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Nachzahlungsforderungen


21.03.2006 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Ich wohnte bis vor kurzem in einer WG und hatte einen meiner Mitbewohner einen Untermietvertrag unterzeichnen lassen. Der Vertrag regelt neben der festen Kaltmiete auch anfallende Kosten für Telefonie/DSL/Grundgebühr usw. welche pauschal mit 15€ abgegolten wurde. Der Mietvertrag weist gleichzeitig daraufhin, dass die vereinbarten Pauschalen je nach Kostensituation veränderbar sind und mit dem Untermieter neu verhandelt werden können.

Davon möchte nun ich Gebrauch machen, nachdem ich einige Tage nach seinem Auszug bemerkt habe, dass er im Februar für über 100€ telefoniert hat, was ich auch dank Einzelverbindungsnachweis beweisen kann.

Ich fordere von ihm das Geld, da ich es nicht einsehe seine Telefonate komplett zu bezahlen. Die 15€ Pauschale ist ein Überbleibsel des Voruntermieters, bei dem es immer gut geklappt hat. Aber mein aktueller Untermieter hat wesentlich mehr telefoniert weswegen sich nach meiner Auffassung (und auch nach meinem Geldbeutel :) ) die Kostensituation massiv geändert hat.

Ich bin deswegen gezwungen die Mehrkosten auf ihn umzulegen und habe ihm eine vollständige Rechnung mit der genauen Aufschlüsselung aller Einzelposten (Strom und Telefon) zukommen lassen.

Neben der Telefonrechnung sind auch Strom & Wasserkosten aufgeführt, welche ebenfalls erhöht wurden und ich gleich mitabgerechnet habe. Alles in allem verlange ich eine Nachzahlung von insgesamt 300€ welche als Mehrkosten während des gesamten Zeitraumes (Oktober 05 bis Februar 06) angefallen sind.

Allerdings zeigt er sich wenig verhandlungsbereit und hat bereits einen Anwalt eingeschaltet. Vorrangig geht es mir um die blöde Telefonrechnung. Im Vertrag steht: "Die Höhe der einzelnen Posten kann sich je nach Situation verändern und wird dann separat mit den Hauptmietern verhandelt"

Leider habe ich keine Kaution. Welche Optionen habe ich?
Meine Frage ist nun: Ist es möglich im Nachhinein Geld zu verlangen für Posten, die pauschal (dieser Begriff taucht im Mietvertrag NICHT auf!) abgerechnet wurden, aber eben unter dem Vorbehalt, dass sie geändert werden können? Ist es für eine solche Abrechnung zu spät? Auszugsdatum: 15.2.06 Rechungsdatum: 6.3.06
Bin ich im Recht? Kann ich das Geld fordern oder muß ich die 300€ von meinem eigenen Geld draufzahlen?

Ich habe die aktuelle Miete nicht jeden Monat neu kalkuliert und deswegen erst vor kurzem bemerkt dass Geld fehlt. Kaltmiete usw. stehen dabei außer Frage, die ist regulär bezahlt und darüber gibt es auch keine Streitigkeiten.

Ich habe ihm im Vorfeld nicht gesagt, dass ich eine Nachzahlung in dieser Höhe verlange, aber ich wußte zu diesem Zeitpunkt ja auch noch nicht in welcher Höhe sie ausfallen würde.
Dass es eine Nachzahlung geben wird, hatte ich ihm mittgeteilt, als er noch bei mir wohnte.

Das Problem ist, dass ich erst jetzt bemerkt habe an welcher Stelle das Geld fehlt, da noch weitere Untermieter existieren und die Berechnung auf Zeitraum und Quadratmeter zu einen nicht ganz ohne Zeitaufwand ging und zum anderen jeder der Mitbewohner die Schuld des "Vieltelefonierers" von sich gewiesen hat.

Bei Vertragschließung war klar, dass
1. Telefonkosten unter Vorbehalt in der Miete inbegriffen sind.
2. Dass sich die Telefonkosten in jedem Fall ändern würden, da in diesem Zeitraum ein DSL-Provider-Wechsel bevorstand und die genauen Kosten noch nicht feststanden.
Sehr geehrter Fragesteller,

die Ansprüche gegen Ihren Untermieter ergeben sich grds. ausschließlich aus dem Untermietvertrag. Hierin sind nämlich auch die Rechte des Untermieters festgelegt, so auch, dass er Telefon und DSL nutzen darf.

Die von Ihnen zitierte Passage des Vertrags "Die Höhe der einzelnen Posten kann sich je nach Situation verändern und wird dann separat mit den Hauptmietern verhandelt"ist nicht sehr gut formuliert und ist hinsichtlich einer Zahlungspflicht unbestimmt. Es heißt dort nur, dass verhandelt werde, jedoch nicht, dass der Untermieter auch zu einer Zahlung verpflichtet ist. Man könnte zB. auch daran denken, dass eine Zahlungspflicht erst nach der Verhandlung über die Anpassung entsteht.

Aus Ihrer Sichtweise können Sie argumentieren, dass selbstverständlich die Verhandlung der Konditionen eine Zahlungspflicht nach sich zieht. Auch spricht für Sie, dass derjenige, der etwas nutzt, auch bezahlen muß, evtl. finden sich solche Passagen im Vertragstext, bzw. die Änderungsklauselin Zusammenhang mit einer Zahlungspflicht. Ebenso könnte die Übung hinsichtlich anderer Untermieter für eine Nachzahlungspflicht sprechen, wenn alle anderen Untermieter auch Nachzahlungen auf Grundlage der o.g. Klausel geleistet haben.

Weiterhin könnte aber auch ein Nachweisproblem bestehen. Sofern weitere Untermieter die Anschlüsse genutzt haben, könnte sich Ihr spezieller Untermieter auch darauf berufen, dass andere Untermieter die Anschlüsse genutzt haben.

Insgesamt ist es tatsächlich nicht ganz unproblematisch, aufgrund der Ungenauigkeit der Klausel. Nachzahlungen in Bezug auf Betriebskosten müßten ebenfalls vereinbart gewesen sein.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben und wünsche Ihnen einen angenehmen Abend.

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 23.03.2006 | 11:21

Ok, erstmal vielen Dank. Zwei Kleinigkeiten hätte ich noch:

1. Könnte man so argumentieren: Er hat den Vertrag unterschrieben und sich damit einverstanden erklärt, dass geänderte Kosten "neu verhandelt werden können" und jetzt verweigert er mir diese "Verhandlung", welche mir laut Vertrag zusteht, indem er auf meine gestellte Rechnung mit einem Anwaltsschreiben antwortet. Die Rechnung wäre ja durchaus verhandelbar gewesen! Leider ist der Auszug aus dem Mietvertrag tatsächlich die einzige Klausel, die Bezug auf das Finanzielle nimmt.

Dass ich, wie Sie schreiben, argumentieren könne, aus den Verhandlungen entstehe selbstverständlich ein/e Kostenanspruch/Zahlungpflicht, ist dann der zweite Schritt. Ich möchte das halt mit IHM klären, so wie es im Vertrag auch drinsteht, und nicht mit seinem Anwalt.

2. Wie kann ich an ihn ran kommen? Eine Anzeige wird ja wohl kaum möglich sein. Wende ich mich da an einen Anwalt oder wie kann ich vorgehen? Hab ich überhaupt die Möglichkeit, dass mich bei einem Streitwert von 300€ ein Anwalt nimmt? Ich denke ohne Versicherung kommen einige auf mich Kosten zu, und Ihre Antwort läßt mich vermuten, dass der Ausgang einer eventuellen Verhandlung vor Gericht eher unbestimmt ist. Vielleicht könnten Sie mir noch eine knappe Einschätzung geben.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2006 | 14:29

Sehr geehrter Fragesteller,

sie können grds. so argumentieren. Sie müssten dann so vorgehen, dass der Zeitpunkt der Verhandlung, möglichst rasch nach Kenntnis der hohen Kosten erfolgt. Sie einen Anspruch auf die Verhandlung haben und die Kosten insbesondere keine Pauschale, sondern eine Vorauszahlung gewesen sind. Nur dann gibt’s es überhaupt eine Erfolgsaussicht. Insgesamt wird es auch auf den Zeitpunkt ankommen und wann Sie ihm die Änderungen hätten mitteilen müssen. U.U. könnte sich ja die Verhandlung auch nur auf zukünftige Ansprüche erstrecken. Er kann sich allerdings durch seinen Anwalt vertreten lassen, mit dem Sie dann evtl. die Verhandlungen führen müssten.

Sie können selbst auch ohne Anwalt an ihn oder seinen Anwalt herantreten. Sicherlich wird sich auch ein Anwalt für Ihre Vertretung finden, allerdings sollten Sie die Kosten und das entsprechende Risiko beachten, welches hier aufgrund der nicht sehr konkreten Regelung durchaus besteht. Die Erfolgsaussichten würde ich hier nicht höher als 50% einschätzen (vorbehaltlich weiterer Passagen aus dem Mietvertrag).

Ich hoffe, dass ich Ihnen trotzdem weiter helfen konnte und wünsche Ihnen einen angenehmen Sonntag.


Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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