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Nachträgliche Thermenwartung und Kabelgebühren


| 23.12.2005 23:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich bin im Mai 2005 umgezogen und habe meine alte Wohnung renoviert übergeben. Leider habe ich mit der ehemaligen Vermietergesellschaft noch zwei Themen offen:


1. Kabelgebühren

Laut Mietvertrag war ich dazu verpflichtet, mit einer Kabelgesellschaft einen Nutzungsvertrag für einen Kabelanschluss abzuschließen. Ich habe dann allerdings nach mündlicher Absprache mit dem Vermieter den Nutzungsvertrag meiner Vormieterin nicht fortgesetzt, da mir der Empfang der öffentlich rechtlichen Sender über Antenne ausreichte. Ich habe dann fast fünf Jahre bis Ende 2002 weder Kabelfernsehen empfangen noch dafür eine Rechnung erhalten.
Im Mai 2002 erhielt ich eine schriftliche Ankündigung darüber, dass die TV-Verkabelung im Haus erneuert wird und anschließend über die jährliche Betriebskostenabrechnung abgerechnet wird.
Wiederum habe ich mündlich vereinbart, dass ich nicht an diesem Service partizipieren möchte, was auch mündlich bestätigt wurde. Da es sich um einen große Vermietergesellschaft mit gelegentlich wechselnden Ansprechpartnern handelt, kann ich allerdings nicht mehr bestimmt sagen, mit welcher Person ich die Vereinbarung traf. Es ist nicht auszuschließen, dass gegen Ende 2002 ein Techniker in der Wohnung war, um an den TV-Anschlüssen zu arbeiten. Da in dem Schreiben vom Mai 2002 auch explizit angekündigt wurde, dass ein Techniker in jede Wohnung müsse, stellte ich den Zugang sicher, war aber möglicherweise gar nicht persönlich dabei. Ich benutzte dann weiterhin unverändert mein Fernsehen über die Antennenanlage, empfing nur vier öffentlich rechtliche Programme und sah mich auch nicht veranlasst, zu prüfen, welche sonstigen Anschlüsse verfügbar waren, da ich aufgrund der mündlichen Zusage davon ausging, dass die Konditionen so weiterliefen, wie in den fünf Jahren zuvor,
Erst mit Einführung des digitalen Fernsehens in Köln am 24.5.04 konnte ich nicht mehr alle öffentlich rechtlichen Programme empfangen. Erst durch dieses Ereignis veranlasst, probierte ich einen anderen Antennenanschluss der Wohnung aus und stellte fest, dass ich darüber Kabelfernsehen empfangen konnte. Ich mutmaße nun, dass ich, ohne es zu wissen, bereits seit Anfang 2003 über die Möglichkeit verfügte, Kabelfernsehen zu empfangen. Definitiv genutzt habe ich es allerdings erst ab dem 24.5.04.
Durch einen weiteren besonderen Umstand war es mir auch nicht möglich, festzustellen, dass der kostenpflichtige Empfang auch für mich verfügbar war: Die Kabelgesellschaft konnte erst im April 2005 die Rechnungen für 2003 stellen, was den Mietern erst in einem Schreiben vom 27.4.05 durch die Vermietergesellschaft mitgeteilt wurde. Die Betriebskostenabrechnung für 2003, die Ende 2004 kam, enthielt folglich keine Kabelgebühren, so dass ich auch keinen Hinweis über die bereits anfallenden Gebühren erhielt. Ich habe im Dezember 2005 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 erhalten. Darin wird nun der Betrag für die Kabelgebühren aus den Jahren 2003 und 2004 gefordert. Da ich ursprünglich für die Miete eine Lastschriftvollmacht erteilte, soll der Betrag in den nächsten vier Wochen einbezogen werden.

Nun meine Fragen zum ersten Thema:

1.1 Wie lange dürfen Nachforderungen zu Betriebskosten überhaupt eingefordert werden?

1.2 Wie verhält es sich konkret mit der Rechnung der Kabelgebühren aus dem Jahr 2003? Kann Ende 2005 noch eine Leistungen aus 2003 abgerechnet werden?

1.3 Kann ich trotz der Vertragslage, wonach ich verpflichtet war, einen Nutzervertrag für den Kabelanschluss abzuschließen, eine Art Gewohnheitsrecht geltend machen? Schließlich habe ich 5 Jahre dort gewohnt, ohne Kabel zu empfangen und ohne eine Rechnung zu erhalten. Konnte ich demnach nicht davon ausgehen, dass ich auch weiterhin von dieser Ausnahmeregelung profitieren würde, zumal dies mündlich bestätigt wurde?

1.4 Kann ich mich auf die mündlichen Absprachen berufen, auch wenn ich die Person und den Zeitpunkt nicht bestimmt benennen kann?

1.5 Habe ich realistische Chancen auf Erfolg, wenn ich den Anspruch geltend mache, die Kabelgebühren erst ab Mai 2004 zu bezahlen, oder sind die Aussichten schlecht, da ich nicht beweisen kann, dass das Kabel-TV-Signal möglicherweise in der Wohnung verfügbar war aber von mir nicht genutzt wurde?

1.6 Ist es nicht zu meinen Gunsten, dass ich erst jetzt (7 Monate nach meinem Auszug) von den Kosten erfahre? Schließlich hätte ich schon früher ausziehen können, um die Kosten zu vermeiden.


2.Thermenwartung:

Bei der Wohnungsübergabe hat der Hausmeister den Nachweis für die Wartung der ca. acht Jahre alten Gastherme angefragt. Da ich die fachmännische Wartung nicht in Auftrag gegeben habe, konnte ich demnach keine Wartung mit entsprechenden Gütesiegel auf der Therme nachweisen. Die Therme funktionierte allerdings immer einwandfrei.

Im Übergabeprotokoll wurde auf Wunsch des Nachmieters folgender Zusatz eingetragen: „Wartung für die Gastherme muss noch gemacht werden (oder nachgewiesen)“

Nachdem ich ankündigte, die geforderte Wartungskosten nicht zu bezahlen, sagte der Hausmeister zu, mit dem Liegenschaftverantwortlichen der Vermietergesellschaft über die Verantwortung für die Kosten zu reden. Danach unterschrieb ich das Protokoll. Ich habe dann keine Rückmeldung mehr erhalten. Die Kaution wurde allerdings ohne Anmerkungen bereits in vollem Umfang zurückgezahlt, und ich bin über das Protokoll hinaus bislang zu keinem weiteren Nachweis aufgefordert worden.

In meinem Mietvertrag findet sich dazu folgende Stelle:

„Zu den vom Mieter zu tragenden Heiz- und Warmwasserkosten gehören folgende Kosten:
Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen. Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.“

Es wird also weder eine Obergrenze für die ggf. anfallenden Kosten der Wartung und Reinigung genannt, noch der Begriff „regelmäßig“ konkretisiert, noch festgelegt, dass der Mieter auch für die Beauftragung der Wartung bzw. Reinigung verantwortlich ist.

Außerdem werden im Kapitel „Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung, Wartung“ für Schönheitsreparaturen starre Fristen (alle 3 bzw. 5 Jahre) eingefordert und zusätzlich im Anhang des Vertrags ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses fachmännisch renoviert übergeben werden muss. In diesem Kapitel wird noch folgendes erwähnt: „Kosten für Reparaturen und Erneuerungen an technischen Einrichtungen innerhalb der Mieträume, die dem Zugriff des Mieter ausgesetzt sind, wie z.B. an ... Heiz- und Kocheinrichtungen ...hat der Mieter dem Vermieter bis zu 150,- DM im Einzelfall zu ersetzen ...“


Nun meine Fragen zum zweiten Thema:

2.1 Ist die Forderung im Protokoll zum Nachweis der Wartung vor dem Hintergrund der Vertragsstellen berechtigt?
2.1.1 Ist insbesondere durch die unzulässige Forderung der starren Fristen nicht ebenfalls sämtlicher Anspruch auch zur Wartung von technischen Einrichtungen hinfällig?
2.1.2 Ist die Vertragsstelle zur Wartung nicht zusätzlich deshalb ungültig, weil für die Wartungskosten keine explizite Obergrenze genannt wird, oder kann die an der anderen Stelle für Reparaturen genannte Obergrenze auch implizit auf die Wartung übertragen werden?
2.1.3 Kann allein aufgrund der Erwähnung der vom Mieter zu tragenden Kosten abgeleitet werden, dass der Mieter auch die Beauftragung für die Wartung veranlassen muss, zumal die Frequenz der Regelmäßigkeit nicht erwähnt ist?

2.2 Wie hoch ist das Risiko, dass bei einem später eintretenden Defekt an der Therme von mir aufgrund des Protokolleintrages eine Beteiligung an den Kosten eingefordert werden kann?

2.3 Wie lange kann der Vermieter die Kosten für eine ggf. von ihm in Auftrag gegebene nachträgliche Wartung einfordern. Verjährt ein solcher Anspruch nach einer gewissen zeit, z.B. nach der nächsten Heizperiode, die ja bereits begonnen hat oder ist eine solche Forderung auch noch Jahre später möglich?

2.4 Kann die vollständige Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter als Eingeständnis gedeutet werden, von seiner Forderung des Nachweises der Wartung Abstand genommen zu haben?

2.5 Bin ich durch meine Unterschrift im Protokoll noch an irgendeine Verpflichtung gebunden? Schließlich ist dem Zusatz nicht explizit zu entnehmen, dass ich die Durchführung der Wartung auch veranlassen muss.

2.6 Sollte ich das Protokoll nachträglich proaktiv ändern lassen, oder es drauf ankommen lassen, ob eine Nachforderung gestellt wird? Stelle ich mich ggf. schlechter, wenn ich das unterschriebene Protokoll erst im Fall einer Nachforderung anfechte?


Vielen Dank für Ihre Antwort


24.12.2005 | 00:09

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

Aufgrund des Themenumfangs, der völlig außer Verhältnis zum Einsatz steht, werde ich auch nur jede Frage sehr knapp beantworten. Bei weiterführenden Fragen sollten Sie einen Anwalt Ihres Vertrauens beauftragen.

1.1 Grds. 12 Monate ab Rechnungsschluss (§ 556 III BGB). Später, wenn ohne Verschulden des Vermieters.
1.2 Grds. nein, anders ist dies, wenn (wie hier nahe liegend) der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.
1.3 Sie könnten sich grds. auf zeitliche Verwirkung berufen. Allerdings ist dies mangels Nachweisbarkeit des Umstands, dass Sie nicht empfangen haben, fraglich. Außerdem müssten die Kabelgebühren aber umgekehrt mietvertraglich vereinbart sein. Dies sollten Sie prüfen.
1.4 Das dürfte ins Leere gehen, ist letztlich aber eine Frage der Glaubwürdigkeit.
1.5 Ich sehe keine realistischen Chancen insoweit. Ich verweise aber auf 1.3 (Satz 2).
1.6 Nein, auch dann müssen grds. Nebenkosten noch gezahlt werden.

2.1 Die Wartung hat mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun. Ohne eine Kostenbegrenzung sind Wartungsklauseln unzulässig in Formularverträgen.
2.2 s.o.
2.3 6 Monate nach Übergabe der Mietsache, § 548 BGB.
2.4 Das wäre zumindest kein schlechtes Argument dafür.
2.5 Da sie noch „nachgewiesen“ werden muss, sehe ich insoweit schon ein Problem (wer soll es denn sonst nachweisen). Allerdings siehe 2.1.
2.6 Ich würde es jetzt nicht anfechten, sonst wecken Sie schlafende Hunde. Allerdings muss eine Anfechtung unverzüglich nach Kenntnis des Irrtums angefochten werden. Allerdings sehe ich hier keinen rechtl. relevanten Irrtum.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Frohes Fest!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


Burgwedel, den 23.12.2005
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