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Nachträglicher Ausgleich von Mietrückständen?


26.03.2007 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo,

folgender Sachverhalt:

Ich habeeine Wohnung in einem Zwangsverwalteten Haus. Habe zu Beginn mehrere Reparaturen selbst durchgeführt, und diese mit der Miete verechnet, (war auch so abgesprochen). Doch es bestanden immer noch Mängel die ich nicht beheben konnte, Fenster schliessen nicht stehen immer offen etc. Doch es gab keine Reaktion des Verwalters. Dann habe ich zwei Montasmieten komplett einbehalten, Keine Reaktion. Dann habe ich die Miete um 75%gekürzt. Auch keine Reaktion. Erst nach zwei Monaten dann einSchreiben das die Kürzung nicht rechtens sei, da mein Mann Hausbesitzer sei, (ich nicht) und daher die Mängel bei Einzug gekannt haben müsste.
Ich solle die komplette aufgelaufene Mietschuld sofortüberweisen. Ich habe dann eine volle Monatsmiete überwiesen. Doch dann bekam ich wieder ein Schreiben mit der Aufforderung innerhalb von 10 Tagen alle Rückstände zu begleichen. Leider konnte ich das nicht, und so bekam ich die Kündigung.
Miete habe ich dann keine weitere mehr gezahlt. Mietrückstände aktuell: 6 Monatsmieten (Die Verrechnung mit meinen Kosten wurde nicht berücksichtigt) und für 2 Monate die fehlenden 75%.

Räumungsklage wurde eingereicht am 23.2.2007, Erhöhung dann am 14.3.2007. Klageschrift wurde zugestellt am 17.03.2007 Termin zur Güteverhandlung wurde bestimmt auf 13.04.2007.
Mittlerweile wurdeTermin für ZV festgesetzt auf 31.5. (dritte Runde nun ohne Grenzen,also kann von einem Zuschlag augegangen werden). Ich möchte nun in der Wohnung verbleiben bis zum 30.06. da ich ab 01.07. bei meinem Schwager eine Wohnung bekommen kann.

Meine Frage dazu: Ich kann doch innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage (17.3) durch Zahlung der Mietrückstande die fristlose Kündigung noch rückgängig machen, muss ich dazu auch die schon entstandenen Verfahrenskosten zahlen? Kann die Wohnung denn auch schon vorher zwangsgeräumt werden?
In dem Gütetermin , wird da auch die Räumung beschlossen, oder kann ich die durch einen Ratenzahlungsvorschlag noch verhindern? Kann ich den Gütetermin auch verschieben? Ich wurde aufgefordert innerhalb von 2 Wochen meine Verteidigung bekannt zugeben, verzögert eine solche den Verfahrensablauf?
Hat die ZV einen Einfluss auf die Räumung?


danke für eventuelle Antworten

eventuell muss ich auch auf anwaltliche vertretung zurückgreifen. Es wäre dahergünstig wenn ein Anwalt antwortet der entweder aus meinem Gebiet kommt (Dreieck Köln Frankfurt Luxemburg) oder eine postalische /telefonische Beratung anbietet.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen summarisch wie folgt beantworten:

Gleicht ein Mieter Zahlungsrückstände nachträglich aus, macht dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam. Dies gilt für alle Zahlungen, die der Mieter innerhalb von zwei Monaten leistet, nachdem ihm die Räumungsklage des Vermieters zugestellt wurde. Eine ordentliche Kündigung bleibt aber regelmäßig wirksam (BGH Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04).

Ohne einen Räumungstitel kann die Wohnung nicht zwangsgeräumt werden. Ggf. wäre selbst bei Verurteilung noch Vollstreckungsschutzanträge zu stellen.

Bei Zahlung müssen Sie damit rechnen, die kompletten Verfahrenskosten zu tragen.

Im Gütetermin wird über Räumung und Zahlung verhandelt (und im Anschluss nach der mündlichen Verhandlung) entschieden werden.

Wenn es einen hinreichenden Grund gibt, können Sie Verlegung des Termins beantragen. Wenn Sie sich jetzt aber verteidigen, wird dies nicht zwangsläufig zu einer Terminsverlegung führen.

Selbstverständlich ist eine weitergehende Beratung per Mail/Post/Telefon möglich, besuchen Sie einfach unser Homepage für alle erforderlichen Daten.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2007 | 12:22

Hallo,

muss ich denn zur Abwendung der Kündigung in der Zweimonatsfrist auch schon die Kosten der Räumungsklage tragen, oder ist das auch später möglich?
Kann die Räumung denn schon vor Ablauf der Frist angeordnet werden? Bzw. kann der Vermieter direkt nach Urteil schon räumen? (Eheleute mit 3 Kindern)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2007 | 12:27

Nach den vorliegenden Informationen war die Räumungsklage - wegen wirksamer Kündigung - zunächst begründet. Daher wären Ihnen im Falle der Erledigung (durch Zahlung und Wegfall des Grundes) die Kosten aufzuerlegen. Dies würde gleichzeitig in der einen Klage erfolgen (einheitliche Kostenentscheidung).

Wird eine Räumungsfrist ausgesprochen, ist eine Räumung vor Ablauf dieser Frist nicht möglich.

Eine Räumung ist möglich, wenn ein entsprechender Titel vorliegt, also nach Verkündung und Zustellung des Urteils oder Vergleichs.

Wenn Sie eine Wohnung sicher haben, sollten Sie sich ggf. auf eine Räumung zu diesem Termin einigen - so vermeiden Sie weitere unnütze - Kosten.

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