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Nachträgliche Einführung von Mietnebenkosten

03.09.2012 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Diese Frage richtet sich ausschließlich an einen FA für Mietrecht.

Guten Tag,

seit geraumer Zeit versuchen unsere Vermieter, erfolglos, den mit uns geschlossenen Mietvertrag zu kündigen. Inzwischen ist man dazu übergangen die Nebenkostenabrechnung "phantasievoll auszugestalten".

Es wurden neue Nebenkostenpositionen, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden, in die Nebenkostenabrechnung eingeführt (rückwirkend , ohne vorherige Ankündigung).

Hierzu zählen: Hausmeisterkosten (angeblich erbracht in Eigenleistung des Vermieters?!), anteilige Stromkosten für die Aussenbeleuchtung (geschätzt, da keine separate Erfassung).

Nachfolgend zur Beurteilung auszugsweise die notwendigen Passagen aus dem bestehenden Mietvertrag.

"1. b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO in der jeweiligen Fassung) sind in der obigen Miete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen:

Kosten für: Verteilerschlüssel:

3.Beleuchtung,Allgemeinstrom(soweit nicht bei Heizung): -
4.Müllabfuhr :(kein Eintrag)
6.Strassenreinigung : -
9.Hauswart : -
10.Gartenpflege : -
11.Schneebeseitigung : -
15.Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung : -
17.Bürgersteigreinigung : -

2.Ist in der Spalte "Verteilerschlüssel" oder bei Einzelpositionen ein solcher nicht eingesetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten,auch unterschiedlichen Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen bestimmen.Soweit ein Verteilungsschlüssel nur bei einzelnen Betriebskostenarten eingesetzt ist, wird dadurch die Umlagefähigkeit der übrigen Betriebskostenarten nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann während der Mietzeit bei Vorliegen eines sachlichen Grundes zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden. Die Verteilung bzw. Neubestimmung eines Verteilungsschlüssels muss sich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen halten.

4.Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten sind nach Maßgabe des § 560 BGB umlegbar."


Lässt sich aus diesen Vereinbarungen das Recht des Vermieters herleiten, die oben genannten Kosten nachträglich und ohne Vorankündigung, in die Nebenkostenabrechnung einzuführen?

Weiter wurde der Betriebskostenstrom für die Heizungsanlage mangels Erfassung geschätzt. Hierbei setzte der Vermieter 10 % der Brennstoffkosten als Berechnungsgrundlage an, unserer Bitte zur Darlegung der Schätzungsgrundlage kam er nicht nach.Wir möchten diesen Betrag nach Informationen aus dem Internet auf 5% kürzen. Ist dieses aus Ihrer Sicht eine korrekte Bezugsgröße?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Frage.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ganz so einfach kann es sich der Vermieter micht machen.

Der Abschnitt aus dem Mietvertrag ist keine Generalklausel, um die Nebenkosten nach Belieben umzulegen.

Es dürfen nur tatsächlich erbrachte und abgerechnete Leistungen auch umgelegt werden.

Der Vermieter darf die Umlage auch nicht allein nach billigem Ermessen bestimmen. Er ist an die gesetzlichen Regelungen gebunden.

In der Regel bestimmt sich der Umlageschlüssel nach Verbrauch, Personen und qm.

Generell dürfen nach Aussage des BGH die Arbeiten des Hausmeisters nicht auf die Mieter umgelegt werden, die für die Reparaturen, Instandhaltung und die Verwaltung des Hauses anfallen. Aus einer Pauschale könnten Mieter nicht erkennen, welche Arbeiten damit abgedeckt seien und welche nicht, daher müssen die einzelnen Tätigkeiten aufgelistet werden.

Eigenleistungen des Vermieters sind daher ohnehin nicht einfach so umzulegen.

Gegen eine solche Abrechnung legen Sie Widerspruch ein und lassen dann alles prüfen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Ulrike J. Schwerin, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.09.2012 | 12:52

Guten Tag,

ich richtete meine Frage an einen Fachanwalt für Mietrecht, um auf meine konkreten Fragen, soweit hier möglich und dem Rahmen angemessen, kurze jedoch konkrete Antworten und nicht einen ersten Überblick zu erhalten.

"Lässt sich aus diesen Vereinbarungen das Recht des Vermieters herleiten, die oben genannten Kosten nachträglich und ohne Vorankündigung, in die Nebenkostenabrechnung einzuführen? Muss der Vermieter dieses zwingend ankündigen (§ 560 BGB) ?

Weiter wurde der Betriebskostenstrom für die Heizungsanlage mangels Erfassung geschätzt. Hierbei setzte der Vermieter 10 % der Brennstoffkosten als Berechnungsgrundlage an, unserer Bitte zur Darlegung der Schätzungsgrundlage kam er nicht nach.Wir möchten diesen Betrag nach Informationen aus dem Internet auf 5% kürzen. Ist dieses aus Ihrer Sicht eine korrekte Bezugsgröße?"

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Frage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.09.2012 | 12:58

Werter Fragesteller,

die Onlineberatung kann immer nur einen ersten Überblick verschaffen und nicht mehr.

"Lässt sich aus diesen Vereinbarungen das Recht des Vermieters herleiten, die oben genannten Kosten nachträglich und ohne Vorankündigung, in die Nebenkostenabrechnung einzuführen? Muss der Vermieter dieses zwingend ankündigen (§ 560 BGB) ?

Nein.

Weiter wurde der Betriebskostenstrom für die Heizungsanlage mangels Erfassung geschätzt. Hierbei setzte der Vermieter 10 % der Brennstoffkosten als Berechnungsgrundlage an, unserer Bitte zur Darlegung der Schätzungsgrundlage kam er nicht nach.Wir möchten diesen Betrag nach Informationen aus dem Internet auf 5% kürzen. Ist dieses aus Ihrer Sicht eine korrekte Bezugsgröße?"

Wenn es kein Messmöglichkeit gibt, muss man schätzen. Dazu sind Vergleichswerte heranzuziehen.

Der Vermieter muss also auch begründen, wie er auf seine Werte kommt.

Mit freundlichen Grüßen

U.J. Schwerin
Rechtsanwältin

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