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Nachträgliche Einholung der Erlaubnis zur Untervermietung


| 23.11.2015 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Die Erlaubnis zur Untervermietung einer Wohnung muss grundsätzlich vor Vertragsschluss eingeholt werden; besteht ein berechtigtes Interesse, kann die Erlaubnis auch nach nachträglich beantragt werden.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin am 01.10.2015 als Untermieter in eine Wohnung eingezogen, die ebenfalls vom Hauptmieter bewohnt wird. Der Hauptmieter hat es versäumt, das Untermietverhältnis beim Vermieter anzukündigen, in seinem Mietvertrag ist eine Untervermietung nicht explizit erlaubt.
Der Vermieter hat jedoch mündlich unter unabhängigen Zeugen dem Einzug und einem Verbleib in der Wohnung bis zum 31.12.2015 zugestimmt. Außerdem habe ich mit dem Hauptmieter einen Mietvertrag abgeschlossen.

Vor mir wohnte bereits ein anderer Untermieter in der Wohnung, dem es schriftlich durch den Vermieter gestattet war, bis zum 31.12.2015 zur Untermiete zu wohnen.

Der Vermieter hat den Hauptmieter wegen des Sachverhalts Anfang Oktober schriftlich abgemahnt, allerdings ohne Fristsetzung, nur für den Wiederholungsfall der Untervermietung und ohne Androhung einer einstweiligen Verfügung. Zeitgleich hat er schriftlich unter Berufung auf die Untervermietung die Miete um 10% erhöht.

Ferner hat der Vermieter mein Namensschild vom Briefkasten einkassiert. Ich bin bereits an der neuen Wohnadresse (Zweitwohnung) gemeldet.

Nun hat der Hauptmieter am 23.11. den Vermieter schriftlich um Erlaubnis zur Untervermietung gebeten und die Gründe nachvollziehbar dargelegt (berufliche Änderung führt zu längeren Auslandsaufenthalten, außerdem finanzielle Notwendigkeit der Einnahmen aufgrund von Unterhaltszahlungen an seine Ex-Ehefrau).

Meine 2 Fragen:
1.) Sollte es zur Klage kommen, z.B. weil der Vermieter dem Hauptmieter fristlos oder fristgerecht kündigt, hätte man eine Chance zum Widerspruch und Durchsetzung der Ansprüche (z.B. weil Abmahnung ohne Frist nicht rechtskräftig ist oder der Vermieter aufgrund eines vorigen Untermieters/aufgrund einer Mieterhöhung die Untermiete billigt)?

2.) Hätte der Hauptmieter sogar die Chance, trotz verspäteter Ankündigung sein Recht auf Untervermietung durchzusetzen, gesetzt den Fall, es sprächen keine gravierende Gründe seitens des Vermieters dagegen (z.B. Ruhestörung, Wohnung zu klein, etc.)?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zu Frage 2:
Grundsätzlich muss der Hauptmieter vor der Untervermietung die Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Der Vermieter muss aber dann nachträglich die Genehmigung erteilen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Dies scheint mir nach Ihrer Darstellung der Fall zu sein, so dass der Vermieter also verpflichtet wäre, seine Zustimmung zu erteilen. Dann kann er aber natürlich auch nicht mehr fristlos kündigen oder sonstige Sanktionen in Betracht ziehen. Zur Erhöhung der Miete ist der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB berechtigt. Beachten Sie, dass das berechtigte Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden sein darf.
Die zeitliche Beschränkung einer Untervemietungserlaubnis verstößt gegen die gesetzliche Regelung, da der Vermieter grds. die Untervermietung nur verweigern kann, wenn die Person des Untermieters nicht zumutbar wäre, oder wenn es zu einer Überbelegung käme, was beides nicht der Fall zu sein scheint.
Das Ergebnis lautet also: Ja, der Hauptmieter kann sein Recht auf Untervermietung durchsetzen und den Aktionen des Vermieters mit Aussicht auf Erfolg entgegen treten.

Zu Frage 1:
Die Antwort ergibt sich aus der Beantwortung zur Frage 2.
Ja, man hätte einen Anspruch auf Durchsetzung seiner Ansprüche, da der Hauptmieter einen Anspruch hat, dass die Untervermieter erlaubt wird, sind Klagen auf Durchsetzung einer fristlosen Kündigung voraussichtlich nicht erfolgreich.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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Bewertung des Fragestellers 23.11.2015 | 21:34


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