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Nachträgliche Änderung der Wohnraumentlüftung (ohne Abstimmung)

18.01.2014 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bauen aktuell eine Eigentumswohnung (in einem Mehrfamilienhaus) mit einem Bauträger (gleichzeitig auch Bauherr). In dieser Wohnung gibt es eine Wohnraumentlüftung. In der Baubeschreibung ist hierzu folgendes geschrieben:

„Wohnraumentlüftung mit Absaugung über Bad, Dusch-Bad und Gäste-WC (sofern vorhanden) mit je einem Abluftventilator. Die Türblätter dieser Räume erhalten einen Unterschnitt oder Lüftungsgitter. Die Zuluft erfolgt durch Überstromöffnungen, die sich in der Außenwand oder im Fenster befinden. Der Volumenstrom erhöht sich nutzergesteuert durch Taster bzw. die Betätigung des Lichtschalters."

In dem Grundriss sind die Außenluftdurchlässe über die Fenster(-Rahmen) eingezeichnet (nicht über die Außenwand).

Im September 2013 wurden wir dann schriftlich informiert, dass sich aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine technische Änderung im Bereich der Fensterzuluft ergeben hat. Beigefügt war diesem Schreiben ein geänderter Plan. In diesem Plan waren dann in jedem Zimmer an der Außenwand ein Vermerk „Detail: Lüfter Typ A". Es gab aber keine Erklärung was sich genau geändert hat bzw. wie diese neuen Lüfter aussehen oder funktionieren.

Auf unsere mehrmalige Nachfrage, wie diese neuen Lüfter funktionieren und wie sie aussehen, haben wir erst am 10.01.2014 per Email eine Antwort erhalten. In dieser Email haben wir dann erfahren, dass die neuen Lüfter nicht mehr über die Fenster funktionieren, sondern durch einen Lüfter der sowohl im Innenraum als auch an der Außenwand durch ein Lüftungsgitter (Durchmesser 15cm, weißes Plastik) zu sehen ist. In einem zusätzlichen Telefonat mit dem Bauträger wurde uns mitgeteilt, dass die Änderung aus Schallschutzgründen vorgenommen werden muss.

Die Kernbohrungen in den Zimmern wurden bereits vorgenommen (vermutlich im November 2013). In einem Telefonat am 17.01.2014 hat uns der Bauträger mitgeteilt, dass diese auch nicht mehr geändert werden können (z.B. Versetzung der Kernbohrung an eine andere Stelle in der Außenwand).

Daher stellt sich uns nun die Frage, ob diese Änderung der Wohnraumentlüftung (ohne unsere Zustimmung) rechtens ist und welche Möglichkeiten wir haben, entweder auf die ursprüngliche Lüftungsart (über die Fensterrahmen) zu bestehen oder zumindest bei der Lage der Lüfter ein Mitspracherecht zu haben. An der Stelle, an der der Lüfter im Wohnzimmer angebracht wird (Mitten im Raum) ist er optisch nicht zu akzeptieren.

Wir freuen uns auf Ihre Antwort.

Vielen Dank und viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Sachverhalt stellt sich aus mehreren Punkten etwas komplizierter dar.

Zunächst ist fraglich, wie genau die Raumentlüftung vereinbart worde ist. In der Baubeschreibung steht: "Die Zuluft erfolgt durch Überstromöffnungen, die sich in der Außenwand oder im Fenster befinden".

zu prüfen wäre, ob es sich bei der Baubeschreibung lediglich ein Angebot handelt, oder ob es Vertragsgegenstand geworden ist.

Wenn der grundriss genau Ihre Wohnung darstellt, so ist der grundriss ausschlaggebend, mit der Folge, dass darin eingezeichnete Merkmale sogenannte zugesicherten Eigenschaften sind.
Wird die Baubeschreibung als Vertragsbestandteil definiert, bildet sie zusammen mit den Bauplänen und dem Leistungsbeschrieb die Beweisgrundlage für die vereinbarten Eigenschaften, welche vom Unternehmer geschuldet sind. Liefert er diese Eigenschafaten nicht, so ist das Werk mangelhaft.

Für eine eindeutige, endgültige rechtliche Beurteilung müssten jedoch die Vertragsunterlagen eingesehen werden. Ohne diese Unterlagen ist,wie Sie sicher verstehen werden, nur eine grundlegende Antwort möglich.

Wieso eine Prüfung der Vertragsunterlagen wichtig ist, zeigt folgendes beisipel.Es kommt oft wieder vor, dass Leistungsbeschreibungen von Bauvorhaben eine folgende oder ähnliche Passage enthalten:

"Aweichungen von der Baubeschreibung durch behördliche Auflagen sowie aus wirtschaftlichen, technischen odergestalterischen Gesichtspunkten können vom Bauträger durchgeführt werden...."

Dann könnte der Bauträger Änderungen im gewissen Umfang vornehmen.

Andererseit hält der BUNDESGERICHTSHOF eine zu unbestimmte Klausel in einem Bauträgervertrag (VII ZR 200/04) für unwirksam, wie zum Beispiel die folgende Formulierung :

"Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung.Änderungen der Bauausführung,der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten."

Der Bauträger darf sich Änderungen in der Bauausführung also nur insoweit vorbehalten,als hierfür ein triftiger Grund besteht und sie dem Erwerber unter Berücksichtigung der Interessen des Bauträgers zugemutet werden können. Für die Frage der Zumutbarkeit wäre es sinnvoll, die neue Stelle der Lüftung einmal zu sehen.

Weiterhin ist zu beachten, dass die Berufung auf baurechtliche Vorgaben oder Schallschutzgründe im Verantwortungsbereich des Bauträgers liegen und grds. nicht zur nachträglichen Änderung berechtigten; andernfalls ist hier ein Verschulden des Bauträgers anzunehmen, was dazu führen könnte, dass Ihnen ein Recht auf Kaufpreisminderung zusteht, vorausgesetzt der Mangel ist erheblich- bei einem Abluftgitter mitten im Raum kann wohl davon ausgegangen werden.

Ausgehend davon, dass der Grundriss mit der konkreten Fensterentlüftung die Vertragsgrundlage ist, und keine (vertraglichen) Ausnahmetatbestände greifen, wäre die jetztige Platzierung ggf. ein Sachmangel. Daraus folgt, dass Sie den Bauträger zur Beseitigung des Mangels unter Fristsetzung auffordern sollten- eine Berufung auf die einschlägigen Paragraphen schadet dabei nie. Lehnt er dies ab, wären Sie zur Minderung berechtigt. Ist das Platzieren etwa total inakzeptabel, weil es sich mitten im Raum befindet, unzumutbar ist o.ä,müsste im Einzelfall geprüft werden, ob der Mangel derart wesentlich ist, dass er zu noch schwerwiegenderen Konsequenzen führen kann.

Sie sollten daher noch jetzt versuchen, Druck auf den bauträger auszuüben und die gesetzlichen Grundlagen, die er zu seiner Verteidigung der Änderung herbeizieht, einmal nennen und überprüfen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Tamás Asthoff, Rechtsanwalt

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