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Nachweis Bauüberwachung und Vorbereitung Abnahme durch Architekt

06.09.2013 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Wir haben einen Architekt mit den Leistungsphasen 3 – 8 nach HOAI 2009 für unser Neubauvorhaben beauftragt. Mittlerweile stehen wir vier Wochen vor dem Einzug und bereiten die Abnahmen der Gewerke vor.
Während der Erstellung der verschiedenen Gewerke haben wir mehrfach die Bauüberwachung des Architekten schriftlich bemängelt. Hintergrund waren seine Baustellenbesuche einmal pro Woche, die nicht zum schnellen Baufortschritt (Fertighaus) passten und dass er bei sensiblen Arbeiten (Abdichtung Kellerwand) erst nach Aufforderung anwesend war. Zudem haben wir verschiedene Baumängel entdeckt (falsche Brüstungshöhen / nicht fachgerechte Abdichtung Duschbereich / Unebenheit im Estrich / schiefe Wände / Blasen in Dickschichtbeschichtung / falsche Türhöhen / falscher Kleber für Fensterleibungen etc.), die die Schlussfolgerung zulassen, dass die Bauüberwachung nur teilweise ausgeführt wurde / wird. Über Baumängel, die er gefunden hat, wurden wir nicht informiert.
Unsere Abnahme des Kellers erfolgte zwar mit Unterschrift des Architekten, jedoch lagen uns dazu keinerlei Prüfberichte / Aufmaße des Architekten als Ergebnis seiner Bauüberwachung vor. Das von ihm geführte Bautagebuch beinhaltet keine Prüfpläne / Dokumentationen oder Kontrollergebnisse, sondern nur Gesprächsnotizen.

1. Welche Nachweise muss der Architekt dem Bauherren vorlegen, um nachzuweisen, dass er die Bauüberwachung ausreichend wahrgenommen hat, so dass letztendlich die Gewerke mängelfrei sind?
Oder anders gefragt: wie weist er die Mängelfreiheit der Gewerke – und damit den Erfolg seiner Leistung - nach?


2. Reicht bei einer Abnahme alleine seine mündliche Aussage oder schuldet er uns vorab Prüfberichte / Aufmaße, damit wir einen fachlichen Nachweis haben?


3. Spätestens bei der Abnahme der Architektenleistung stellt sich letztendlich auch die Frage, wie er die gesamte Bauüberwachung als Leistung aus der HOAI (Leitungsphase 8) nachweist. Was ist seinerseits erforderlich, damit wir sein Honorar nicht reduzieren müssen?

4. Die Frage des Nachweises betrifft leider auch die Prüfung der Schlussrechnung eines Gewerkes. Hier wurde die Handwerkerrechnung von ihm abgehakt und uns ohne weitere Erklärung zur Bezahlung weitergeleitet, verschiedene Punkte erschienen uns unverständlich. Haben wir hier einen Anspruch auf Erklärung / Detaillierung durch den Architekten, z.B. auf Offenlegung seiner Berechnungen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte, sehr interessante aber auch umfangreiche Frage.

Das OLG Hamm hat sich tatsächlich in seiner Entscheidung vom 30.10.2007 (Az.: 21 U 57/07) schon mit der Frage befasst, wie der Architekt die ordnungsgemäße Bauüberwachung nachweisen kann. Es ist zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Architekt nur durch Tätigkeitsprotokolle den Nachweis führen kann, dass er die Bautätigkeiten ordnungsgemäß überwacht hat. Diese muss nicht unbedingt besonders aufwendig sein.

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier :

http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm/j2007/21_U_57_07urteil20071030.html

Soweit übrigens kein Bautagebuch geführt wird, ist leider nur eine geringe Kürzung des Honorars möglich, in dem Fall unter 1 %:

OLG Celle 14 U 68/04, Urteil vom 11. Oktober 2005

"Führt der Architekt, obwohl er dazu verpflichtet ist, kein Bautagebuch, so ist die Vergütung für die Leistungsphase 8 des § 15 Abs. 2 HOAI um 0,5% zu mindern."

Der BGH ist zum Beispiel zwar der Auffassung, dass das Führen eines Bautagebuches zum Leistungsbild der Objektüberwachung gehört und deshalb uneingeschränkt zu den Leistungspflichten des Architekten zu zählen ist. Allerdings heisst es in der Entscheidung, dass zur Erfüllung der Pflicht die Aushändigung an den Besteller grundsätzlich nicht erforderlich ist! Der Architekt muss das Bautagebuch nicht an den Bauherrn übergeben. Er hat ein berechtigtes Interesse daran, dass das Bautagebuch bei ihm verbleibt, da es auch dazu dient, gegenüber dem Bauherrn eine ordnungsgemäße Bauüberwachung zu dokumentieren, so die Entscheidung. Gegebenfalls werden Sie dann Kopien vom Architekten verlangen müssen:

BGH, Urteil vom 28.07.2011 – VII ZR 65/10

Sie werfen weiter das Problem mit verschiedenen aufgetretenen Mängeln auf. Waren diese erkennbar, kommt eine Haftung des Architekten wegen Fehler bei der Überwachung in Betracht.

Dazu beispielsweise: OLG München, Urteil vom 08.06.2010, Az. 28 U 2751/06, das Urteil finden Sie hier :

http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal/page/bsbayprod.psml?doc.id=KORE412052012&st=ent&showdoccase=1¶mfromHL=true

Dort ergibt sich folgendes (Zusammenfassung): "Bei kurzzeitig kontrollierbaren Gewerken, kritischen Bauabschnitten und typischen Gefahren setzt ordnungsgemäße Bauaufsicht durch den Architekten auch voraus, dass er die Entstehung von Baumängeln verhindert, bzw. die rechtzeitige Behebung von bestehenden Mängeln veranlasst. Außerdem hat der die Bauüberwachung schuldende Architekt die Pflicht, bereits das Entstehen von Mängeln zu verhindern."

Im Streitfall zwischen Bauherr und Architekt geht es oft um die Frage, ob ein Bauaufsichtsmangel und damit eine haftungsbegründende Pflichtverletzung des Architekten vorliegt.Dann wird spätestens im Gerichtsprozess von Bedeutung sein, wer wofür die Beweislast trägt. Nach allgemeinen Beweislastregeln, muss jeder für die ihn günstigen Tatsachen Beweis anbieten, d.h. der Anspruchsteller für die Tatsachen, die seinem Anspruch zu Grunde liegen.

Dies würde zunächst einmal bedeuten, dass der Bauherr für die Tatsache einer fehlerhaften Bauaufsicht die Beweislast trüge; er müsste z.B. darlegen, dass der Architekt nicht oft genug und nicht lange genug die Bauaufsicht geführt hat und insbesondere die sich schließlich als mangelhaft herausgestellten Gewerke nicht überwacht hat. Da solcher Vortrag und entsprechend solcher Beweis dem Bauherrn oftmals nicht leicht zu führen ist, hat der BGH dem Bauherrn mit dem sog.„Anscheinsbeweis" geholfen. Spricht ein typischer Geschehensablauf dafür, dass der Architekt seine Bauaufsicht verletzt hat, führt das Institut des Anscheinsbeweises dazu, dass nicht mehr der Bauherr die Pflichtverletzung beweisen muss, sondern der Architekt die Pflichtverletzung widerlegen muss. Dies kann er dann nur durch entsprechende Dokumentation tun. Aber Vorsicht!
Die Rechtsprechung ist hier teilweise uneinheitlich. Eine genauere Prüfung ist unumgänglich.


Zu Ihrer weiteren Frage: Umfang und Intensität der Überwachungspflichten lassen sich, wenn Sie vertraglich nichts abweichendes vereinbart haben, weder sachlich noch zeitlich ganz genau bestimmen, sie richten sich immer nach den Umständen des Einzelfalls. Nach einhelliger Meinung ist der Architekt grundsätzlich nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten; er muss allerdings die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen erledigt werden.

Hinsichtlich Ihrer letzten Frage ist der Architekt im Rahmen der Rechnungsprüfung verpflichtet, zu kontrollieren, ob Rechnungsposten richtig sind, oder ob dem Bauherrn nicht wegen unfertiger oder mangelhafter, aber schon in Rechnung gestellter Leistungen, Zurückbehaltungsrechte zustehen- also einfach gesagt, nichts zahlen für nicht erbrachte Leistungen. Hier wird der Architekt seinen Prüfvorgang offenlegen und etwaige fragliche Posten erklären müssen, da er diese ja gesichtet hat!

Ich hoffe, Sie konnten einen ersten rechtlichen Überblick gewinnen.

Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld
T.Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 11.09.2013 | 07:46

Vielen Dank für Ihre Antwort, nun ergibt sich doch der Bedarf nach einer Nachfrage.

Inzwischen fordert der Architekt von allen Handwerkern schriftliche Bescheinigungen über die Mängelfreiheit der ausgeführten Arbeiten. Diese Vorgehensweise ist für uns plausibel, da er - aufgrund seiner Art der Bauüberwachung - vermutlich keine eigenen Prüfunterlagen besitzt, die dies uns nachweisen können.
Daher die Kernfrage noch einmal umformuliert: Gilt seine Architektenleistung erfüllt, wenn er alleine verbal bestätigt, dass das Gewerk mängelfrei ist, also ohne eigenen Prüfnachweis oder ähnliche Dokumentation? Und wer trägt die Kosten der Mängelbeseitigung, wenn doch Mängel nach der Abnahme entdeckt werden?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2013 | 15:47

Die Leistung gilt als erfüllt,mit dem o.g.Mibderungsrecht.

Ergänzung vom Anwalt 17.09.2013 | 15:49

Sehr geehrter Fragesteller,bei weiteren Fragen kontaktieren Sie mich bitte persönlich via Email.Vielen Dank

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