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Nachträgliche Änderung Kellerraum und Stellplatz

23.03.2018 21:23 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Irrungen und Wirrungen in einem Mietvertrag. Letztlich um subjektives Unvermögen des Vermieters.

Guten Tag,

vor 20 Monaten haben wir unsere jetzige Mietswohnung in einem 3-Parteien-Haus besichtigt. Dabei wurde explizit der Stellplatz und Kellerraum als zur Wohnung gehörend gezeigt. Anschließend unterschrieben wir den Mietvertrag, bei dem ein Kellerraum und Stellplatz zwar aufgeführt, aber nicht konkret die Lage bzw. Räumlichkeit fixiert wurde. Der Stellplatz wurde uns dann auch entsprechend bei Schlüsselübergabe nochmal so bestätigt und bisher haben wir bis letzte Woche nichts Gegenteiliges gehört. Beim Kellerraum wurde erst bei Schlüsselübergabe mündlich erwähnt, dass er eigentlich zu einer anderen Wohnung gehört, und wir den Kellerraum dann umziehen müssten.

Nun 1,5 Jahre nach Mietbeginn erhalten wir die Information, dass sowohl der Kellerraum als auch Stellplatz laut Grundbuch zu einer anderen Wohnung gehören, die verkauft wurde und wir in einen um 30% kleineren Kellerraum und auf einen schlechteren Stellplatz umziehen müssen.

Zentrale Frage: Ist dieser Anspruch unseres Vermieters jeweils zu einem Umzug bei Stellplatz und Kellerraum gerechtfertigt, oder sind die Objekte wie bei Besichtigung gezeigt mit unserem Mietvertrag verbunden?

Wenn ein Umzugsanspruch gerechtfertigt ist, gibt es jeweils eine Grundlage für Mietminderung?

Ist eine Frist seitens Vermieter von 10 Tagen nach Ankündigung zur Erledigung des Kellerumzugs statthaft?

Vielen Dank für Ihre Antwort



Gerne zu Ihren Fragen:

Frage: Wenn ein Umzugsanspruch gerechtfertigt ist, gibt es jeweils eine Grundlage für Mietminderung?

Antwort:
Ihr Vermieter (VM) ist subjektiv nicht in der Lage, Ihnen einen Teil der Mietsache, nämlich den gr. Kellerraum und den Stellplatz zu verschaffen. Er wird deshalb nach § 275 BGB diesbezüglich von seiner Leistungspflicht frei, muss Ihnen aber – bei Fortbestehen des Mietvertrags – Schadensersatz leisten. Ihre Mietzahlung, also die Gegenleistung müssen Sie ab jetzt nur abzüglich der Differenz zwischen den ursprünglich vereinbarten Teilen und den jetzt angeboten Teilen, also des kleineren Kellerraums und des schlechteren Stellplatzes bezahlen.

So steht das in § 326 BGB , wobei Ihnen nach diesem Paragrafen ausdrücklich das Recht auf Minderung nach § 441 Absatz 3 BGB zusteht.

Frage: Ist eine Frist seitens Vermieter von 10 Tagen nach Ankündigung zur Erledigung des Kellerumzugs statthaft?

Antwort: Abgesehen, dass eine Fristsetzung von 10 Tagen aus Gründen die der Vermieter zu vertreten hat (!), durchaus unangemessen zu knapp ist, würden Sie auch nicht in Verzug geraten. Denn durch Ihren Mietvertrag sind Sie ggü. Ihrem VM zum Besitz berechtigt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2018 | 09:47

Sehr geehrter Herr RA Burgmer,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Verstehe ich Ihre Antwort mit § 275 BGB richtig auch hinsichtlich meiner ersten Frage, dass der VM durch Verkauf der Wohnung nicht mehr Eigentümer des Kellers und Stellplatzes ist und deshalb uns auffordern darf beides umziehen?

Ist die Grundlage für den Leistungsanspruch (aus dem sich der Mietminderungsanspruch ableitet) die vor Mietvertragsabschluss gezeigten und zugesprochenen Objekte (Kellerraum&Stellplatz), unabhängig davon, dass im Mietvertrag nicht die genaue Lage festgehalten ist und auch unabhängig davon, dass erst bei Schlüsselübergabe gesagt wurde, dass eigentlich ein anderer Kellerraum zur Mietsache zählen würde?

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2018 | 13:20

Gerne zu Ihren Nachfragen: Vorbehaltlich, dass ich Ihren Mietvertrag im gesamten Kontext nicht kenne und auch nicht bei den Verhandlungen dabei war, gilt folgendes:

"Dabei wurde explizit der Stellplatz und Kellerraum als zur Wohnung gehörend gezeigt. Anschließend unterschrieben wir den Mietvertrag" Diesen Ihren Ausführungen entsprechend ist der Vertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen.

Was später ...."erst bei Schlüsselübergabe gesagt wurde, dass eigentlich ein anderer Kellerraum zur Mietsache zählen würde?" - wie Sie schreiben - dürfte "eigentlich(!)" zu unbestimmt sein, um nachträglich den Mietvertrag abzuändern.

Durch den Verkauf ändert sich auch nichts, da nach § 566 BGB folgendes gilt:
"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."
Ich hoffe, ich konnte auch hier weiterhelfen und verbleibe
mit guten Wünschen zum Erfolg,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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