in einen anfechtbaren Zeitraum fällt, die Bank die entsprechenden erlangten Zahlung wieder an den Insolvenzverwalter herauszugeben hätte, so dass Sie dann ebenfalls nicht zur Leistung an die Bank, sondern an den Insolvenzverwalter verpflichtet wären. Gegenüber dem Insolvenzverwalter können Sie dann aber wieder die Erfüllung der Kaufpreiszahlung durch die Quittung geltend machen. Hier ist aber entscheidend, wann die Zahlungen und der Antrag auf Insolvenz erfolgt sind.

Die Vereinsbank hat einen Anspruch an die Insolvenzmasse aus den nicht zurückgeführten Darlehen, die Sie zur Insolvenztabelle anmelden kann. Ob die Forderungen der Bank durch die € 4.000,- entsprechend höher ausgefallen sind, ist sicherlich nur schwer zu beurteilen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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