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Nachtrag Bauvertrag - Pauschalvertrag

29.07.2010 12:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Wir arbeiten als Generalübernehmer und haben mit mehreren Kunden Pauschalverträge über Bauleistungen zur Sanierung eines Mehrfamilienhauses geschlossen. Die behördlichen Auflagen haben den Umfang der Bauleistung nach abgeschlossenen Verträgen verändert. Die Genehmigungen gingen erst nachfolgend ein.

Entsprechend sind wir an der Erarbeitung, einen Nachtrag an die Kunden zu stellen, da diese Zusatzleistungen, geänderten Leistungen, Mehrleistungen nicht bei Vertragsabschluss bestanden.

Muss generell eine Unterschrift zum Nachtrag eingefordert werden oder reicht zum Beispiel die Formulierung, wenn kein Widerspruch bis zum … erfolgt, gilt der Nachtrag angenommen. Schließlich soll der Bau schnell fertig gestellt werden. Oder muss bis zur Unterschrift ein Baustopp benannt werden, wenn infolge der Bauablaufreihenfolge eine Erfüllung der anderen pauschalen Leistungen nicht möglich ist?

Kann auch ein Nachtrag zu Mehrkosten dem Kunden mit anteiligen Kosten an einem Mehrfamilienhaus benannt und in Rechnung gestellt werden, wenn die Mehrleistungen ebenfalls auf Grund von Auflagen entstanden und dies nicht vorab in einem Nachtrag zur Unterschrift vorgelegt wurde, da erst anschließend aus der Prüfung der Unterlagen eindeutig wurde, dass diese Kosten von allen Eigentümern zu tragen sind?

Das Genehmigungsverfahren der Behörden mit Erbringung aller Auflagen zu Baubeginn hat diesen erheblich verzögert. Die Angebote und Kalkulation liegt aus Anfang 2009 zu Grunde, bauen können wir erst jetzt Juli 2010. Die Angebote der damaligen Gewerke haben keine Gültigkeit mehr, ein Teil der Leistungen kann nur zu höheren Kosten angeboten werden. Kann ich hier einen Nachtrag auf Grund der unverschuldeten Verzögerung und der neuen Angebote stellen?

Danke für die Beantwortung
29.07.2010 | 14:13

Antwort

von


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Marktstraße 17/19
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
Soweit in Ihren Verträgen die Geltung der VOB/B vereinbart worden ist, so gilt (wie auch bei Geltung des BGB):

Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

1.
wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst

2.
für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt.

Regelmäßig geschuldet wird eine dauerhaft genehmigungsfähige Ausführung der Bauarbeiten, was damit nach der Rechtsprechung und nach meiner ersten, ggf. vorläufigen Einschätzung in Ihre alleinige Risikosphäre fällt.

Ob hier aber davon vertragliche und gesetzliche Ausnahmen, die vor allem die Rechtsprechung zulässt, vorliegen, kann leider nicht im Rahmen einer Erstberatung beantwortet werden.

Nur eines:
Wenn nach Ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Besteller (Auftraggeber) selbst für die erforderliche Baugenehmigung und sonstige öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Genehmigungen zu sorgen hätte, dann läge dieses nicht in Ihrer Risikosphäre.

Möglich wäre eventuell noch folgendes:
Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten.

Aber auch dabei kommt es wiederrum auf die "vertragliche oder gesetzliche Risikoverteilung" an.

Damit stellt sich das gleiche Problem wie oben.

2.
Das heisst also in der Tat, dass alles Weitere der beiderseitigen schriftlichen Vereinbarung unterliegt, wenn die Risikosphäre bei Ihnen vrohanden sein sollte.

Schweigen hat aber jedenfalls bei Privatleuten (Auftragnehmer, Ihrem Kunden) grundsätzlich keine rechtliche Bindungswirkung, so dass ich davon abraten muss, zum Beispiel die Formulierung, "wenn kein Widerspruch bis zum … erfolgt, gilt der Nachtrag angenommen." zu wählen.

Unter Umständen kann auch ein Schweigen als Zustimmung zu werten sein, doch sehe ich hier solche Ausnahmetatbestände nicht.

Sie haben sich also dieses zu unterschreiben lassen, wobei natürlich die Frage dahingehend zu stellen ist, ob dieses auch erfolgten wird (siehe oben unter 1.).

Ein Baustopp ist auch bei der vom Vertragspartner verweigerten Unterzeichnung nur dann möglich, wenn Sie nicht allein das vertragliche Risiko tragen (siehe oben unter 1.).

3.
Auch bezüglich des weiteren von Ihnen geplannten Nachtrags bewerte ich dieses wie gesagt eher skeptisch, es sei denn, vertraglich wurde eine Risikoverteilung geschaffen, die für den Besteller und Auftragnehmer nachteilig ist.

4.
Insgesamt ist in der Tat die Sache (noch) nicht vollständig einschätzbar, da vieles auch von den genauen Einzelfallumständen abhängt, wie z. B. insbesondere

- vertragliche Ausgestaltung
- Risikoverteilung
- Kenntnisstände der Vertragsparteien
- behördliche Genehmigungsverfahren/Auflagen,

was auch die Problemfelder hier umschreibt.

Gerne stehe ich für eine Direktanfrage (für eine weitergehende Beratung) zur Verfügung; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben.

Ich hoffe, Ihnen daber damit schon im Wege dieser Erstberatung weitergeholfen und erste Lösungsansätze Ihnen abgeliefert zu haben.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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