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Nachzahlungen für den ehemaligen Mieter nach der Eigentumswechsel


| 31.08.2017 09:03 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Das ganze Jahr 20016 (von 1 Januar bis zum 31 Dezember) war ich der rechtmäßige Besitzer einer Wohnung in der Wohnungsgemeinschaft. Ich habe die Wohnung verkauft. Zum Jahreswechsel 2016/2017 fand der Eigentümerwechsel statt. Leider in der gleichen Zeit fand auch der Verwaltung-Wechsel statt.
Das ganze Jahr habe ich für die anfallenden Kosten für diese Wohnung bezahlt.
Sie betrugen 150€ monatlich. Diese Summe beinhaltet die festgelegten Kosten und die Vorauszahlung für die variablen Kosten wie Heizungs-, Wasserkosten.
Abhängig von den entsandten Kosten, habe ich jedes Jahr die Abrechnung für meinen Mieter gemacht.
Das ist schon für das Jahr 2016 lange fällig.
Normalerweise bekam mein Mieter immer Teil der Heizungskosten (Nebenkosten) zurück, nachdem ich die auch zurückbekam.
Mein Mieter hat zum 1 Oktober 2016 gekündigt und erkundigt sich seit dieser Zeit nach seiner Abrechnung.
Ohne diese Jahresabrechnung kann ich leider keine Abrechnung für ihn machen.
Unabhängig davon, die Jahresabrechnung benötige ich auch als Anlage für meine Steuererklärung.
Die neue Verwaltung weigert sich mit mir zu kommunizieren, die alte Verwaltung hat nicht geschafft in der Zeit als ich noch Eigentümer war, die Nebenkostenabrechnung für den Mieter zu machen.
Wie soll ich in diesem Fall vorgehen?
31.08.2017 | 10:40

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gerne wie folgt beantworten:

Sie haben hier grundsätzlich ein entsprechendes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Fordern Sie dazu den Käufer, also den neuen Eigentümer, unter Setzung einer angemessenen Frist auf, Ihnen Einsicht in die entsprechenden Verwaltungsunterlagen zu gewähren.

Im Einzelnen:

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen.

Hierbei ist allerdings zu beachten, dass aus § 28 WEG nur eine Verpflichtung des Verwalters gegenüber dem aktuellen Eigentümer folgt. Aus vertraglichen Beziehungen der Wohnungseigentümer mit Dritten kann sich allerdings grundsätzlich auch eine Pflicht zur Auskunft des Verwalters gegenüber Dritten ergeben. Dieses kann beispielsweise der Fall sein, wenn im Kaufvertrag geregelt wäre, dass die Jahresabrechnung auch dem Verkäufer zugestellt werden soll.

Sofern der Kaufvertrag diesbezüglich nichts regelt, hat die Verwaltung grundsätzlich nur dem neuen Eigentümer die Abrechnung zuzuleiten, denn auch nur dieser haftet für eventuelle Nachzahlungen. Sie haben aber regelmäßig einen Anspruch gegen den neuen Eigentümer auf Einsicht. Dieser kann auch den Verwalter anweisen Ihnen die Abrechnung direkt zuzuleiten.

Dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer steht somit lediglich das nachwirkende Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen zu, damit er in der Lage ist, etwaige Ausgleichsansprüche gegenüber seinem Rechtsnachfolger geltend zu machen (vgl. KG, Beschluss vom 31. 1. 2000 - 24 W 601/99).

Beim Ausscheiden eines Verwalters während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres hat grundsätzlich der neue Verwalter die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Abrechnung bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels nicht bereits fällig war. Der frühere Verwalter bleibt allerdings regelmäßig bis zu seinem Ausscheiden zur Rechnungslegung verpflichtet. Aus dem Verwaltervertrag, der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung und die Beschluss-Sammlung können sich jedoch grundsätzlich Abweichungen ergeben.

Die Aufstellung der Abrechnung wird nach Ablauf des Wirtschaftsjahres innerhalb einer angemessenen Frist fällig, die regelmäßig 3 bis 6 Monate beträgt. Abweichende Vereinbarung sind möglich und können bspw. im Verwaltervertrag geregelt sein.

Sofern keine abweichenden Regelungen vorliegen, muss ein Verwalter die Jahresabrechnung für das Jahr 2016 dementsprechend grundsätzlich bis spätestens 30.06.2017 erstellen.

Für die tatsächliche Dauer der Frist sind u. a. der Umfang und der Schwierigkeitsgrad der jeweiligen Abrechnung und die Zeit maßgeblich, die zur Beschaffung der notwendigen Daten erforderlich ist.

Sollte nach Eintritt der Fälligkeit noch keine Abrechnung vorliegen, so kommt der Verwalter grundsätzlich durch Mahnung in Verzug. Den Verzug kann der aktuelle Eigentümer herbeiführen, indem er dem Verwalter nachweislich eine letzte Frist zum Erstellen der Abrechnung setzt und ihm die Ersatzvornahme für den Fall androht, dass er dieser Aufforderung nicht fristgemäß nachkommt.

Erstellt der Verwalter die Abrechnung nicht innerhalb der gesetzten letzen Frist, so kann der Eigentümer ihn grundsätzlich auf die Erstellung der Abrechnung verklagen. Alternativ hat der Eigentümer regelmäßig die Möglichkeit ein Abrechnungsunternehmen mit der Erstellung der Abrechnung zu beauftragen und dem Verwalter die Kosten in Rechnung zu stellen (sog. Ersatzvornahme).

Allerdings muss der Verwalter die Verspätung auch zu vertreten haben. Kann er etwa die Jahresabrechnung nicht erstellen, weil ihm noch wichtige Daten, wie Rechnungen von Unternehmen, Grundsteuerbescheide oder die von einem Fremdunternehmen zu erstellende Heizkostenabrechnung fehlen, ist ihm die Verspätung nicht vorzuwerfen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine entsprechende erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2017 | 20:27

Im meinen Fall, habe ich jedes Jahr nach der Jahresabrechnung die Nachzahlung zurückbekommen.
Es handelte sich grundsächlich um die Rückerstattung der Heizung- und Wasserkosten.
Mein Mieter bezahlte am meisten mehr voraus als die realen Kosten betrugen. So konnte ich aus meiner Rückerstattung, die Rückerstattung der Nebenkosten an meinen Mieter in Wege leiten.
Mein Mieter hat Recht auf die Rückerstattung der Kosten auch für das Jahr 2016.
Wieviel ich von Ihrer Antwort verstanden habe, die Rückerstattung meiner Kosten, bekommt oder hat schon bekommen, der neue Wohnungseigentümer mit dem ich leider schriftlich keine Vereinbarungen das betreffend, getroffen habe. Und hier meine Frage: Werden die Anforderungen, die an mich gerichtet sind, in dem rechtlichen Sinne, weiter an den neuen Eigentümer übertragen, so dass er zur Rückerstattung der Nachzahlung für meinen Mieter verpflichtet wäre?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2017 | 21:02

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Nach einem Vermieterwechsel ist grundsätzlich derjenige abrechnungspflichtig, der bei Ablauf der Abrechungsperiode Vertragspartei war. Der Saldoausgleich erfolgt mit dem abrechnungspflichtigen Vermieter (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03).

Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beurteilung hier nur bei genauer Prüfung der gesamten Sachlage und entsprechenden Dokumente möglich ist. Dieser Dienst kann Ihnen hier dementsprechend lediglich eine erste Einschätzung an die Hand geben.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei Nachfragen zur Verfügung stehen möchte. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.09.2017 | 15:01


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"Die Nachzahlungen für den neuen Eigentümer haben mich eigentlich direkt nicht interessiert, im Gegenteil die Rückerstattung, die er bestimmt von meinen Vorauszahlungen bekommen hat, war mir wichtig. Wie ist hier die rechtliche Lage? Die Antwort befindet sich bestimmt in dem Text von dem Rechtsanwalt Claas, aber als rechtlicher Laie, konnte ich die in dem Text nicht finden. Sonst habe ich erfahren, das ich als ehemaliger Eigentümer, keine Rechte auf die Erstattung für die Heizung- und Wasserkosten habe (wenn sie nicht vertraglich gesichert sind), also habe ich weniger Rechte als mein Mieter, der das von mir verlangen kann. Das wußte ich nicht. In diesem Fall, die Antwort war klar und hat mir weiter geholfen. Vielen Dank."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 02.09.2017
4,8/5.0

Die Nachzahlungen für den neuen Eigentümer haben mich eigentlich direkt nicht interessiert, im Gegenteil die Rückerstattung, die er bestimmt von meinen Vorauszahlungen bekommen hat, war mir wichtig. Wie ist hier die rechtliche Lage? Die Antwort befindet sich bestimmt in dem Text von dem Rechtsanwalt Claas, aber als rechtlicher Laie, konnte ich die in dem Text nicht finden. Sonst habe ich erfahren, das ich als ehemaliger Eigentümer, keine Rechte auf die Erstattung für die Heizung- und Wasserkosten habe (wenn sie nicht vertraglich gesichert sind), also habe ich weniger Rechte als mein Mieter, der das von mir verlangen kann. Das wußte ich nicht. In diesem Fall, die Antwort war klar und hat mir weiter geholfen. Vielen Dank.


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