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Nachträgliche Mängel nach Wohnungsübergabe


30.06.2007 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrter Anwalt,

am 31.10.2006 aind wir aus unserer vorherigen Wohnung ausgezogen. Es wurde ein Übergabeprotokoll ohne Mängel vom Vermieter unterschrieben.

Die Wohnung wurde am Mittag übergeben, allerdings waren in der Wohnung keine Lampen mehr befestigt, die wir aber bei unserem Einzug auch nicht hatten. Ein Teil der Gesamtkaution hat der Vermieter bereit zurückgezahlt, ca. 1/3 davon hat er einbehalten. Die Wohnung stand nach unserem Auszug mehrere Monate leer.

Nun wirft uns der alte Vermieter vor, ihn bei der Wohnungsübergabe absichtlich getäuscht zu haben, denn eine Stromleitung funktioniert nicht mehr. An dieser Leitung war aber von unserer Seite nie eine Lampe befestigt worden und dadurch konnten wir auch keinen Mangel feststellen. Außerdem behauptet er, wir hätten wahrscheinlich die Leitung durchbohrt und die defekte Stelle ausgebessert um ihn so zu täuschen.

Meine erste Frage ist, ob der Vermieter nun von uns verlangen kann, dass wir die Stromleitung von einem Fachbetrieb reparieren lassen? Erst danach will er uns den Rest der Kaution überweisen. Er droht damit ansonsten selbst einen Fachbetrieb zu beauftragen und uns dann die Kosten in Rechnung zu stellen.

Die zweite Frage ist, ob das Wohnungsübergabeprotokoll ausreicht und ob nicht der Vermieter überprüfen muss, dass alle Leitungen bei Auszug funktionieren?

Können Sie mir außerdem einen Rat geben, wie wir nun weiter verfahren sollen und ob er damit ggf. "durchkommen" könnte?

Besten Dank im Voraus.
Eine Ratsuchende
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Aufgrund Ihrer Angaben ist es äußerst unwahrscheinlich, dass Sie für die angeblich defekte Stromleitung zur Verantwortung gezogen werden können. Der Sinn eines Übergabeprotokolls ist es gerade, Klarheit für beide Parteien zu schaffen, um einen Streit über Mängel oder Schäden zu vermeiden. Nach ganz überwiegender Rechtsprechung können Sie daher später nicht mehr für Mängel verantwortlich gemacht werden, die nicht in dem Protokoll erwähnt sind. Wie z.B. das LG Braunschweig festgestellt hat, kann der Vermieter auch nicht später einwenden, dass bestimmte Mängel bei der Abnahme nicht erkennbar waren. Schon aus diesem Grund brauchen Sie sich relativ wenig Sorgen zu machen.

Des Weiteren müsste Ihnen der Vermieter beweisen, dass Sie für den Schaden verantwortlich sind, da Sie als Mieter üblicherweise nicht für die verlegten Elektrokabel verantwortlich sind.

Sie sollten zudem beachten, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache gem. § 548 BGB 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren. Einen Zahlungsanspruch wird der Vermieter daher gegen Sie ohnehin nicht mehr durchsetzen können. Ihm bliebe allenfalls die Aufrechnung mit der einbehaltenen Kaution, auf die er sich vermutlich berufen will.

Leider trennen sich manche Vermieter nur sehr ungern wieder von der erhaltenen Kaution und beginnen in dem Moment, wo dieser Betrag zur Rückzahlung ansteht, wegen (angeblich) vorhandener Mängel Drohkulissen mit möglichen immensen Kosten aufzubauen, um so den Mieter dazu zu bringen, auf seinen Rückzahlungsanspruch zu verzichten. Hieran erinnert mich auch das Verhalten Ihres Vermieters, wobei es natürlich wirklich sein kann, dass er sich - dann verständlicherweise - über eine defekte Stromleitung zu ärgern. Nur sehe ich nach Ihrer Schilderung wenig Anlass dafür, dass Sie hierfür die Verantwortung übernehmen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2007 | 20:52

Sehr geehrter Herr Alpers,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Frage hätte ich dazu noch und zwar hat der Vermieter Mitte April (also innerhalöb von 6 Monaten) auf unserem Anrufbeantworter bereits eine Nachricht hinterlassen, wegen der defekten Stromleitung. Wir haben aber darauf nicht reagiert, weil wir uns nicht als Akteure gesehen haben. Ist dieser Anspruch nun trrotzdem schon verjährt oder gilt diese Art der Mitteilung von Seitens des Vermieters?

Besten Dank im Voraus
Die Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2007 | 21:12

Sehr geehrte Ratsuchende,

da Sie aufgrund der Nachricht des Vermieters nicht reagiert haben, ist die Verjährung nicht wegen Verhandlungen gehemmt worden (§ 203 BGB). Daher hätte der Vermieter seine Forderungen gerichtlich geltend machen müssen, um die Verjährung zu hemmen, § 204 BGB. Da dies offenbar nicht geschehen ist, sehe ich aufgrund Ihrer Schilderung nichts, was gegen eine Verjährung spricht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte. Sollte sich der Vermieter weiterhin querstellen, können Sich sich gerne nochmals bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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www.kanzlei-alpers.de
info@kanzlei-alpers.de

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