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Nachträgliche Forderungen zu Schönheitsreparaturen


| 30.07.2007 20:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Laut Mietvertrag meinem am 01.08.1997 geschlossenen Mietvertrag (zum 31.07.2007 gekündigt) habe ich sowohl Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierung durchzuführen. Schönheitsreparaturen:"...regelmäßig und fachgerecht... spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten...", Endrenovierung:"Der Mieter übernimmt die Wohnung in frisch renoviertem Zustand. Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung neu renoviert zu übergeben.").
Nach Aussagen mehrerer Anwälte sind die Klauseln gemeinsam ungültig (trotz fehlender Fristenregelung?). Nun hatte ich beschlossen, die in einem Brief der Hausverwaltung geforderten Schönheitsreparaturen nicht auszuführen (Wohnungsübergabe mit Maklerin am 03.07.2007, Brief vom 24.07.2007, eingetroffen am 25.07.2007, Frist nur bis 31.07.2007). Jetzt bekomme ich doch Magenschmerzen und frage mich, ob ich die Arbeiten nicht doch hätte ausführen sollen (zumindest überwiegend). Ich mache mir vor allem Sorgen darum, ob die Hausverwaltung nachträglich nicht noch mit viel mehr Forderungen kommen kann. Z.B. gibt es an allen Türen kleinere Lackdefekte (wie gesagt, 10 Jahre Mietzeit). Außerdem hatte ich bei Einzug den PVC-Boden in Flur und Küche entfernt. Dies geschah nach mündlicher Einverständniserklärung des die Wohnung übergebenden Maklers, ist aber nicht schriftlich fixiert. Die Bodenbeläge waren aber auch damals meiner Ansicht nach nicht mehr neuwertig (kann ich aber natürlich nicht beweisen). Grundsätzlich ist zu sagen, dass zum Einzug kein Übergabeprotokoll gefertigt wurde und auch jetzt liegt schriftlich nur der Brief der Hausverwaltung vor.
Die Schlüssel habe ich bereits am 29.07.2007 dem Hauswart übergeben, sie sind aber noch nicht von der Maklerin abgeholt worden - d.h., ich könnte sie sogar noch einmal ohne größeren Aufwand abholen und doch noch einige Arbeiten ausführen... (die Hausverwaltung weiß aber bereits, daß ich die Schlüssel eigentlich schon abgegeben habe).
Deshalb meine Fragen:
- Gilt der Brief mit der Aufforderung zu Schönheitsreparaturen wie ein Übergabeprotokoll - oder können in jedem Fall (egal ob ich die geforderten Arbeiten ausführe oder nicht) noch Nachforderungen gestellt werden?
- Wenn ja: Muß ich nach so langer Mietzeit noch mit Nachforderungen für den PVC-Boden rechnen? Was gilt als Sachbeschädigung z.B. an Türen und Scheuerleisten nach so langer Mietzeit?
- Sollte ich unter diesen Gesichtspunkten doch lieber die Arbeiten noch ausführen - wenn ja, wie mache ich das jetzt (nach der eigentlich schon erfolgten Schlüsselabgabe) am besten: Kann ich jetzt z.B. noch um eine Fristverlängerung bzw. Nachfrist bitten?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts.

Richtigerweise sind Sie - trotz fehlender starrer Fristenregelung - nicht verpflichtet die Schönheitsreperaturen durchzuführen. Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet.(BGH, VIII ZR 308/02).

Das Schreiben mit der Aufforderung gilt nicht als Übergabeprotokoll, Nachforderungen können durch den Vermieter somit grundsätzlich gestellt werden.
Allerdings werden diese im Ergebnis bezüglich der Schönheitsreperaturen nicht durchgreifen, da Sie - wie bereits festgestellt - nicht zur Durchführung der Schönheitsreperaturen verpflichtet sind.

Kleine Lackdefekte oder ähnliches sind hierbei normale Abnutzung und kein Schaden, welcher Schadensersatzansprüche begründen würde. Die Abnutzung erfasst hierbei alles, was durch einen vertragsgemäßen Verbrauch entstanden ist.
Für diese normale Abnutzung wird die monatliche Miete entrichtet.
Schäden liegen beispielsweise vor bei Kaffeeflecken an den Wänden, Rotwein auf dem Teppich, tiefe Kratzer im Parkett etc.
Die Übergänge zwischen normaler Abnutzung und übergemäßem Gebrauch der Mietsache sind allerdings fließend und im Einzelfall zu entscheiden.
Nach Ihrer Schilderung ist allerdings nichts für einen übergemäßen Gebrauch der Mietsache ersichtlich.
Normale Macken in den Türen/ Türrahmen sind der normalen Abnutzung zuzurechnen.

Den PVC- Boden dürften Sie selbstverständlich nur mit Zustimmung des Vermieters entfernen. Sofern diese vorlag, wird Sie schwer zu beweisen sein, da keine schriftliche Vereinbarung vorliegt.
Nachforderungen werden aber auch hier im Ergebnis nach dieser ersten rechtlichen Einschätzung nicht durchgesetzt werden können.
Zum einen gehe ich davon aus, dass Sie den Boden mit einem gleichwertigen oder höherwertigen Belag versehen haben, zum anderen hat ein PVC-Boden eine durchschnittliche Lebensdauer von 9 -10 Jahren (LG Wiesbaden 1 S 395/90) so dass der Schaden der Vermieter sich auf Null reduzieren würden.


Zusammenfassen werden mögliche Nachforderungen der Vermieter nicht erfolgsversprechend sein, so dass Sie sich diesbezüglich grundsätzlich keine Gedanken machen müssen und keine Arbeiten auszuführen haben.
Nicht erfasst von dieser Einschätzung sind selbstverständlich Schäden an der Mietsache ( vgl. oben ), deren Vorliegen im Rahmen dieser Online- Anfrage naturgemäß nicht abschließend beurteilt werden kann.

Die Vermieter werden allerdings, sofern Sie Forderungen stellen, Ihre Kaution einbehalten, so dass Sie diese eventuell im Klageweg erstreiten müssten.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und Ihren Magenschmerzen entgegen gewirkt zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt




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