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Nachzahlung Mietminderung - aber ausbleibende (zugesagte) Beseitigung von Mängel


| 27.01.2006 15:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit dem 01.06.2002 wohne ich zur Miete in meiner 65qm-Wohnung. Im Dezember 2004 habe ich meine Vermieterin erstmals auf bestehende Mängel in meinem Badezimmer angesprochen. Mein Badezimmer ist das älteste im ganzen Haus (diejenigen der anderen vier Parteien sind vollständig renoviert). Der Fußboden ist mit billigen Linoleumplatten beklebt, die sich durch die Feuchtigkeit mittlerweile gelöst und verschoben haben. Das Putzen ist eine regelrechte Qual. Der Dreck sammelt sich in allen Fugen. Teilweise ist er gar nicht mehr zu entfernen.

Im März 2005 unternahm die Vermieterin gemeinsam mit ihrem Mann eine Wohnungsbegehung (auch in den anderen Parteien). Meinem Freund und mir stimmten sie während dieser Besichtigung zu, dass der Boden stark renovierungsbedürftig sei. Sie sprachen kurze Memos auf ihr Diktiergerät und sagten uns überschwenglich zu, gleich auch den Boden im Flur mitmachen zu lassen - hier und im Bad könnte man sogar Laminat verlegen lassen, wegen der Optik.
Bei dieser Begehung versprachen sie auch, die seit dem Einzug defekte Gegensprechanlage reparieren zu lassen.

Auf wiederholte Nachfragen unsererseits tat sich dennoch bis heute nichts! Dies scheint allerdings bei dieser Vermieterin nicht ungewöhnlich: auf die Nebenkostenabrechnung 2003/2004 haben wir - trotz mehrfachen Anmahnens - bis vorgestern gewartet! Diejenige von 2004/2005 haben wir immer noch nicht erhalten!

Im September 2005 wurden in jeder Wohnung des Hauses Wasseruhren eingebaut. Seither ist neben der Toilette die Wand vom oberen Rand des Spülkastens bis zum Boden aufgestemmt und es klafft ein riesiges Loch, durch das man bis ins Mauerwerk sehen kann. Bis heute war niemand da, der eine Schließung und Neuverfliesung der Wand durchgeführt hätte.

Ab September 2005 haben mein Freund und ich uns entschlossen, aufgrund dieser Mängel die Miete zu mindern. Statt der 408€ Warmmiete haben wir seit Septemder 248€ Miete gezahlt.

Gestern bekamen wir nun ein Schreiben, in dem unsere Vermieterin die komplette Nachzahlung der Rückstände (900€) bis zum 15.02.06 einfordert. Ansonsten müsste sie uns fristlos kündigen.
Zudem fordert sie die Zahlung der Mietkaution ein. Bei Einzug in diese Wohnung habe ich dem damaligem Vermieter (dem verstorbenen Vater der jetzigen Vermieterin) mitgeteilt, dass ich mir die Kaution nicht leisten kann. Er ließ mich trotzdem einziehen und meinte, das wäre nicht so schlimm.

Meine Frage lautet:
- Muss ich den vollen Mietminderungsbetrag tatsächlich auf einen Schlag zurückzahlen?
- Wie sieht es aus mit der ausbleibenden Renovierung, die uns ja vor einem knappen Jahr zugesagt wurde?
- Kann meine Vermieterin nach dreieinhalb Jahren tatsächlich die Mietkaution einklagen? Trotz der Absprache mit ihrem Vater?
- Kann sie mir fristlos kündigen, wenn ich bis 15.02.06 nur die Hälfte des ausstehenden Betrages überweise?
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich aufgrund der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

1. Solange Sie die Miete berechtigterweise wegen Mängeln mindern, brauchen Sie den Minderungsbetrag überhaupt nicht nachzuzahlen, solange die Mängel nicht beseitigt sind. Dabei vermag ich allerdings nicht zu beurteilen, inwieweit die Minderung berechtigt ist, habe aber der Höhe nach erhebliche Bedenken. Der Minderungsbetrag erscheint mir in Relation zu den mitgeteilten Mängeln doch extrem hoch.

2. Soweit Sie mit der Renovierung die Beseitigung der vorhandenen Mängel meinen, können Sie der Vermieterin eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen, und zwar schriftlich. Erfolgt die Mangelbeseitigung nicht innerhalb der Frist, so sind Sie zur Ersatzvornahme berechtigt. Das bedeutet, Sie können die Mängel selbst beseitigen oder beseitigen lassen und der Vermieterin die hierfür entstehenden Kosten in Rechnung stellen.
Problematischer gestaltet sich die Lage in Hinblick auf eine bloße Renovierung, also hier das Verlegen von Laminat im Flur. Zwar gibt es hier eigentlich eine vertragliche Vereinbarung, die bei der Wohnungsbegehung getroffen wurde; diese ist aber wiederum nur mündlich getroffen worden, so dass ein Nachweis und damit die Durchsetzbarkeit zweifelhaft erscheint.

3. Was die Mietkaution angeht, so ist zunächst erheblich, ob die Erklärung des Vaters als Stundung der Zahlung oder als endgültiger Verzicht zu verstehen ist. Im ersten Fall könnte die Vermieterin die Zahlung nun verlaneg, im zweiten natürlich nicht. In beiden Fällen (vor allem aber im zweiten) dürften Sie aber auf Beweisprobleme stoßen, weil die Vereinbarung nur mündlich erfolgte. Ansonsten kann die Zahlung der Mietkaution aber mindestens bis zum Ende des Mietverhältnisses eingeklagt werden.

4. Eine fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete ist unter anderem dann möglich, wenn sich der Mietrückstand auf einen Betrag aufsummiert hat, der zwei Monatsmieten entspricht. Hierbei ist aber eine noch nicht gezahlte Mietkaution nicht mitzurechnen.
Eine fristlose Kündigung wegen rückständiger Miete ist aber auch dann nicht zulässig, wenn der Mietrückstand auf einer Mietminderung wegen Mietmängeln beruht. Das gilt selbst dann, wenn die Minderung zu hoch angesetzt ist.
Vor diesem Hintergrund dürfte nach Ihrer Schilderung also kein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen, so dass eine solche als unwirksam anzusehen sein dürfte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen der hier möglichen summarischen Prüfung zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2006 | 15:04

Zunächst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort. Diese hilft mir schon einmal sehr weiter.

Zwischenzeitlich habe ich ein Schreiben meiner Vermieterin gefunden, dass sie am 01.03.2005 durch Ihren Rechtsanwalt verfassen ließ. In diesem steht, dass sie "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht grundsätzlich bereit ist, im Flur und im Badezimmer den Boden in Ordnung bringen zu lassen. Ein entsprechendes Angebot wird sie in Kürze einholen."

Kurz danach (am 11.03.2005) erfolgte dann besagte Wohnungsbegehung.

Haben wir somit nicht einen Beweis?

Ich habe einen Brief verfasst, in dem ich eingestehe, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt war. Darin erkläre ich mich bereit, die überhöhten Beträge zurückzuzahlen. Allerdings beharre ich auf einer Minderung um 20 %, schließlich ist die Wand im Badezimmer bis zu einer Höhe von ca. 1,5 m komplett aufgestemmt. Die Differenz würde ich ihr bezahlen, aber die 20 % seit September einbehalten und dies auch weiterführen, bis die Mängel behoben werden.

Kann ich so verfahren? Und muss ich die einbehaltenen Mietminderungsbeträge nie zurückzahlen? Ich habe es so verstanden, dass ich lediglich den vollen Mietpreis wieder bezahle, sobald die Schäden behoben sind.

Mir liegt diese Wohnung sehr am Herzen. Daher muss ich mir nochmals Gewissheit verschaffen: eine fristlose Kündigung ist aufgrund obiger Umstände doch nciht möglich, oder?

Ich bedanke mich schon im Voraus für Ihre Bemühungen!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2006 | 11:14

Sehr geehrte Ratsuchende,

in der Tat kommt dem Schreiben des Rechtsanwaltes Ihrer Vermieterin einiges an Gewicht zu. Allerdings wird man vorsichtshalber wieder dahingehend einschränken müssen, dass es sich eben nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine Absichtserklärung handelt. Man würde über das Ziel hinausschießen, hieraus schon zweifelsfrei eine Zusicherung herzuleiten, so dass ein hierüber geführter Prozess durchaus noch mit einem Fragezeichen bezüglich des Ausganges zu versehen wäre.

Das sonstige Vorgehen, dass Sie planen, ist nicht zu beanstanden. Und wie bereits mitgeteilt, brauchen Sie bei dieser Sachlage auch eine fristlose Kündgung wegen Mietrücksatndes nicht zu fürchten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

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