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Nachzahlung 19 % USt.


21.11.2007 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Sehr geehrter Anwalt,

mein gewerblicher Mietvertrag enthält den Passus:
"Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter neben dem Mietzins Mehrwertsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zu zahlen. Die Mehrwertsteuer ändert sich jeweils mit Inkrafttreten der entsprechenden gesetzlichen Regelung, ohne dass es einer Erhöhungserklärung des Vermieters bedarf."

Nun bekomme ich eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 19 % der Nettokaltmiete für den Zeitraum 1.1.2007 bis heute.
Begründung: "[...] mitteilen, dass wir nach den umfangreichen Baumaßnahmen [...] gemäß § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert haben."

Frage 1: Ist so eine Nachzahlungsforderung nachträglich bez. 11 bezahlten Monatsmieten rechtens?

Frage 2: Ist solch eine "Optierung" so ohne Weiteres möglich (keine Baumaßnahmen)?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

R.
Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

1.
Ein solche Klausel ist grds. zulässig, da sich der Vermieter dadurch das Recht bzw. die Option offen lässt, umsatzsteuerpflichtig zu vermieten oder nicht. Diese Option ist in § 9 UStG festgelegt und wirkt, wenn an Unternehmer vermietet wird. Wenn aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass Sie mit dieser Option einverstanden gewesen sind, was aus der Klausel hervorgeht, kann der Vermieter diese auch geltend machen. Allerdings dürfte die rückwirkende Geltendmachung diskussionswürdig sein, da eine zeitliche Einschränkung fehlt und wenn über Jahre hinweg evtl. nachgefordert werden kann, so kommt es zu Problemen beim möglicherweise anfallenden Vorsteuerabzug. Möglicherweise besteht dann ein Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter.

2.
Die Optierung ist nicht an Baumaßnahmen gebunden, wird jedoch wohl hier Grundlage der Entscheidung des Vermieters gewesen sein, um die Umsatzsteuer aus Leistungen anderer Unternehmer selbst als Vorsteuer geltend zu machen.

Ich hoffe, Ihre Frage hilfreich und informativ beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2007 | 10:59

Sehr geehrter Anwalt,

ist die rückwirkende Forderung auf die letzten 11 Monate legal oder nicht?

Und: Wenn die Baumaßnahmen Grundlage der Entscheidung des Vermieters waren und keine ersichtlich durchgeführt wurden: Ist dann die Erhebung rechtens?

Ich bitte um eine einfache Antwort.

Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2007 | 12:07

Sehr geehrter Fragesteller,

eine rückwirkende Optierung der Umsatzsteuer ist grds. zulässig, allerdings ist Ihre erste Frage hinsichtlich der Zulässigkeit der Rückwirkung in Bezug auf Ihre Nachzahlungspflicht nicht eindeutig zu beantworten.

Dies kann sich lediglich aus den vertraglichen Grundlagen ergeben, die hierzu jedoch keine eindeutige Aussage, da hier von einer Rückwirkung konkret nicht ausgegangen wird. treffen. In diesem Fall wäre der Vertrag auszulegen.

Hier würde es jedoch eine unangemessene Benachteiligung ihrerseits bedeuten, wenn eine unbegrenzte Rückwirkung der Optierung in Bezug auf den Mietvertrag möglich ist. Daher sehe ich eine rückwirkende Heranziehung als unzulässig an.

Andererseits ist die Klausel so allgemein formuliert, dass Sie jeweils unabhängig von einer zeitlichen Komponente immer bei Verlangen Umsatzsteuer zahlen müssen. Dann würde sich eine Zahlungspflicht ergeben. Trotzdem würde ich hier die Klausel eher so auslegen, dass die Umsatzsteuer erst ab dem Verlangen und nicht rückwirkend gezahlt werden muss. Hierfür spricht auch, dass eine rückwirkende Mieterhöhung, wie sie die Heranziehung zur Umsatzsteuer darstellt, grds. unzulässig ist.

Im Übrigen ist die Heranziehung zur Umsatzsteuer im Rahmen der nachträglichen Optierung nur wirksam, wenn Sie selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind, bzw. umsatzsteuerpflichtige Geschäfte im Gewerbemietraum erbringen.

Die Entscheidung zur Optierung kann unabhängig von Baumaßnahmen erfolgen. Sie liegt alleine in der freien Willensentschließung des Vermieters.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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