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Nebekosten, die nicht im Mietvertrag stehen, nachträglich fürs Folge-Jahr

| 08.05.2009 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
Erst einmal die Beschreibung der Wohnung/Haushälfte, da das für spätere Sachverhalte wichtig ist:

Wir bewohnen eine "Haushälfte". Unsere Vermieter haben einen seperaten Anbau an ihr ursprüngliches Haus gebaut. Dort befindet sich auch der Eingang unserer Whg. Dieser Anbau befindet sich nicht über dem Vermieter, ist also seperat. Aber in der 2. Etage mündet unsere Wohnung/ Haushälfte in das Obergeschoss der Vermieter, d.h. deren obere Etage ist mit unserer Wohnung verbunden und wird auch durch uns benutzt. So dass, die Vermieter-Whg aus Untergeschoss Ursprungshaus und unsere Mietwhg. aus Anbau (hier liegen Gä.WC, Wohnzimmer, Küche, Essbereich, seperater Dachboden) und Obergeschoss Ursprungshaus (3 Schlafräume, Büro, Bad) bestehen.Zusätzlich ist die Mietung eines kleinen Gartens, sowie Schuppen und Carport Bestandteil des Vertrages. Der Mietvertrag wurde im Juli letzten Jahres geschlossen.

Nun zum Sachverhalt:

Nach fehlerhafter Nebenkostenabrechnung, der wir erfolgreich widersprochen haben, versucht der Vermieter jetzt durch andere Mittel Geld für das Folgejahr reinzuholen:
"Änderungen der Betriebskosten ab 10.05.2009"

1.Wasserversorgung/Entwässerung:

Die Berechnung erfolgt bisher nach Anzahl der Personen (2 gemeldet, ständig wohnhaft)

Nun soll geändert werden:
"...auch regelmäßig anwesender (nicht gemeldeter) Personen sobald die Anwesenheit auf 1 Person umgerechnet über 7 Wochen/Jahr beträgt. Es werden die gesamten Tage der Anwesenheit (auf 1 Person umgerechnet) ins Verhältnis zu den Tagen des Abrechnungszeitraumes gesetzt. Es ist uns, so oft wie wir es für nötig erachten, eine wahrheitsgemäße Auskunft über die Anzahl der Anwesenheitstage von nicht gemeldeter Personen zu geben." - gemeint sind damit meine Kinder, die gemeldet und wohnhaft beim Vater sind und nur 14tägig/Teile der Ferien bei uns zu Besuch sind. Der Vermieter wurde darüber vor Einzug der Wohnung (07.08) informiert. Desweiteren ist mein Lebensgefährte berufstätig und den ganzen Tag ausser Haus. Das Vermieter-Ehepaar ist Rentner/Hausfrau, also den ganzen Tag zu Hause.

Dass der Verteilerschlüssel auf gemeldete Personen angerechnet wird oder auf Grundfläche umgerechnet wird, ist mir bewusst. Aber jetzt auf nicht-gemeldete Personen (Kinder die zu Besuch)?

2. Heizungskosten:
"Bei Nutzung aller Thermo-vorhänge und regelmäßiger Kontrollmöglichkeitdurch uns erfolgt die Berechnung im Verhältnis 1.1. Bei (auch teilweiser) Nicht-Nutzung der Thermo-Vorhänge oder Verweigerung einer Kontrolle durch uns erfolgt die Berechnung 1. 1,1"
Dazu ist zu sagen, dass die Nutzung von Thermovorhängen im Mietvertrag schon so steht und wir diese angebracht haben. Nur von der regelmäßigen Kontrolle steht da nichts. Ist es überhaupt rechtens, so etwas festzuhalten? Wir wohnen in einer großen offenen Wohnung, d.h. der Bereich Küche-, Essbereich ist nicht getrennt vom Treppenbereich. deshalb soll dort ein "Thermo-Vorhang" den Bereich abschirmen, damit die Wärme im Treppen-Bereich (Eingangs-Bereich) nicht verschwindet. Der Vorh. ist ein schwerer Woll-Vorhang, der nicht mal bis ganz zum Boden reicht. Ich bezweifele, dass dieser überhaupt etwas bewirkt... Ein 2. Vorhang ist im Bereich der Grenze Anbau- Vermieterursprungshaus.

3. Gartenpflege:
Dieser Posten ist im Mietvertrag wie folgt aufegführt: "bei Ziffer 6.1.5 (Gartenbereich) sind die Mieter zuständig für den Eingangsbereich von der Grundstücksgrenze bis zum Carport und der Haus- und Terassentür...Die Grünfläche [anmerk.: mietgemieteter Garten] wird von den Vermietern mitgemäht, sie erhalten die Erlaubnis den Strom dafür vom Carport der Mieter zu benutzen. Die Gartenarbeiten im bepflanzten Bereich des Vorgartens werden durch die Vermieter ausgeführt. Dadurch fallen für die Mieter ... keine Nebenkosten an."

Nun sollen wir zukünftig laut Brief bezahlen:
"Die Gartenarbeiten im Eingangsbereich der Mietwhg werden zukünftig mit dem Stundensatz von 10€ für Eigentümer-Eigenleistung berechnet. Desgleichen werden bei notwendigen Sprengen diese Gartenteils die Stromkosten für die Wasserpumpe angerechnet. Die Berechnung erfolgt im Verhältnis 10% Vermieter und 90% Mieter." Wie soll das funktionieren? Woher weiß ich, wann, wie lange diese benutzt wurde? Da kein seperater Stromkreis/Ablesegerät für Pumpe vorhanden ist.
Wir sollen ihr Hobby finanzieren, weil sie dort aus Langeweile ständig gärtnert. ???

4. Dachrinnenreinigung
Dieser Posten existiert im Mietvertrag nicht. Nun sollen wir zukünftig laut Brief bezahlen:
"Die Dachrinnen-Reinigung erfolgt nach Bedarf und wird entweder vom Vermieter oder einer Fachfirma ausgeführt. Für den Vermieter werden 10€ /Std. für Eigentümer-Eigenleistung berechnet oder es wird die Firmenrechnung zugrunde gelegt. Die Kosten der Reinigung sind im Bereich des Anbaus zu 100% vom Mieter zu tragen, im Bereich des Altbaus je zu 50% vom Vermieter und Mieter."

Ist diese schriftliche Änderung zum 10.05.09, erhalten gestern 07.05.09, zulässig?
Sind wir vom § 573a betroffen, so dass uns eine Kündigung ins Haus stehen könnte?
Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Eine Veränderung der Betriebskostenpauschale einseitig durch den Vermieter ist gemäß § 560 BGB möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde, also im Mietvertrag eine entsprechende Klausel steht, nach der der Vermieter die Pauschale erhöhen darf. Die Änderung ist schriftlich anzuzeigen und verpflichtet den Mieter für den übernächsten Monat nach dieser Anzeige, § 560 Abs. 2 BGB.
Der Abrechnungsmaßstab ist in § 556a BGB geregelt. Eine Änderung dieses Maßstabes erfolgt nach Absatz 2 durch schriftliche Erklärung des Vermieters dem Mieter gegenüber; sie ist nur ab dem kommenden Abrechnungszeitraum möglich, nicht aber für den laufenden. Die schriftliche Änderung, die Ihnen Ihre Vermieter haben zukommen lassen, ist daher so nicht zulässig.
Zu 1: Eine Anrechnung von Besuchern bei den Nebenkosten ist nicht zulässig. Streitig ist allein, wann kein Besuch mehr vorliegt. Wenn von einer regelmäßigen Anwesenheit des Besuchers auszugehen ist, wenn dieser also beispielsweise von der besuchten Wohnung zur Arbeit geht und wieder zurückkommt oder dort offensichtlich lebt (z.B. Wäsche wäscht), dann liegt kein Besuchen, sondern ein Wohnen vor. Beim Aufenthalt der eigenen Kinder für mehrere Tage oder auch Wochen in den Ferien ist jedoch mit Sicherheit ein Wohnen zu verneinen, wenn in der Gesamtschau über das Jahr betrachtet der Eindruck eines Besuches bestehen bleibt. Auch ein ständiges Auskunftsverlangen der Vermieter ist nicht rechtens.
Zu 2: Auch diese Regelung ist nicht als wirksam anzusehen. Zum einen greift eine Kontrollbefugnis der Vermieter in die Persönlichkeitsrechte der Mieter und in das Recht auf Vertraulichkeit der Wohnung ein, zum anderen ist bereits das Vorschreiben von entsprechenden Vorhängen an sich ein Eingriff in den geschützten Bereich. Wenn die Vermieter Bedenken haben, dass die Mieter zu viel Heizenergie verbrauchen, sollten sie sich um separate Verbrauchszähler bemühen und dann verbrauchsabhängig abrechnen.
Zu 3: Dieser Punkt müßte vertraglich vereinbart werden. Eine einseitige Änderung durch die Vermieter ist nicht möglich.
Zu 4: Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Wenn also die Dachrinnenreinigung nicht im Mietvertrag als umlagefähiger Nebenkostenpunkt aufgeführt ist, kann auch hier keine einseitige Änderung des Mietvertrages und keine Umlegung der Kosten auf Sie als Mieter erfolgen. Kosten einer Dachrinnenreinigung können zwar grundsätzlich als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, dies aber nur dann, wenn die Umlegung mit dem Mieter vereinbart worden ist, z.B. durch einen gänzlichen Verweis im Mietvertrag auf § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung).

Abschließend ist zu sagen, dass die Regelung in der von Ihnen geschilderten Gestalt nicht rechtswirksam ist.
Da das Haus aus nicht mehr als zwei Wohnungen besteht und von den Vermietern selbst bewohnt wird, kommt § 573a BGB in Betracht und dürfte nach Ihren Schilderungen auch anwendbar sein. Es handelt sich um eine sogenannte Einliegerwohnung. Hierbei spielt es nicht unbedingt eine Rolle, dass Sie einen separaten Eingang haben; vielmehr ist auf die Gesamtsituation abzustellen, wie oft sich die Parteien begegnen und ob nach der Verkehrsanschauung von zwei Gebäuden zu sprechen ist. Dies dürfte bei der von Ihnen geschilderten Wohnsituation nicht der Fall sein, so dass die Vermieter die Möglichkeit der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB haben dürften.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2009 | 17:41

Vielen lieben Dank, für die schnelle Antwort. (zu unseren Gunsten *freu*)
Ich hätte da aber noch eine kleine Nachfrage zum Mietvertrag (ist ein Vordruck, der benutzt wurde):
dort steht
"Die Grünfläche [anmerk.: mitgemieteter Garten] wird von den Vermietern mitgemäht, sie erhalten die Erlaubnis den Strom dafür vom Carport der Mieter zu benutzen." Dürfen wir das dann auch nicht einseitig widerrufen?
2. Sie schrieben: "Eine Veränderung der Betriebskostenpauschale einseitig durch den Vermieter ist gemäß § 560 BGB möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde, also im Mietvertrag eine entsprechende Klausel steht, nach der der Vermieter die Pauschale erhöhen darf."
Nun habe ich im Vertrag nachgesehen, dort steht:
"3.2. Veränderungen der Betriebskosten. ...Bei einer nach Vertragsabschluss eintretenden Erhöhung oder Neueinführung der unter §3 Ziff.6 aufgeführten Betriebskosten ist der Vermieter berechtigt, jeweils die erhöhten Kosten durch Erklärung in Textform, in der der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird, neben der Mieteund den etwa vereinbarten Betriebskosten anteiligzu erheben." Darf er also für 2010 neue Nebenkosten hinzufügen bzw. die bisher "kostenlose" Gartenarbeit in Betriebskosten umlegen?
Vielen lieben Dank für Ihre Mühen, dafür gibts auch volle Punktzahl ;)

Ich wünsche ein schönes WE und freue mich, dass sie uns ein beruhigteres beschert haben.
(PS Die Vermieterin liegt auch mit einem Teil der Nachbarn im Zwist/vor Gericht. Nur, dass sie sich ein Bild über diese Frau machen können... Wir wollen einfach nur unsere Ruhe, aber uns nicht übern Tisch ziehen lassen ;)
Nochmals ganz lieben Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2009 | 09:39

Sehr geehrter Fragesteller,

auch Sie als Mieter dürfen vertragliche Abmachungen in aller Regel nicht einseitig abändern. Die Vermieter dürfen daher weiterhin Strom zum Gartenmähen aus Ihrem Carport entnehmen; etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn sich die Rahmenbedingungen geändert hätten, also beispielsweise eine viel größere Fläche zu mähen wäre oder die Stromkosten/Strommenge hierfür erheblich gestiegen wären.

Der Vermieter darf nur für die Kosten die Betriebskostenpauschale im Rahmen der genannten Vorschriften erhöhen, die im Mietvertrag genannt sind oder auf die der Mietvertrag verweist. Wenn also bei Ihnen in § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages die Gartenarbeit genannt ist, so ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, diese Arbeiten in die Nebenkostenrechnung einzubeziehen bzw., wenn sie schon abgerechnet werden, zu erhöhen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 11.05.2009 | 12:23

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