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Nachträgliche Änderung der Baubeschreibung durch den Bauunternehmer wegen Lärmschutz

14.02.2015 15:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in Baden-Württemberg im 4. OG eines Mehrfamilienhauses, angrenzend an ein Gewerbegebiet (im Norden des Baugebietes). Das Baugebiet umfasst insgesamt vier Bauabschnitte mit fast 300 Wohneinheiten, die seit 2010 erstellt werden. Bei der o.g. Wohnung handelt es sich um den finalen Bauabschnitt und die Fertigstellung ist Ende 2015 geplant.

Im Grundriss geht das nach Süden ausgerichtete Wohnzimmer in einen offen gestalteten und großzügigen Flur (Nordausrichtung zum Gewerbegebiet) über. Dieser Flur verfügt über zwei Fenster, die mit Rollläden ausgestattet sind. Beide Räume werden durch keine Trennwand oder ähnliches separiert. Die Raumöffnung vom Wohnzimmer zum Flur beträgt 4,25 m. Das erste Fenster ist ca. 2,5 m, das zweite ca. 5 m von dieser Öffnung des Wohnzimmers entfernt. Im Kaufvertrag steht zu diesen beiden Fenster: „Durch die Offenheit wird der Flur ebenfalls zum ‚schützenswerten' Raum und erhält demzufolge die gem. Schallschutznachweis notwendigen Schallschutzfenster. Ebenso erhalten diese beiden Fenster Rollläden." Die Fenster sind nun seit einigen Wochen bereits eingebaut.

Nun wurden wir am 12.2.2015 durch den Veräußerer darüber informiert, dass „gemäß 5.7.2 Bauplan schutzbedürftige Räume nach DIN 4109 grundsätzlich nicht nach Norden ausgerichtet werden dürfen. Sofern sie in diese Richtung orientiert sind, müssen die Fenster eine Festverglasung erhalten. Dieser Hinweis seitens der Planungsabteilung erreichte uns erst im Januar 2015."

Im Wohngebiet gibt es einige Wohnungen mit Festverglasungen. Dies ist jedoch in Grundrissen, Baubeschreibung und auch im Kaufvertrag mehrfach deutlich vermerkt. Die Auflagen zum Schallschutz wurden im Bebauungsplan von April 2009 festgesetzt. Die Baugenehmigung für unsere Wohnung wurde durch die zuständige Behörde am 19.2.2014 erteilt.

Der Veräußerer hat uns nun für unsere Wohneinheit folgendes angeboten:
1.) eine Festverglasung beider Fenster im Flur (Nordausrichtung)
oder
2.) eine nichttragende Wand (Gipsdielen) mit Tür zwischen Wohnzimmer und Flur und damit eine Trennung der beiden Räume.
Außerdem schreibt der Veräußerer, er habe parallel eine Sondergenehmigung seitens der Baubehörde angefragt.

Mit beiden vorgeschlagenen Lösungen sind wir nicht einverstanden, da wir die Wohnung so nicht erworben haben und es die Qualität der Wohnung unseres Erachtens einschränkt.

Wie sieht hier die Rechtslage aus?

Darüber hinaus stellen sich uns die folgenden Fragen:
- Ist eine Verzichtserklärung unsererseits auf diese Schallschutzmaßnahmen gegenüber dem Veräußerer und der zuständigen Behörde möglich?
- Ist nicht die Baubeschreibung durch das Baurechtsamt genehmigt und damit die Baugenehmigung ein begünstigender Verwaltungsakt, den das Amt nicht ohne weiteres widerrufen kann, auch wenn die Baugenehmigung in diesem Punkt dem Bebauungsplan widerspricht?
- Sind die vom Veräußerer vorgeschlagenen Maßnahmen und/oder auch der nicht beachtete Schallschutz wertmindernd und könnten unsererseits geltend gemacht werden? Und wenn ja, in welcher Höhe?
- Wer würde die Reinigung der mit Festverglasung versehenden Fenster im vierten OG übernehmen?

Weitere Eckdaten:
- Baugenehmigung der zuständigen Behörde erfolgte am 19.2.2014 auf Grundlage der Planungsunterlagen von Oktober 2013.
- Bebauungsplan des kompletten Baugebietes, inkl. Auflagen zum Schallschutz sind von April 2009
- Teilungsgesuch: 20.11.2013
- Kaufvertrag (notariell): 27.1.2014
- Schriftliche Kaufzusage durch uns erfolgte Okt. 2013

Vielen Dank für Ihre Antwort!
15.02.2015 | 08:49

Antwort

von


(1707)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Eine Verzichtserklärung Ihrerseits auf diese Schallschutzmaßnahmen wäre nur dann möglich, wenn:

- dieses auch unter Berücksichtigung der Interessen Dritter, also insbesondere der Nachbarn, möglich wäre

- Ausnahmen gesetzlich und vor allem im Rahmen des Bebauungsplans möglich sind oder

- eine Baulastregelung erfolgt.

Die Auflagen zum Schallschutz wurden im Bebauungsplan von April 2009 festgesetzt. Dieses hat Geltung und ist zu beachten.

Ausnahmen darin sind ebenso möglich wie die Beantragung einer Änderung (das meint der Veräußerer wohl mit "Sondergenehmigung") des Bebauungsplans.

Wenn das nicht geht, wäre nur eine Baulastregelung denkbar, da Schallschutzmaßnahmen stets dritt- also nachbarschaftsschützend sind.

Rechtsgrundlage für die Eintragung von Baulasten in Baden-Württemberg ist § 71 des Landesbauordnung.

Allgemein ist eine Baulast immer dann erforderlich, wenn das geplante Bauvorhaben auf dem Baugrundstück selbst nicht baurechtskonform hergestellt werden kann und somit ein oder mehrere andere/s Grundstück/e zusätzlich zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden muss/müssen.

Eine Baulast ist ansonsten eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, mit der der Grundstückseigentümer in Schriftform freiwillig erklärt, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre, was aber zur Schaffung baurechtskonformer Zustände eben notwendig ist.

Die Freiwilligkeit der Baulasterklärung bedeutet, dass weder der Bauherr noch die Bauaufsichtsbehörde einen Grundstückseigentümer zu einer solchen drängen oder zwingen kann.

Das wiederum heißt aber auch, dass der Nachbareigentümer als Grundstückseigentümer dem grundsätzlich nicht zustimmen muss, da ja schließlich ansonsten immer baurechtsgemäße Zustände geschaffen werden können für seinen Nachbarn (der aber das Bebauungsrisiko alleine trägt), der Nachbar also stets auf Zustimmung verklagt werden könnte.

Ob hier der Nachbar zustimmen muss, kann ich hier nicht erkennen. Dieses müsste gesondert geprüft werden. Die Verpflichtung ergibt sich auch nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Dazu müssten schon besondere Umstände vorliegen.

Alternative:
Es muss eine baurechtskonforme Möglichkeit in Bezug auf den Schallschutz gefunden werden, s. o.

2.
Ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur nach § 48 Abs. 1 S. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz für Baden-Württemberg unter den Einschränkungen zurückgenommen werden, das stimmt.

Aber:
Auf Vertrauen kann sich der Begünstigte nicht berufen, wenn er (Abs. 2):

1.
den Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung, Drohung oder Bestechung erwirkt hat;

2.
den Verwaltungsakt durch Angaben erwirkt hat, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig waren;

3.
die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte.

Nr. 2 und/oder 3. können einschlägig sein, was den Veräußerer betrifft.

Auch nach Erteilung der Baugenehmigung können Anforderungen gestellt werden, um Gefahren für Leben oder Gesundheit oder bei der Genehmigung nicht voraussehbare Gefahren oder erhebliche Nachteile oder Belästigungen von der Allgemeinheit oder den Benutzern der baulichen Anlagen abzuwenden.

3.
Das kann ich so nicht ohne Weiteres erkennen, dass damit - mit den Maßnahmen - eine Wertminderung verbunden wäre, wobei allenfalls die nichttragende Wand und Tür zwischen Wohnzimmer und Flur und damit eine Trennung der beiden Räume eine ungewollte Aufteilung mit sich bringen würde.
Das lässt Raum für eine Minderung in niedriger Höhe, so ggf. 10 - 15 % des Kaufpreises.

4.
Hier wird man nur die eben genannte Minderung erreichen können, nicht aller Voraussicht nach auch die Reinigungskosten als Ersatz, weil das doppelt angesetzt würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

ANTWORT VON

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