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Nachträgliche Baumerhaltung im B-Plan, Hessen

26.05.2012 12:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten demnächst direkt von einer Gemeinde in Hessen ein Grundstück auf einem großen Neubauareal kaufen. Auf dem B-Plan ist innerhalb unseres Grundstücks ein erhaltenswerter Baum markiert, der weit vom Baufenster steht und unsere Bauvorhaben daher nicht verhindert. Andere auf dem Grundstück stehende Bäume sollten laut einer mündlichen Auskunft des zuständigen Beamten durch die Gemeinde gefällt werden.

Bei der Besichtigung haben wir jedoch unerwartet festgestellt, dass ein weiterer großer Baum ca. 1m vom ohnehin knappen Baufenster geblieben ist. Dieser Baum würde unsere Bauvorhaben definitiv unmöglich machen. Auf eine Nachfrage teilte uns die Gemeinde unwillig mit, dass der Baum nicht gefällt wurde, weil sie beabsichtigen, den B-Plan zu ändern und ihn nachträglich als erhaltenswert zu kennzeichnen (wohl wegen Proteste, dass zu viele Bäume auf dem gesamten Bauareal gefällt werden). Der neue B-Plan wird jedoch erst in einigen Monaten rechtskräftig, also lange nach der Unterschreibung des Kaufvertrags.

Der störende Baum ist weder denkmalgeschützt noch gibt es in der Gemeinde eine Baumschutzordnung.


Meine Fragen sind:

1. Kann ich von der Gemeinde verlangen, dass sie den Baum auf ihre Kosten entfernen, da er auf dem zum Zeitpunkt der Vertragsunterschreibung gültigen B-Plan nicht als erhaltenswert gekennzeichnet war?
2. Sollte das nicht möglich sein:
Kann ich den Baum mit derselben Begründung auf meine Kosten außerhalb der Vogelbrutzeit fällen lassen, selbst nachdem die Gemeinde die Änderung des B-Plans beschließt? Brauche ich dafür eine Genehmigung?
3. Sollte auch das nicht möglich sein:
Kann ich den Baum fällen lassen BEVOR die Gemeinde die Änderung des B-Plans beschließt? (auch wenn ich weiß, dass sie eine solche Änderung beabsichtigen)
4. Wenn alle 3 Varianten ausgeschlossen sind: welche Möglichkeiten haben wir, um den Baum trotzdem zu entfernen?

-- Einsatz geändert am 27.05.2012 16:05:16
Eingrenzung vom Fragesteller
27.05.2012 | 16:03

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des privaten und öffentlichen Baurechts.

Sie wollen von einer Gemeinde in Hessen ein Baugrundstück erwerben. Die derzeitigen (Bau-)Vorschriften weisen einen Baum, der Ihrem Kaufinteresse/ Bauvorhaben im Weg steht, nicht als schützenswert/erhaltenswert aus (z.B. als Naturdenkmal, als erhaltenswerter Baum im Bebauungsplan oder sonstigen örtlichen Bauvorschriften).

Der Baum selbst ist (wie auch Immobilien, Häuser, Garagen, Nebenanlagen) Bestandteil des Grundstücks. Im Rahmen der Gesetze kann der Eigentümer des Grundstücks frei über das Grundstückszubehör - als den leidlichen Baum - verfügen.

Typischerweise werden Grundstückskaufverträge so geschlossen, daß das Eigentum so wie es liegt und steht vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Hier wäre also im Rahmen der Verkaufsverhandlungen zu klären, ob das Grundstück mit oder ohne Baum verkauft wird, bzw. wer die Kosten einer Baumfällung trägt.

Sollten Sie das Grundstück mit Baum erworben haben, können Sie den Baum fällen wenn und sobald keine gesetzlichen Vorschriften einer Fällung im Wege stehen. Wohlgemerkt : Es kommt auf die bestehende Rechtslage (also den rechtskräftigen Bebauungsplan bzw. die rechtskräftigen örtlichen Bauvorschriften) und nicht auf künftige Rechtslagen an.

Vorschriften des Natur- und Umweltrechts bzw. des Nachbarrechts §§ 38, 43 Hessisches Nachbarrechtsgesetz sind dabei grundsätzlich einzuhalten. Weitere besondere Genehmigungen sind auf den ersten Blick hier nicht einzuholen.

Es ist klar, daß in Folge von Baumaßnahmen Bäume oftmals - mit vertretbarem Aufwand - nicht erhalten werden können, oder (von Unbekannten, oder Dritten) beschädigt werden, oder eingehen (weil das Wurzelwerk angegriffen wird). M.E. spricht vieles dafür zu argumentieren genau das habe die Gemeinde auch bei der Verabschiedung der jetzigen Bauvorschriften gesehen und den Baum deshalb nicht unter Schutz gestellt.

Die Belastung des Grundstücks mit einem weiteren erhaltenswertem Baum müsste m.E. klar den Verkaufserlös der Gemeinde deutlich mindern - notfalls auch im Nachhinein. Es könnte zielführend sein auf Ausgleichsmaßnahmen der Gemeinde zu verweisen, oder anzubieten einen ähnlichen Baum an anderer Stelle zu pflanzen.

Schwer abzuschätzen ist,wie die Reaktion ausfallen würde, wenn der Baum entgegen dem Willen des zuständigen Gemeindeorgans die Bauphase nicht überleben würde. Ggf. würden Bußgelder o.ä. fällig.

Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Ggf. wollen Sie mir die Anschrift der Immobilien einmal zumailen.

Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung.


Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim an der Bergstrasse



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 28.05.2012 | 12:16

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

vielen Dank, dass Sie sich meinen Fall angesehen haben!
Ich habe jedoch eine Verständnisfrage.

Sie schreiben:

„Es kommt auf die bestehende Rechtslage (also den rechtskräftigen Bebauungsplan bzw. die rechtskräftigen örtlichen Bauvorschriften) und nicht auf künftige Rechtslagen an."

Und weiter:

„Schwer abzuschätzen ist, wie die Reaktion ausfallen würde, wenn der Baum entgegen dem Willen des zuständigen Gemeindeorgans die Bauphase nicht überleben würde. Ggf. würden Bußgelder o.ä. fällig."



Was genau ist unter dem „Willen" der Gemeinde gemeint? Die genaue Abgrenzung ist in meinem Fall sehr wichtig.

Nehmen wir an, dass die Gemeinde am 1. September die Sitzung zum Beschluss des neuen B-Plans hat, auf dem u.a. der störende Baum als erhaltenswert gekennzeichnet werden soll. Am 15. September erfolgt eine Entwurfsoffenlegung. Der neue B-Plan ist jedoch wegen dem Aufstellungsverfahren nicht sofort rechtskräftig, da z.B. auch meine Einwände angehört werden müssen. Nehmen wir also an, dass der neue B-Plan erst am 15. Oktober in Kraft tritt.


Zum besseren Verständnis bitte bestätigen oder korrigieren Sie meine Zusammenfassung basierend auf dem obigen Beispiel:

Am 1. Oktober könnte ich noch den Baum problemlos fällen, da der neue B-Plan noch nicht rechtskräftig ist. Die Entwurfsoffenlegung wäre also kein rechtliches Hindernis!

Nach dem Inkrafttreten des neuen B-Plans könnten jedoch z.B. Bußgelder fällig werden, ungeachtet der Tatsache, dass der Baum zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs noch nicht als erhaltenswert eingetragen war.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.05.2012 | 12:38

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ein Bebauungsplan wird typischerweise mit seiner Bekanntgabe rechtskräftig. Zuvor ist er zu beraten, zu beschliessen, offenzulegen und auszufertigen und bekanntzugeben.

Das Problem dabei ist, daß die Baubehörden auch Ihren Kaufvertrag/Bauantrag verschleppen könnten, oder Unterlagen nachfordern um unter eine neue Rechtslage zu kommen.

Der Wunsch oder die Vorstellung einer Baubehörde ist das eine - der Beschluss des Gemeinderats das andere. Es ist ja erst noch fraglich ob eine Mehrheit im Gemeinderat dem Wunsch den Baum zu erhalten (z.B. von einer Behörde, von Nachbar oder von der Öffentlichkeit) entspricht. Mit "Willen der Gemeinde " wollte ich auf den sog. Planungswillen abheben, der ursprünglich und derzeit klar dafür spricht, daß man den Baum fällen kann - so wie es der derzeit gültigen Rechtslage entspricht.

Ich muß um Verständnis bitten, daß ich - schon gar nicht hier und öffentlich - einzelne Ihrer Schlüsse nicht bestätigen will.

Nur so viel :

Wenn Sie den Baum zu einem Zeitpunkt fällen, an dem er noch nicht oder nicht mehr zu erhalten ist, dürfte ihr Problem gelöst sein.

Wenn Sie einen zu erhaltenden Baum fällen (oder mit dem Bagger beschädigen) müssen Sie mit Ordnungsgeldern oder Auflagen etc. rechnen, nach denen Sie einen neuen gleichwertigen Baum wieder anpflanzen müssen.

Bitte beachten Sie meine grundsätzlichen Hinweise.



Mit freundlichen Grüßen



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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