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Nachwirkungszeit Provisionsanspruch

| 28.10.2011 10:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,
vor längerer Zeit habe ich über einen Makleranzeige eine Immobilie gefunden die mich interessierte. Sie wurde auch von mir besichtigt und ich fand sie gut. Allerdings habe ich letztendlich nicht gekauft, weil die Gesammtkosten (Kaufpreis + Provisions + ....) für mich zu hoch waren.
Mittlerweile (1 Jahr später) wird die Immobilie nicht mehr vom Makler, sondern vom Verkäufer selbst und dazu noch günstiger angeboten.
Damals hatte ich einen Maklervertrag unterschrieben, in welchem steht, dass wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres anderweitig an mich verkauft wird, ich die Provision trotzdem zahlen muss.
Das ist soweit für mich auch ok und nachvollziehbar.
Frage: Ist der Provisionsanspruch des Maklers nach diesem einen Jahr nach der Unterschrift denn nun wirklich vollständig vorbei oder kann er danach immer noch Anspruch auf die Provision haben ?
28.10.2011 | 12:25

Antwort

von


(33)
Braamkamp 14
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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:


Kurz zum Hintergrund:

Die von Ihnen angesprochenen „Nachwirkungszeit" eines Makleranspruchs bezieht sich auf die häufige Streitfrage, ob zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrages (in Ihren Fall wäre das der Kauf der Immobilie) ein zumindest „mit ursächlicher Zusammenhang" besteht.

Grundsätzlich ist es nämlich tatsächlich so, dass auch dann ein Provisionsanspruch (§ 652 Abs. 1 BGB) entstehen kann, wenn der Vertrag mit dem Makler bereits beendet ist – nur die Leistung (hier z.B. die Annonce, Besichtigung, Versendung eines Exposé), die letztlich zum Abschluss des Hauptvertrags geführt hat, muss vorher erbracht worden sein.

Deswegen gibt es keine feste zeitliche Grenze, denn es geht nicht schematisch darum, wieviel Zeit verstrichen ist, sondern darum, ob die Leistung des Maklers zum Vertragsabschluss geführt hat.

Allerdings spielt die Zeit insofern doch eine Rolle, als die Rechtsprechung den erwähnten Zusammenhang zugunsten des Maklers desto weniger anerkennt, je mehr Zeit verstrichen ist. So werden vier Monate (BGHZ 141, 40, 43), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. 09.1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (BGH, Urteil vom 22.09.2005 - III ZR 393/04) noch als angemessener Zeitabstand angesehen. 15 Monate dagegen sind regelmäßig zuviel (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2003 - 24 U 5/02) und bei 12 Monaten kann jedenfalls „nicht mehr automatisch von der Ursächlichkeit der Maklerleistung" ausgegangen werden (BGH, Urteil vom 06.07.2006 - III ZR 379/04).

Es kommt allerdings auch immer ein wenig auf das Objekt an, um das es geht (bei einer Gewerbeimmobilie mit wenigen Interessenten könnte man wohl auch einen längeren Zeitraum annehmen).

Ich nehme an, dass die von Ihnen zitierte Klausel in dem Maklervertrag genau diese Unsicherheit beseitigen will – angesichts der oben zitierten Urteile eher zugunsten des Maklers. Insoweit dürfte die Klausel auch zulässig sein, aber in Ihrem Fall hat sich der Makler damit selbst dahingehend gebunden, dass kein Provisionsanspruch nach Ablauf eines Jahres entsteht.

Insoweit sollten Sie auf der sicheren Seite sein. Aus anwaltlicher Vorsicht möchte ich nur darauf hinweisen, dass Sie noch einmal genau prüfen sollten, wann die Frist von 12 Monaten anfängt zu laufen. Rein theoretisch könnte da ja noch eine Klausel sein mit der Formulierung „Die in § xy genannte Frist beginnt mit Ablauf des Jahres an dem der St. Nimmerleinstag auf einen Sonntag fällt". Eine solche Klausel wäre selbstverständlich unwirksam, und wegen der oben erwähnten Rechtsprechung wohl auch dann, wenn sich dadurch ein deutlich längerer Zeitraum als 12 Monate ergibt.


Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantworten konnte und Sie gleichzeitig einen Überblick über die Hintergründe gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische" Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.

Wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Jörn Blank

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2011 | 22:56

Hallo Herr Blank,
vielen Dank erstmal für die ausführliche Antwort.
Die Klausel im Maklervertrag sagt: "Die Provision ist auch zu zahlen, wenn die genannte Immobilie innerhalb eines Jahres privat oder anderweitig erworben wird." Es steht keine weitere Informtion dazu in dem Vertrag, sodass ich davon ausgehe, dass das Datum der Unterschrift unter den Maklervertrag für die Provisionsbindung zählt.

Aber, eine kleine Nachfrage habe ich allerdings doch noch.

Frage: Welches Ereigniss ist den für den Provisionsanspruch entscheidend ?
Der Zeitpunkt an dem der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wird ? Oder ist das der Zeitpunkt an dem ich mich mit dem Verkäufer auf den Kauf geeinigt habe ? Die Einigung kann ja z.B. 2 Wochen vor Ablauf des "Provisionsbindungsjahres" gewesen sein, der eigentliche Notartermin für den Kauf ist aber erst 3 Wochen nach Ablauf dieses Bindungsjahres.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2011 | 11:11

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst: Ich sehe das auch so, dass sich die 1-Jahresfrist auf den Tag der Unterschrift bezieht. Als Anwalt ist man immer extra vorsichtig, wenn man Verträge beurteilt, die man nicht vollständig prüfen konnte.

Bezüglich Ihrer Nachfrage:

Als maßgeblicher Zeitpunkt wird man hier alleine den Zeitpunkt annehmen können, an dem der notarielle Kaufvertrag unterschrieben wird. Denn die von Ihnen zitierten Klausel spricht von „erwerben". Nach § 311 b Abs. 1 BGB muss ein Vertrag, mit dem sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu „erwerben", notariell beurkundet werden.

Da sehe ich keinen Raum, eine frühere Einigung als entscheidenden Zeitpunkt anzunehmen. Denn Sinn der zitierten Norm ist es unter anderem, die Parteien vor übereilten Entscheidungen zu schützen. Was Sie als „Einigung" beschreiben ist eigentlich noch Bestandteil von Verhandlungen, die im Beisein des Notars erst in eine rechtlich wirksame Einigung mündet. In der Praxis ist es ja auch durchaus üblich, dass der Notar Entwürfe der Einigung verschickt und danach noch an den Details „herumgeschraubt" wird. Ob Sie sich dann auch wirklich „einig" sind, entscheiden Sie dann beim Notar.

Mit besten Grüßen aus Hamburg

Bewertung des Fragestellers 28.10.2011 | 13:10

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