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Nachträglicher Grundbucheintrag einer ELW ohne Baugenehmigung


16.12.2013 16:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo, folgender Sachverhalt:
Das Haus wurde ca .1982 mit 2 Wohnungen geplant und gebaut. Kurze Zeit später wurde das Dach in Eigenregie des Onkels ausgebaut und wird bis heute durch ihn bewohnt.
Das Haus/Grundstück an sich gehört laut Grundbuchamt der Oma. Diese möchte nun das Haus an Ihre Tochter (meiner Mutter) übergeben. Im Frühjahr 2012 wurde der Hobbyraum im Keller als ELW ausgebaut. Im Haus selbst wohnt nur Familie.
ELW - Mutter
EG - ich
OG - meine Schwester
DG - Onkel
Die Idee war jetzt die, dass die vier Wohnungen auf mich (EG), meine Schwester (OG)und meine Mutter (ELW & DG) aufgeteilt werden. Ich habe mich durch das LBO Baden-Württemberg versucht durchzulesen, werde aber nicht so recht schlau daraus.
Ich weiß nicht ob für den Ausbau des Daches und den Umbau des Hobbyraums in Wohnraum eine Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre. Zum Thema Nutzungsänderung kann ich sagen, dass die Gebäudeklassen 1 - 3 aufgrund der 7m Haushöhe nicht eingehalten werden können. Das Haus ist ca. 11 Meter hoch. Kann man die beiden Wohnungen nachträglich als offizielle Wohnungen im Grundbuch eintragen lassen? Müssen wir mit Bußgeld rechnen, wenn ja wie hoch ?
Was ich auf jeden Fall vermeiden will sind die Horrorszenarien (die ich hier zum Teil auch gelesen habe), dass das Bauamt eine Bewohnung der umgebauten Bereiche sofort untersagt. Haben Sie mir einen Tipp ob man die beiden Wohnungen noch nachträglich als "Offizielle Wohnungen" eintragen kann ?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Schilderung -und vorbehaltlich der Prüfung aller Unterlagen und Pläne- wird es sich bei der nachträglichen änderung des Hobbyraumes und dem nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses um genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen handeln, da eben die genehmigungsfreien voraussetzungen nach § 50 LBO nicht mehr vorliegen werden.


Das bedeutet, dass die Baubehörde in der Tat schlimmstenfalls nach § 65 LBO die sofortige Nutzungsuntersagung aussprechen kann, wobei allerdings die Behörde immer im Rahmen des Ermessens abwägen muss.

Und wie diese Abwägung letztlich ausgehen wird, kann Ihnen einer seriöser Rechtsanwalt nicht verbindlich beantworten, schon gar nicht ohne Kenntnis der Unterlagen und Gesamtumstände.


Schlimmstensfalls kann ein solcher Verstoß gegen die LBO wegen der nicht genehmigten Nutzungsänderung mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden.


Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, für diese Nutzungsänderung eine Genehmigung zu beantragen und zu erhalten. Da aber auch viele technischen Grundlagen geschaffen sein müssten, sollten Sie VORAB, bevor Sie also auch nur irgendetwas gegenüber der Behörde angeben oder dort melden, mit einem Architekten auf Durchführung prüfen lassen, was mit einer Ortbegehung und Planstudium verbunden sein wird.

Ist der Weg ansich dann machbar, könnte ein solche Antrag gestellt werden, wobei Sie dann natürlich "schlafende Hunde wecken" und ggfs. mit den obigen Rechtsfolgen rechnen müssten.


Das gilt erst recht dann, wenn Sie offenbar das Haus in Wohnungseigentum aufteilen wollen, da die Anforderungen um ein Vielfaches höher sein werden, da Sie neben der notariellen Teilungserklärung zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen müssten. Voraussetzung für deren Erteilung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind, wobei dann auch die Vorschriften des Schall-, Feuer- und Lärmschutzes zu beachten sind. Nicht selten scheitert die Umwandlung dann aber an der fehlenden Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Aber grundsätzlich wäre auch das möglich, wobei auch hier vorab die technischen Fragen durch einen Architekten geklärt werden sollten.


Sie sehen also, dass Ihre Vorhaben nicht so ganz einfach sind. Wollen Sie Horrorszenarien unbedingt vermeiden, übertragen Sie allein das Haus und lassen den Rest so ruhen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/
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