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Nachträgliche Aussentreppe und Weg an meiner Wohnung vorbei

| 15.03.2012 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Guten Tag!

Folgender Fall:

Wir haben eine Eigentumswohnung unten links in einem 5 Familienhaus gekauft.
3 (auch wir) haben unten eine Terrasse und es ist ein ungeschriebenes Gesetz, dass die vorgelagerten Gemeinschaftflächen (an unserer linken Seite noch der Dreimeterstreifen Grenzabstand - Rasen) nur unter Beachtung der Privatsphäre des jeweiligen Terrassenwohnungsbewohners benutzt wird, d. h. A. stellt seinen Wäscheständer vor seine Terrasse auf den Rasen, B. legt sich auf den Liegestuhl vor seine usw.
Die beiden oben liegenden Wohnungen haben jeweils auch ihre eigene Dachterrasse.

Neben dem Grundstück mit der WE-Anlage liegt noch ein Waldgrundstück. Der Bewohner der Terrassenwohnung in der Mitte unten hat lange Zeit seine Bierkästen, Sprudelkästen, Autoreifen u.ä. mit einer Sackkarre über dieses Grundstück transportiert.
So musste er nicht die Treppe im Haus herunter.
Es bestand aber keinerlei Wegerecht,
sondern nur eine Duldung, die aber nicht auf uns übergegangen ist.

Nun haben wir die Wohnung unten links gekauft und auch dieses links neben dem Haus liegende Waldgrundstück, welches uns im Alleineigentum gehört.
Bierkästen transportieren geht dort nun nicht mehr, da wir es umgestalten wollen.
Wir wußten aber auch nichts davon und es war wie gesagt keinerlei Wegerecht oder sonstiges eingetragen.

Nun hat dieser Terrassenbewohner einen Antrag gestellt, auf dem Dreimeterstreifen direkt links neben unserem Haus (es handelt sich um den Streifen Grenzabstand zu dem weiteren Grundstück, was wir gekauft haben) in den Hang eine Aussentreppe einzubauen.
Es müssten drei Meter Höhe überwunden werden, da das Haus in den Hang gebaut ist.
Die Treppe würde teilweise unsere Sicht aus einem Fenster versperren bzw. direkt vor unserem Fenster liegen und der Weg würde dann an wirklich allen unseren Fenstern und dann rechts im die Ecke direkt an unserer Terrasse und Wohnzimmerfenster vorbeiführen.

Unsere Privatsphäre würde nicht unerheblich beeinträchtigt,
auch die Einbruchgefahr steigt, denn bisher konnte niemand
unten auf den Rasen. Ausserdem entstünden immense Kosten. Unter diesen Umständen hätten wir die Wohnung nicht gekauft.

Ich hoffe, ich habe alles einigermaßen verständlich dargelegt.

Nun ist es ja so, daß es sich um eine bauliche Veränderung handelt, der wir nicht zustimmen werden. Anderen Eigentümern ist es egal bzw. die wollen nichts damit zu tun haben.
Eine der oben wohnenden Terrassenbewohner wäre auch mit einer Stahltreppe direkt an der Terrasse zufrieden, wenn es mal nötig wäre.

Wir werden dann aber wohl mit einer Klage rechnen müssen seitens dieses Bewohners mit den Bierkästen.

Wie sind die Aussichten, daß wir damit rechnen müssen, daß tatsächlich ein Richter für Treppe und Weg entscheidet (bitte in Prozentzahlen, wenn es geht).
Gibt es evtl. vergleichbare Fälle?

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:

Hinsichtlich Ihrer Frage nach den Erfolgsaussichten einer Klage auf Zulassung einer Treppe richtet sich die Quote nach der Rechtslage, so wie sie sich auch anhand vergleichbarer Entscheidungen ergibt und in Kombination mit dem in Ihrem Fall konkret vorliegenden Sachverhalt zu bewerten ist. Grundsätzlich ist es aber so, dass je nach Gemütslage eine stattgebende Entscheidung nicht ausgeschlossen werden kann.


1.

Nach Maßgabe Ihrer Ausführungen zunächst zu beachten ist ein Beschluss des OLG vom 16.01.2009, Az. 16 Wx 192/08. Danach müsste der Antrag Ihres Nachbarn (WEG Mitbewohners) auf Duldung baulicher Veränderungen den Anforderungen an die Bestimmtheit genügen.

Dementsprechend muss der Antrag auf Duldung einer baulichen Veränderung so bestimmt sein, dass Inhalt und Umfang der Duldungsverpflichtung bereits dem Titel zu entnehmen sind. Das OLG Urteilte über mögliche Ansprüche auf Duldung einer – baurechtlich zulässigen Treppe – dass zwar grundsätzlich aus § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Schaffung eines Zugangs zum Garten besteht. Es hält aber den Antrag auf Duldung einer Treppe zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartengrundstück für zu unbestimmt. Es führt aus die zu duldende Handlung muss nach Inhalt und Umfang konkret und unzweideutig bezeichnet sein.


Nach Maßgabe dieser Entscheidung wäre es also Sache Ihres Mitbewohners zunächst darzulegen, was genau er erreichen möchte. Treppe von wo aus und wo hin, Zugang über den Grünstreifen oder doch über das von Ihnen erworbene Nachbargrundstück und Unterbindung der Umgestaltung, genaue Art und Weise der Ausführung der Treppe, also von woher und wohin, gegebenenfalls unter Vorlage der Baupläne und der amtliche erteilten Baugenehmigung. Bis dies nicht geschehen ist, wäre einer entsprechenden Klage wenig Aussicht auf Erfolg beizumessen.



2.

In Abgrenzung zu der auch von Ihrem weiteren Miteigentümer ins Auge gefassten Treppenlösung wäre die Einräumung eines Wegerechts auf dem Nachbargrundstück unter Umständen das mildere Mittel, weil so gegen Zahlung einer adäquaten Nutzungsrente kostspielige bauliche Veränderungen vermieden werden könnten.

In einer vergleichbaren Entscheidung urteilte der BGH am 07.07.2006, Az. V ZR 159/05, dass der Anspruch auf Einräumung eines Notwegrechts gemäß § 917 Abs. 1 BGB dem Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks zustehe. Sofern es sich wie in Ihrem Fall um eine Mehrheit von Eigentümern handele, könne dieses Wegerecht in Abweichung von § 1011 BGB allerdings nur gemeinsam geltend machen. Sofern als ein einzelner Miteigentümer die Gestattung der Benutzung des Nachbargrundstücks als Notweg beanspruche, sei die Ermächtigung der anderen Miteigentümer erforderlich. Anderenfalls könnte ein einzelner Miteigentümer die Verpflichtung der anderen Miteigentümer zur Zahlung der gemeinsam geschuldeten Notwegrente begründen, die nach § 917 Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Notwegrecht entsteht und für die nach §§ 917 Abs. 2 Satz 2, 914 Abs. 3, 1107 BGB das gemeinsame Grundstück hafte. Eine solche Rechtsmacht räumt § 1011 den einzelnen Miteigentümern nicht ein. Auch eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ändere an dieser Situation nichts.

Dementsprechend kann Ihr Miteigentümer ohne Mitwirkung der gesamten Gemeinschaft also auch ohne Ihre Mitwirkung in formeller Hinsicht nicht erfolgreich gegen Sie vorgehen und ein (Not-)wegerecht auf dem von Ihnen erworbenen Nachbargrundstück einklagen.


3.

Zu beachten ist insofern auch der Beschluss des OLG Hamm vom 25.03.2003, Az. 15 W 19/03:

Daraus folgt, dass sich aus der Summe der durch die Teilung entstandenen Rechte nicht mehr Befugnisse ergeben können als aus dem ungeteilten Wohnungseigentum selbst. Danach müssen sich die Befugnisse der Inhaber der verselbständigten Teilreichte (Sondereigentümer) innerhalb der Grenzen halten, die dem Inhaber des ursprünglichen Eigentums bis zu Aufteilung zustanden.

Insoweit bestehen seitens Ihres Miteigentümers auch in der Sache also materiell-rechtlich keine weitergehenden Ansprüche auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands durch Einräumung einer Berechtigung an dem von Ihnen erworbenen Nachbargrundstück.

Dem entsprechend müsste ihr Nachbar als Eigentümer des mittleren Terrassengrundstücks die nachteiligen Folgen der Unterteilung entsprechend des Aufteilungsplans selbst tragen und kann nicht verlangen, dass die Gemeinschaft einsteht und einschneidende bauliche Veränderungen auf Kosten aller Wohnungseigentümer durchführt. Diese Entscheidung korrespondiert mit der ständigen Rechtsprechung zu § 22 Abs. 1 S. 2, § 14 Nr. 1 WEG, die schon einen Anspruch auf Duldung einer entsprechenden baulichen Änderung verneinte.


4.

Deshalb stellt sich die Frage nach einem Anspruch Ihres Nachbarn auf Errichtung der von Ihnen beschriebenen Treppe.
Zu beachten ist diesbezüglich der Beschluss des BayObLG vom 28.07.2004, Az. 2 Z BR 33/04. Dnach stellt die Errichtung der Treppe in der Böschung zur Terrasse stelle zwar eine bauliche Veränderung dar, die keine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist, doch sei dadurch eine über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer nicht gegeben.


Danach liegt in der Errichtung einer wenige Stufen umfassenden Treppe in der Böschung zwischen Terrasse und Gartenfläche kein Verstoß gegen das in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Verbot von Veränderungen an der äußeren Gestalt des Gebäudes.


Die Errichtung der Treppe ist als bauliche Veränderung zu qualifizieren, weil dadurch das Gemeinschaftseigentum an der Böschung dauerhaft umgestaltet werde, dennoch könne eine Beseitigung einer solchen baulichen Veränderung nur verlangt werden, wenn die Baumaßnahme nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG zustimmungsbedürftig wäre.
Das setzt voraus, dass durch die Errichtung der Treppe ein Nachteil entsteht, der über das geordnete Zusammenleben hinausgeht.


Die Frage, ob eine über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Beeinträchtigung gegeben ist, liegt im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet. Diesbezüglich wurde im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen darauf abgestellt, dass ein Zugang von der Terrasse zur Gartenfläche und umgekehrt auch ohne die Treppe über die Böschung ohne weiteres möglich sei.
Ein solches Gehen über die Böschung könnte ebenso wenig verboten werden, wie der Aufenthalt von Kindern auf der gemeinschaftlichen Gartenfläche oder Blicke anderer Wohnungseigentümer in die Wohnung. Denn all dies sei mangels entgegenstehender Vereinbarungen oder Eigentümerbeschlüsse ein ordnungsmäßiger Gebrauch der Böschung und der Gartenfläche im Sinn von § 15 Abs. 3 WEG.


Schließlich verstoße die Errichtung der Treppe auch nicht gegen das in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Verbot von Veränderungen an der äußeren Gestalt des Gebäudes. Da die Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung Inhalt des Grundbuchs geworden sei, müsse sie nach den Regeln für Grundbucheintragungen ausgelegt werden, nämlich nach der nächstliegenden Bedeutung des Wortlauts für einen unbefangenen Betrachter. Nach der nächstliegenden Bedeutung gehöre die Böschung zwischen Terrasse und Gartenfläche nicht zum Gebäude.


5.

Sehr geehrte Fragenstellerin, in allen Fällen ist zu beachten, dass das Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers an seinem Sondereigentum nicht beeinträchtigt werden darf.
Dies ergibt sich mit dem Beschluss des OLG Stuttgart vom 07.10.1994, Az. 8 W 218/93 nach Maßgabe folgender Ausführungen:
Soll ein Teil einer Grünfläche als Zugang in Form eines "Trampelpfads", genutzt werden, so ist das keine der Beschaffenheit einer Grünfläche gemäße Nutzung. Zu folgen ist vielmehr eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung der Wohnanlage. Grundsätzlich sollen die darin vorgesehenen befestigten Wege als Zugang zum Sondereigentum dienen. Da ein solcher befestigter Weg zu der Garten- und Terrassenfläche Ihres Nachbarn nicht besteht, spricht demnach vieles dafür, dass die Durchgangsmöglichkeit nicht bestehen sollte.

Eine solche Feststellung korrespondiert auch mit Ihrer Mitteilung, dass die bisherige Zugangsmöglichkeit nur geduldet war und kein Wegerecht eingeräumt wurde.

Im Übrigen bestimmt auch grundsätzlich die Erstanlage bei Aufteilung in Wohnungseigentum den Standard und bleibt für die spätere Nutzung verbindlich. Dem kann auch nicht entgegen gehalten werden, dass die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit als Zuwegung besteht. Bloße Tatsachen ohne entsprechende Beschlussfassung können zu keiner entsprechenden Widmung durch die Gemeinschaft führen.

Sofern also keine weiteren Anhaltpunkte, z.B. aus der Hausordnung oder aus dem Beschlussbuch für eine entsprechende Nutzungsberechtigung existieren, hätte die Verteidigung gegen eine entsprechende Klage Ihres Nachbarn gute Aussichten auf Erfolg.


6.

Da der Sachverhalt jedoch bisher noch nicht vollständig aufgeklärt ist und weil zu berücksichtigen ist, dass auch Ihrem Nachbarn die Nutzungsmöglichkeit seines Sondereigentums erhalten bleiben muss, bewerte ich die Erfolgsaussichten in Ihrem Fall einstweilen mit 50 : 50.

Eine genauere Einschätzung behalte ich mir für den Fall vor, dass Sie mir die Umstände noch genauer erläutern und insbesondere den Kaufvertrag über Ihre Wohnungseigentumseinheit, über das Nachbargrundstück sowie die Teilungserklärung Ihrer Wohnanlage zukommen lassen.


Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2012 | 13:53


Dankeschön erstmal für die umfangreiche und für uns sehr hilfreiche Antwort.

Bezüglich Punkt 4 möchte ich nochmal nachhaken.
Dort ist von wenigen Stufen und einer Böschung die Rede. Insofern habe ich mich vielleicht nicht konkret ausgedrückt.
Bei uns ist es eine zwei Meter hohe Mauer, die durch einen Zaun gesichert ist und den Hang abfängt, darüber kommt dann die Böschung. Eine an die Mauer angebaute Treppe (falls das überhaupt möglich ist) würde bereits eines unserer Fenster versperren.
Die Treppe in den Hang hineinzubauen würde den Abriss der Mauer und Ausschachtungsarbeiten in nicht unerheblichem Ausmaß nach sich ziehen.
Ausserdem müssten neue Hangsicherungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Wege müssten zudem erst geschaffen werden, bisher kann da niemand durchlaufen, auch keine spielenden Kinder. Wege waren in der Teilungserklärung auch nicht vorgesehen. Die Kosten stehen in keinem Verhältnis zum Transport von Bierkisten auf die Terrasse des Nachbarn.

Was uns noch brennend interessiert: Das Grundstück ist bisher relativ einbruchsicher. Niemand hat Lust, 3 Meter Höhe zu überwinden, um hinten auf das Grundstück zu kommen und evtl. über die Terrassen einzubrechen.
Es handelt sich um das letzte Haus in einer einsamen Straße, dann kommt der Wald.
Einige Fenster oben, wo Spaziergänger vorbeilaufen können, sind vergittert und das hat ja seinen Grund, zumal es sich um eine noble Gegend handelt.
Durch einen Einbau einer Außentreppe runter zum Grundstück wäre unsere Wohnung Anlaufpunkt Nummer 1 (5 Fenster und um die Ecke die Terrasse)
Sollen wir die alle vergittern?
Wird eine erhöhte Einbruchgefahr, die bisher nicht da war, nicht auch berücksichtigt?

Sehr geehrter Herr Koerentz, vielen Dank erstmal für Ihre bisherigen, sehr hilfreichen Antworten.

Wenn sie mir die Fragen oben noch beantworten können, reicht uns das erstmal. Wir werden abwarten, wie es weitergeht und falls tatsächlich eine Klage gegen uns eingereicht wird, wieder auf Sie zukommen und dann auch alle Unterlagen, Kaufverträge, Teilungserklärung einreichen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2012 | 14:18

Nach Ihrer Konkretisierung des Sachverhalts werte ich die in Ihrem Fall beabsichtigten Veränderungen als Baumaßnahmen. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG müssen daher grundsätzlich alle Eigentümer, also auch Sie zustimmen, damit die Veränderungen erfolgen können.

Etwas anderes kann sich zunächst aus führen Beschlussfassungen, bzw. aus der Teilungserklärung ergeben, die mir jedoch bisher nicht vorlag.

Die durch den Treppenbau, Zaun- und Mauer-Rückbau steigende Einbruchgefahr ist insoweit zu berücksichtigen, als das Einstimmigkeitserfordernis in § 22 Abs. 1 WEG auch unter dem Vorbehalt des § 14 Abs. 1 WEG steht.

Danach besteht eine Beschränkung insoweit, als Sie -als zur Mitbestimmung berechtigte Eigentümer- auch konkret betroffen sein müssen.

Eine solche konkrete Betroffenheit liegt in Ihrem Fall tatsächlich vor. Durch die vor dem Fenster liegende Treppe, durch die steigende Einbruchgefahr und durch die dann notwendigen zusätzlichen Sicherungsmaßnahmen (vergitterte Fenster), werden Sie mehr als über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt.

Dem entsprechend haben Sie ein "Vetorecht" bei der Beschlussfassung über den Einbau der Treppe. Setzt sich die Gemeinschaft darüber hinweg steht Ihnen der Klageweg mir überwiegender, großer Erfolgswahrscheinlichkeit offen.

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Bewertung des Fragestellers 22.03.2012 | 14:44

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Allerdings bin ich ein sehr realer Anwalt :)