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Nachträgliche Baugenehmigung nach Hauskauf


| 29.12.2009 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,

wir haben in diesem Jahr ein Haus in Bayern gekauft.

Das Haus wurde 1953 gebaut (EG) und in 1969 von unseren Vorvorgängern massiv umgebaut (EG erweitert + 1. Stock + DG).

Beim Umbau in 1969 wurden Abstandsflächen zum Nachbarn verletzt (2,5 Meter statt 3 Meter) und das DG wurde mit zu hohem Kniestock gebaut. Das Bauamt hat das Haus 1969 abgenommen, aber es gibt keine Baugenehmigung. Der Plan beim Bauamt von 1969 zeigt aber ein niedrigeres Dachgeschoß als tatsächlich vorliegt.

1991 wurde das Haus von unseren Vorgängern gekauft. Diese haben das Dachgeschoß ausgebaut, aber ihrer Aussage nach nicht erhöht, sondern "nur" zusätzliche nicht erlaubte Giebel im Dachgeschoß angebracht.

Zudem hat man mit einem Nachbarn zusammen jeweils Garagen Rückseite an Rückseite auf die jeweiligen Grundstücke gebaut, die etwa doppelt so groß sind wie im Flurplan verzeichnet.

Sowohl Höhe des Dachgeschoßes, Dachgiebel und Abstandsfläche verletzten die Bauordnung heute und auch zum damaligen Bauzeitpunkt.

Wir haben das Haus gekauft und es wurde uns von mehreren Leuten (z.B. Architekt) gesagt, dass keine Probleme zu erwarten wären, da das Haus ja schon seit 20 bzw. 40 Jahren unverändert besteht. Unsere Gebäudeversicherung hat eine spezielle Vereinbarung, die den nicht genehmigten Umbau einschließt.

Wir müssen aber aus finanziellen Gründen das Dachgeschoß vermieten und benötigen dafür eine Aussentreppe in das erste Stockwerk. Laut Aussage unseres Architekten ist die Aussentreppe grundsätzlich kein Problem und sollte genehmigungsfähig sein. Dieser Architekt meint aber auch, dass man eine Aussentreppe nur gemehmigen kann, wenn das Gebäude an sich eine Baugenehmigung hat. Ausserdem bekommen wir große Probleme, wenn wir das Dachgeschoß vermieten und irgendetwas passieren sollte.

Die Empfehlung des Architekten ist es deswegen, das Haus in seiner jetzigen Form mit der gewünschten neuen Aussentreppe beim Bauamt zur Genehmigung vorzulegen. Wir wollen uns aber vorher Klarheit über mögliche Konsequenzen verschaffen.

Deswegen unsere Fragen:

1. Was sind die möglichen Ausgänge, wie wahrscheinlich sind diese in etwa und welche Kosten sind damit verbunden (z.B hohe Wahrscheinlichkeit für Strafzahlung in Höhe von etwa xy€, dafür aber Baugenehmigung oder Rückbau etc.)

2. Kann es überhaupt eine nachträgliche Baugenehmigung geben, wenn das Gebäude sowohl heute als auch damals gegen die Bauordnung verstößt?

3. Wie berechnet sich die Höhe einer möglichen Strafzahlung und wie wahrscheinlich ist diese?

4. Wir wollen keinen Ärger mit unserem Nachbarn, indem wir die nicht genehmigte Garage anzeigen (da ja auch seine Garage nicht genehmigt ist). Was kann da ihm und uns passieren? Ist bei der Baugenehmigung für das Haus mit einer Besichtigung vor Ort zu rechnen, so dass die Garage auffällt?

5. Gibt es eine Empfehlung eines Anwalts? Wir würden wenn irgendwie möglich gerne einen "korrekten" Zustand herstellen und eine Baugenehmigung einholen. Ein Rückbau des Daches wäre aber eine ziemliche Katastrophe für uns, da dies den Wert des Hauses (Vermietung) doch erheblich reduzieren würde. Starfzahlungen würden wir in Kauf nehmen.

Vielen Dank



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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Das langjährige Bestehen baurechtswidriger Zustände allein ist kein selbständiger Ansatzpunkt für Bindungen der Bauaufsichtsbehörde, weil die Unkenntnis der Bauaufsichtsbehörde vom Sachverhalt keine verwaltungsrechtlichen Folgen haben kann.

Aber auch dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde den rechtswidrigen Zustand lange kennt, steht dies einem bauaufsichtlichen Einschreiten grundsätzlich nicht entgegen (BayVGH 21. 11. 95 - 2 CS 95.3597 - BayVBl. 96, 634).

Eine Verwirkung bauaufsichtlicher Befugnisse, die neben einem längeren Zeitablauf auch ein Verhalten der Bauaufsichtsbehörde voraussetzen würde, das ein späteres Einschreiten als grob unbillig erscheinen ließe, ist ausgeschlossen.

Eine unzulässige, weil verspätete Rechtsausübung kommt nur bei verzichtbaren subjektiven Rechten in Betracht, nicht aber bei hoheitlichen Befugnissen auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr (Nds. OVG 22. 3. 01 - 1 L 4487/99 - BRS 64 Nr. 198; HessVGH 12. 7. 85 - 4 TH 530/85 - BRS 44 Nr. 198).

Allerdings kann eine langjährige Untätigkeit der Bauaufsichtsbehörde im Zusammenhang mit weiteren Umständen Bindungen nach sich ziehen.

Sind für eine bauliche Anlage mehrere parallele Genehmigungen erforderlich, und hat der Betroffene die neben der Baugenehmigung erforderliche Fachgenehmigung eingeholt, dann darf die Nutzung nicht allein wegen der fehlenden Baugenehmigung untersagt werden (OVG Lüneburg 21. 12. 87 - 1 B 78/87 - BRS 47 Nr. 136).

Besondere Ermessenserwägungen sind anzustellen, wenn die Bauaufsichtsbehörde durch die Genehmigung von „Folgemaßnahmen“ Anlass dazu gegeben hat, dass der Betroffene Investitionen im Vertrauen darauf getätigt hat, gegen ältere baurechtswidrige Zustände werde nicht eingeschritten (OVG Lüneburg 27. 2. 81 - 1 A 64/79 - E 36, 368).

Entsprechendes gilt, wenn die Bauaufsichtsbehörde Umbaumaßnahmen mündlich zustimmt, die zum Verlust des Bestandsschutzes führen (VGH BW 5. 7. 96 - 8 S 1289/96 - BRS 58 Nr. 212).

Wenn die Bauaufsichtsbehörde längere Zeit bewusst von bauaufsichtlichen Maßnahmen abgesehen hat, darf sie auch nicht einschreiten, ohne diesen Sinneswandel zu begründen (BayVGH 9. 8. 84 - 26 B 82 A 692 - BayVBl. 85, 751).

Im Ergebnis bedeutet dies für Sie, dass ein Einschreiten des Bauamtes grundsätzlich noch möglich wäre, um ggf. einen Rückbau der ungenehmigten Umbauten zu veranlassen. Auf Grund des Zeitablaufes von fast 40 Jahren und der Abnahme des Hauses durch das Bauamt, dürfte dieses jedoch weitere Umstände gesetzt haben, die ein Einschreiten zum heutigen Zeitpunkt einer besonderen Begründung bedarf, die ich zumindest hinsichtlich der Abstandsflächen nicht zu erkennen mag.

Bezüglich der nach 1991 umgebauten Giebel dürfte ein Einschreiten jedoch für das Bauamt noch möglich sein, sofern hier dem Bauamt keine Kenntnis vorliegt.

Die Wahrscheinlichkeit eines Einschreiten des Bauamtes kann von hieraus derzeit nicht abschließend beurteilt werden, da dies im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde steht.

Eine nachträgliche Baugenehmigung kann dann erteilt werden, wenn die ungenehmigten Umbauten planungsrechtlich zulässig sind und ggf. durch Ausnahmen und Befreiungen entsprechend Art. 63 BayBauO rechtmäßige Zustände geschaffen werden können; Art. 76 BayBauO.

Zu einer abschließenden Beurteilung bedarf es jedoch einer genaueren Prüfung ggf. unter Heranziehung von Bauunterlagen und Verwaltungsakten und kann im Rahmen einer Erstberatung nicht vorgenommen werden.

Sofern ein Bauantrag zur Errichtung einer Außentreppe gestellt wird, ist auch damit zu rechnen, dass seitens der Bauordnungsbehörde eine Vorortbesichtigung stattfindet.
Im Fall der nicht genehmigten Garagen kann ggf. eine Rückbauverfügung durch die Bauaufsicht erlassen werden, wenn die Garage nicht planungsrechtlich zulässig ist, also wenn diese etwa den Vorschriften eines etwa bestehenden Bebauungsplanes widerspricht.

Grundsätzlich kann die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 79 Abs. 1 BayBauO ein Bußgeld auf Grund einer Ordnungswidrigkeit in Höhe bis zu 500.000,- Euro erlassen, wenn Umbauten ohne Baugenehmigung vorgenommen werden bzw. worden.

Die Bestimmung der Höhe liegt im Ermessen der Behörde. Zu Berücksichtigen ist hier jedoch, dass Sie die Umbauten nicht selbst vorgenommen haben, sondern Ihre Rechtsvorgänger, Sie also nur einen baurechtswidrigen Zustand aufrecht erhalten.

Zudem ist zu berücksichtigen, ob eine nachträgliche Baugenehmigung erteilt werden kann.

Allein durch die Zahlung einer Geldbuße können keine baurechtmäßigen Zustände geschaffen werden, so dass in der Regel zugleich eine bauaufsichtliche Maßnahme getroffen wird, die unabhängig neben dem Ordnungswidrigkeitverfahren steht.

Weitergehenden Schutz gegenüber bauaufsichtlichen Maßnahmen kann eine Duldung gewähren, die dem Betroffenen gegenüber auch ausgesprochen worden ist.

Die Zulässigkeit einer solchen „aktiven Duldung“ (OVG Berlin 14. 5. 82 - 2 B 57.79 - BRS 39 Nr. 207) baurechtswidriger Zustände folgt aus dem mit Art. 76 BayBauO eingeräumten Ermessen.

Soweit der Ermessensspielraum der Bauaufsichtsbehörde nicht i.S. einer Pflicht zum Einschreiten eingeschränkt ist, darf die Bauaufsichtsbehörde von einem Einschreiten absehen und diese Entscheidung dem Betroffenen auch kundtun.

Die Bindungswirkung einer aktiven Duldung hängt davon ab, welcher rechtlichen Instrumente sich die Bauaufsichtsbehörde bedient hat.

Die Bauaufsichtsbehörde kann die Duldung eines baurechtswidrigen Zustandes in die Form einer Zusicherung nach § 38 VwVfG kleiden, sie kann sich zu einer Duldung in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag nach § 54 VwVfG verpflichten.

Die Bauaufsichtsbehörde kann aber ihre Entscheidung, von der Möglichkeit des Einschreitens keinen Gebrauch zu machen, auch durch einen „Duldungsverwaltungsakt“ zum Ausdruck bringen.

Durch diese Möglichkeiten wird Ihnen Rechtssicherheit gegeben, dass ein baurechtliches Einschreiten gegen die ungenehmigten Umbauten nicht erfolgen wird.

Die größte Bedeutung in der Praxis kommt der Zusicherungen der Bauaufsichtsbehörde zu, gegen eine rechtswidrige bauliche Anlage nicht einzuschreiten. Zusicherungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und müssen von der zuständigen Behörde erteilt werden (§ 38 VwVfG).

Zwangsläufig wäre dazu jedoch eine Auseinandersetzung mit der Bauaufsichtsbehörde erforderlich.

Der Nachbar, der durch den geduldeten rechtswidrigen Zustand beeinträchtigt wird, kann sich gegen die schlichte Duldung mit einem Anspruch auf Einschreiten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zur Wehr setzen. Eine Zusicherung der Bauaufsichtsbehörde über die Duldung muss der Nachbar, soweit sie ihm eröffnet wird, ebenso wie einen Duldungsverwaltungsakt mit Widerspruch und Anfechtungsklage anfechten.

Insofern empfiehlt es sich, den Nachbarn im Verfahren zu beteiligen.

Es besteht für Sie die Möglichkeit, sich mit Ihrem Nachbarn über eine Abstandsflächenübernahme durch diesen zu einigen.

Grundsätzlich empfehle ich Ihnen auf Grund der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit für Sie, sich in dieser Sache auch weiterhin eines Rechtsbeistandes zu bedienen, sofern Sie Ihr Vorhaben in die Tat umsetzen wollen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 02.01.2010 | 14:13


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