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Nachzahlung bestimmer Nebenkostenarten

| 14.05.2008 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir bewohnen seit Sep 2005 ein Reihenhaus zur Miete, das Teil einer Eigentümergemeinschaft von 8 Häusern ist. Der Vermieter hat für die Jahre 2005 und 2006 keine NK-Abrechnung gestellt, erst kürzlich für das Jahr 2007. Hierbei stellte ich fest, dass er unter anderem Verwaltungskosten sowie Rücklagenbildung und Kontoführungsgebühren unzulässigerweise abgerechnet hatte. Diese unzulässig abgerechneten Kosten habe ich auf den gesamten Mietzeitraum hochgerechnet und - nach vorheriger schriftlicher Ankündigung - mit der Mietzahlung für Mai 2008 verrechnet, insges. 600 Euro. Uns erschien die monatliche NK-Vorauszahlung nie zu hoch (600 Euro auf 30 Monate aufgeteilt ergeben auch nur 20 Euro Unterschied).

Unter den von mir als unzulässig erachteten Kostenarten war auch "Entwässerung/Anschlussfläche", zu gleichen Teilen auf alle 8 Wohneinheiten umgelegt. Da diese Kostenart auf dem Grundabgabenbescheid der Kommune nicht aufgeführt ist, habe ich für die vergangenen 2 1/2 Jahre auch den hierauf entfallenden Anteil einbehalten (insgesamt ca. 130 Euro) - möglicherweise fälschlich, wie ich nun weiß, denn hierbei handelt es sich um die Entwässerung von Niederschlagswasser; der Bescheid der Kommune weist dagegen nur die Schmutzwassergebühr aus.

Der Vermieter akzeptiert unsere Aufrechnung in Bezug auf die Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren und Rücklagen klaglos, fordert aber für die Entwässerung von Niederschlagswasser die 130 Euro für die gesamte Mietdauer zurück.

Meine Frage(n): Müssen wir das in voller Höhe zurückzahlen? Da der Vermieter für 2005 und 2006 keine Abrechnung vorgelegt hat, meine ich, dass er zumindest keinen Anspruch auf den vollen Betrag hat. Da er sogar zugibt (schriftlich!), für 2005 und 2006 überhaupt keine Belege mehr vorbringen zu können - u. z. zu ALLEN Nebenkostenarten - frage ich ferner, ob wir die Nebenkosten für 2005 und 2006 überhaupt zahlen müssen.

Vielleicht spielt es ja bei der Erwägung eine Rolle, dass er uns bis vor kurzem verschwiegen hat, dass das von uns gemietete Haus Teil einer Eigentümergemeinschaft ist (schließlich werden die Kosten für Niederschlagswasser anteilig abgerechnet). Als "Beleg" über die von der Hausverwaltung abgerechneten Kosten (alles außer Schornsteinfeger und Grundabgaben) hat er uns übrigens lediglich die Abrechnung der HV übersandt, nicht aber die dazugehörigen Belege.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zunächst kann festgehalten werden, dass Sie eine Nachzahlung für die Jahre 2005 und 2006 zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr leisten müssen, da Ihr Vermieter die Frist von 12 Monaten nicht eingehalten hat und somit eine Nachforderung nicht mehr stellen kann.

Sie als Mieter können hingegen im Rahmen der allgemeinen Verjährung die Forderung an Ihren Vermieter stellen, dass er die Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 noch leistet, damit die Überprüfung erfolgen kann, ob sich ein Guthaben ergibt. Die Erstellung der Abrechnung kann auch klageweise verfolgt werden.

Sofern Ihr Vermieter für gewisse Abrechnungspositionen keine Belege mehr hat, kann er diese Beträge auch nicht abrechnen.

Da er jedoch für das Jahr 2007 abgerechnet hat und das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, kommt weder eine komplette Rückzahlung der Vorauszahlungsbeträge, noch eine anteilige Schätzung in Betracht. Vielmehr müssten Sie zunächst Ihren Anspruch auf Abrechnung geltend machen. Sie können hierbei als Druckmittel zwar nicht Ihre komplette Mietzahlung einstellen, jedoch ist es möglich, bis zur Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen einzubehalten.

Ich hoffe, ich konnte einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen und wünsche für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin


info@recht-kanzleischorn.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2008 | 16:02

Sehr geehrte Frau Schorn,
vielen Dank für Ihre Antwort, die mir schon sehr weiterhilft.

Noch eine Nachfrage: Ich hatte den Vermieter bereits schriftlich aufgefordert, die Abrechnungen für 2005 und 2006 samt Belegen vorzulegen, woraufhin er - ebenfalls schriftlich - antwortete, er habe für diese Jahre keine "Unterlagen" mehr (s. o.). Daher meine ich, dass ich einen Anspruch auf Abrechnung bereits geltend gemacht habe und ggf. die NK von 05 und 06 mit den zukünftigen Mietzahlungen verrechnen kann. Liege ich da richtig? Schließt mein Anspruch auf Abrechnung ein, dass der Vermieter AUF JEDEN FALL die Belege vorlegen muss?

Das Mietverhältnis wird übrigens zum 31.7.2008 beendet.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2008 | 19:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Mit Ihrer Aufforderung haben Sie die Abrechnungen bereits geltend gemacht. Sie dürfen jedoch nicht einfach die gezahlten Nebenkosten von 2005 und 2006 mit der zukünftigen Mietzahlung verrechnen. Vielmehr müssten Sie zunächst die Abrechnung klageweise geltend machen, damit genau feststeht, was abgerechnet werden kann (also wofür Belege vorliegen) und welche Positionen der Vermieter nicht abrechnen kann.

Sie können nach h.M. als Druckmittel zur Durchsetzung der Abrechnung Ihre laufende Nebenkostenvorauszahlung zurückbehalten, jedoch nicht die gesamte Miete.

Ich empfehle, im Zweifel einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen


S. Schorn
Rechtsanwältin

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