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Nachweise für Nebenkostenabrechnung offensichtlich gefälscht. Vermieter anzeigen?

| 12.03.2009 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Ende 2008 die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 (2008 bis Ende April) erhalten. Da diese ungewöhnlich hoch waren, habe ich Nachweise für die Nebnkostenabrechnungen 2007 und 2008 angefordert. Dabei habe ich für die Zeiträume größtenteils nachvollziehbare und gerechtfertigte Nachweise erhalten.

Lediglich bei den Positionen "Hausreinigung" und "Gartenpflege" (je für 2007 und 2008) gibt es unstimmigkeiten zu folgendem Sachverhalt:
- Die angeblichen Nachweise sind Quittungen, auf denen "Betrag", "Betreff", "Von wem", "Datum" und "Unterschrift" ausgefüllt sind

Infos zu den Quittungen:
- Betrag Quittung Hausreinigung: 840,- EUR (je 2007 und 2008)
- Betrag Quittung Gartenpflege: 430,- EUR (je 2007 und 2008)
- Von beiden Beträgen fällt je 1/7 auf meine Wohnung an

Die Quittungen werde ich aus verschiedenen Gründen (z. B. wegen §35a EStG) natürlich nicht akzeptieren.

Vielmehr sehe ich das Problem darin, dass die Quittungen offensichtlich im Nachhinein erstellt wurden! (Wahrscheinlich erst auf meine Anfrage nach den Nachweisen!)

Dies wird durch folgende Indizien Belegt:

Die Quittungen Hausreinigung-2007 und Hausreinigung-2008 sowie Gartenpflege-2007 und Gartenpflege-2008 sind jeweils genau dieselben, ausgenommen die Unterschriften.
Anders gesagt: Hausreinigung-2007 wurde kopiert, nachdem "Betrag", "Betreff", "von Wem" und "Datum" ausgefüllt wurden.
Das Original und die Kopie wurden dann Unterschrieben. Eine von beiden soll dann wahrscheinlich für 2008 gelten.
Dass die beiden Quittungen von einem Original abstammen (oder dass eine davon das Original ist), wurde mir von einem Fachmann für Dokumententechnik bestätigt.

Das gleiche wurde bei der Quittung Gartenpflege durchgeführt.
Unter folgender Web-Adresse können Sie die anonymisierten Quittungen einsehen:
http://www.jetzweb.de/saltshaker/nachweise_quittungen-1.jpg
http://www.jetzweb.de/saltshaker/nachweise_quittungen-2.jpg
Auf den Dokumenten ist je eine Rechnung für "Hausreinigung" und eine für "Gartenpflege"

Die Unterschriften 1a und 1b sind dabei von der selben Person, aber unterschiedlich.
Die Unterschriften 2 und 3 sind von unterschiedlichen Personen.

Aus diesem Sachverhalt schließe ich, dass die Quittungen für 2007 UND 2008 im Jahr 2008 erstellt, dann kopiert und anschließend unterschiedlich unterschrieben wurden. Und dies nur, um mir die Kosten (evtl. für sogar für Schwarzarbeit?) nachweisen zu können.
Dazu eine Behauptung von mir, die dies untermauert:
Niemand erstellt eine Quittung in 2007 kopiert diese und wartet ein Jahr um diese dann für 2008 unterschreiben zu lassen (wobei das Datum noch von 2007 ist). Daher behaupte ich, dass das Datum von der Unterschrift nicht korrekt sein kann.

Dass der Betrag wahrscheinlich wirklich gezahlt wurde, bestreite ich nicht. Ich sehe eher das Problem darin, dass die Quittungen gefälscht (im Nachhinein erstellt) wurden, damit ich den Betrag anstandslos akzeptiere.

Meine Fragen/Möglichkeiten sind nun folgende:
- Kann ich rechtlich gegen meine Vermieterin in Richtung "Urkundenfälschung"/"Betrug" bei der Nebenkostenabrechnung vorgehen (wenn ich es nachweisen kann),
- kann ich in Bezug auf die gesamte Nebenkostenabrechnung die Glaubwürdigkeit der Nebenkostenabrechnung/Vermieter anzweifeln und muss gar nichts zahlen,
- soll ich die einwandfrei Nachgewiesenen Beträge zahlen und nur diese Kosten abweisen oder
- habe ich andere Möglichkeiten?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworte.

a) Anhaltspunkte für eine Urkundenfälschung sehe ich nicht. Eine solche läge vor, wenn der tatsächliche Aussteller nicht mit dem vermeintlichen übereinstimmt, was hier nicht ersichtlich ist. Eine Urkundenfälschung läge vor, wenn die Vermieterin hier mit falschen Namen unterzeichnet hätte und die Quittungen tatsächlich nicht von dem angegeben Aussteller stammen. Dafür sehe ich aber keinen Anhaltspunkt.

Auch für einen Betrug liegen keine Anhaltspunkte vor, da dies nur dann der Fall wäre, wenn hier Kosten belegt werden sollen, die tatsächlich nicht angefallen sind. Sie schreiben aber selbst, dass Sie die Zahlungen nicht bezweifeln - worin sollte dann der Betrug liegen?

Wahrscheinlich erscheint mir, dass die Quittungen vom Vermieter einheitlich vorbereitet und ggf. kopiert wurden, um Sie dann jeweils vom Zahlungsempfänger unterzeichnen zu lassen.

Es ist auch unschädlich, wenn dies erst 2008 geschehen ist, denn die Quittungen sollen ja nur die Zahlungen belegen - auch wenn diese schon im Vorjahr geleistet wurden. Vermutlich hat es sich in der Tat so abgespielt, dass die Vermieterin erst im Jahr 2008 daran gedacht hat, dass sie für Hausreinigung und Gartenpflege noch keine Zahlungsbelege hatte - möglicherweise existierten diese tatsächlich noch nicht. Die Vorgehensweise, sich die Zahlungen im Nachhinein quittieren zu lassen, ist aber mietrechtlich nicht zu beanstanden. Die Vermieterin muss lediglich nachweisen, dass die in Rechnung gestellten Kosten entstanden sind - dazu reichen auch im Nachhinein unterzeichnete Quittungen aus!

Sie können zwar selbstverständlich die Angelegenheit der Staatsanwaltschaft zur Prüfung anzeigen - diese wird aber kaum strafbares Verhalten feststellen. Dem Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen als Mieter und der Vermieterin wäre dies überdies sehr abträglich, so dass ich von einer Anzeige dringend abrate.

b) Wie Sie selbst schreiben, wurden die übrigen Kosten nachweisbar belegt - ich sehe daher keinen Ansatzpunkt, die gesamte Abrechnung anzuzweifeln oder die Nachzahlungsforderung zu verweigern.

c)

Die einwandfrei nachgewiesenen Kosten sollten Sie auf jeden Fall zahlen - ein Zurückbehaltungsrecht besteht diesbezüglich nicht.

Auch die Quittungen betreffend Gartenpflege und Hausreinigung erachte ich als ausreichenden Nachweis, so dass ich die Zahlung empfehle.

Wenn Sie die Zahlung verweigern, müssten Sie im Rahmen eines von der Vermieterin angestrengten Klageverfahrens nachweisen, dass die in Rechnung gestellten Gartenpflege- und Hausreinigungskosten tatsächlich nicht nachgewiesen sind - die Quittungen sprechen aber dagegen. Sie müssten daher behaupten nachweisen, dass die Quittungen falsch sind und von der Vermieterin selbst gefertigt wurden. Damit werfen Sie der Vermieterin aber eine Straftat vor - was, wenn sich der Vorwurf als ungerechtfertigt erweist, zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen dürfte.

Abschließend empfehle ich Ihnen daher, die Vermieterin um Erläuterung der Quittungen zu bitten, letzlich aber die Nachzahlung zu leisten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2009 | 11:30

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen dank für Ihre ausführlichen Antworten. Leider sind sie aber auf einige meiner angedachten Punkte nicht so genau eingegengen, wie ich mir das erhofft hatte. Deswegen würde ich sie bitten, folgende Sachverhalte nochmal näher zu erläutern:

Aus meiner Sicht haben die Personen Quittungen unterschrieben, auf der ein Datum steht, dass offensichtlich nicht mit dem Tag der Unterschrift übereinstimmt. Ist in der deutschen Vertragswelt demzufolge praktisch egal, welches Datum auf einem Vertrag/einer Rechnung steht?

Auf den Quittungen ist weder der ausgeschriebene Zahlungsempfänger angegeben (geschweige denn ob er z. B. eine juristische Person ist) noch für welches Jahr die Quittungen gelten. Ist dies nicht Grund für eine Zurückweisung. Alle Quittungen sind außerdem auf den 28.12.2007 datiert also kann aus meiner Sicht doch nicht eine davon für 2008 gelten.

Das Mietverhältnis ist seit Mai 2008 beendet. Von daher mache ich mir in Richtung Kündigung keine Gedanken. :-)
Angenommen der Vermieter wollte die Quittungen für 2008 auf den 28.12.1008 ausstellen und hat sich nur beim kopieren "verschrieben". Wäre es Rechtens in dieser Betriebskostenabrechnung, die ich im Oktober 2008 erhalten habe, mir die Hausreinigung und die Gartenpflege in Rechnung zustellen, obwohl diese dann erst am 28.12.2008 bezahlt wurden?

Ich mängele auch noch an, dass das Beschäftigungsverhältnis des Auftragnehmers nicht erkennbar ist. Firma oder natürliche Person (z. B. 400 € Job). Muss nicht in jedem Fall ein Vertrag oder eine ordentliche Rechnung vorhanden sein? Mann kann doch nicht irgendeiner Person Geld für eine Dienstleistung geben. Das ist doch dann Schwarzarbeit?!?

Nach §35a EStG habe ich doch außerdem das Recht, haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abzusetzen. Dies ist aber mit diesen Quittungen nicht möglich. Oder etwa doch?

Schon im Voraus nochmal vielen dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2009 | 11:57

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zur steuerlichen Absetzung der Betriebskosten nach § 35a EStG benötigen Sie eine entsprechende Bescheinigung der Vermieterin, nicht die Quittungen:

http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/haupt.htm?http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/fl117.htm

Auf die Quittungen kommt es daher m.E. steuerrechtlich nicht an.

Die Quittungen belegen, dass die Vermieterin die in Rechnung gestellten Kosten bezahlt hat - was Sie selbst ja auch nicht bezweifeln. Sie können zwar auf den formalen Mängeln der Quittungen beharren und damit zunächst die Zahlung der Gartenpflege- und Hausreinigungskosten verweigern, weil Sie den Nachweis als nicht erbracht ansehen. Wenn in einem Gerichtsverfahren die Vermieterin aber durch korrigierte Quittungen oder Zeugenaussagen der beteiligten Dienstleister nachweisen kann, dass die Kosten entstanden sind, wäre die Berechtigung der Forderung nachgewiesen.

Von daher sind Sie zwar formal im Recht, die Zahlung der Gartenpflege- und Hausreinigungskosten zunächst zurückzuweisen und einen eindeutigeren Nachweis zu verlangen - letztlich gehen Sie aber selbst davon aus, dass die Kosten entstanden sind und Sie zahlen müssen.

Sollten Sie noch Nachfragen haben, rufen Sie mich doch bitte ab morgen vormittag einfach einmal an.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

Bewertung des Fragestellers 16.03.2009 | 21:17

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"Die ersten Aussagen waren Recht allgemein gehalten, weshalb tiefere Nachfragen nötig waren. Ich bin aber sehr zufrieden mit Herrn Schwartmann, dass er mir die Möglichkeit für eine telefonische Erläuterung angeboten hat."
Stellungnahme vom Anwalt:
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