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Nachteil bei Erlaubnis zur Untervermietung?


| 04.12.2007 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Unsere Eigentumswohnung ist seit gut 5 Jahren vermietet.
Den Mietvertrag hat ein Herr X. unterschrieben, es wohnt jedoch seine Schwägerin mit Kind in der Wohnung. Wir wurden damals in Kenntnis gesetzt und auch gefragt.
Eine schriftliche, aber damals zeitlich befristete, Erlaubnis gab es auch.
Als die Befristung vor ca. 4 Jahren auslief, haben wir nichts weiter unternommen; die Miete kam ja pünktlich und die Wohnung wird in gutem Zustand gehalten.
Nun ruft mich die Schwägerin an und bittet um eine erneute Verlängerung der Untervermietung; teilt aber gleich mit, dass Sie beabsichtigt wohl im Laufe des nächsten Jahres Ihrem Mann, der inzwischen in den USA beschäftigt ist, zu folgen.

Nun frage ich mich, ob es irgendwelche Nachteile für mich gibt, oder ob es irgendeinen Grund für "die Mieterin" geben kann, der diese Erlaubnis-Verlängerung für sie notwendig macht.

Parallel dazu versuche ich seit geraumer Zeit diese Wohnung zu verkaufen, da ich das Geld gut brauchen kann, um den Kredit (und die monatliche Belastung) endlich los zu werden. Die Mieter sind hierüber informiert!

Hätte sie ggf. bei Verkauf der Wohnung mehr Rechte gegenüber dem neuen Besitzer, wenn z.B. wegen Eigenbedarfs gekündigt würde?
In diesem Fall hätte ich es schwerer, die Wohnung zu verkaufen; das ist mein Denkproblem. Ich möchte hier in keine Falle laufen……..

Mir fällt nämlich sonst kein plausibler Grund ein, warum plötzlich diese Verlängerung so dringlich ist, wenn es bisher ja auch so "geduldet" wurde und ja auch alles geklappt hat. Ich habe vorerst mal vor, diese "Untervermietung" nur um die jetzige gesetzliche Kündigungsfrist (6 Monate) zu gestatten, um sicher zu gehen.

Sind meine "Befürchtungen" berechtigt?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst ist festzuhalten, daß die Untermieterin aus einer Genehmigung der Untervermietung Ihnen gegenüber keine Rechte herleiten kann, wenn das Hauptmietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt wird. Vertragliche Ansprüche bestehen nämlich nur im Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter, dem Herrn X, sowie möglicherweise zwischen Herrn X und seiner Schwägerin.

Endet das Mietverhältnis mit Herrn X, ist er Ihnen gegenüber dazu verpflichtet, die Wohnung bei Vertragsende geräumt an Sie zurückzugeben - also muß er dann auch dafür Sorge tragen, daß seine Schwägerin auszieht.

Die Verlängerung der Genehmigung der Untervermietung ändert daran rechtlich nichts. Davon abgesehen kann man auch die Auffassung vertreten, daß Sie diese in der Vergangenheit ohnehin schon durch Ihre Duldung konkludent verlängert haben, so daß es auf eine ausdrückliche schriftliche Genehmigung nicht mehr ankommen dürfte.

Die Motive der Schwägerin sind unklar. Möglicherweise beabsichtigt Herr X ja, das Mietverhältnis zu beenden - und seine Schwägerin möchte dem vorbeugen, in dem sie sich Herrn X gegenüber darauf beruft, daß die weitere Untervermietung genehmigt ist, so daß X möglicherweise von einer Kündigung Abstand nimmt.

Grundsätzlich sollten Sie beachten, daß Sie selbst das Mietverhältnis nicht mit dem Argument kündigen können, daß das Objekt verkauft werden soll. Verkauf ist in der Regel kein Kündigungsgrund. Kündigen könnte dann allenfalls der Erwerber, nämlich wegen Eigenbedarfs.

Für Sie bedeutet das, daß Sie die Wohnung "mieterfrei" wohl wesentlich schneller verkauft bekommen werden, als mit einem bestehenden Mietverhältnis.

Von daher empfiehlt es sich, vor der ausdrücklichen Verlängerung der Genehmigung der Untervermietung mit dem Mieter X Rücksprache zu halten, um in Erfahrung zu bringen, was dessen Ziele und Absichten sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Skype: schwartmann50733

www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
www.online-rechtsauskunft.net
<img src="http://www.andreas-schwartmann.de/logo.gif">

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2007 | 20:13

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Auf mein Nachfragen, warum dies nötig sei, bekam ich nur die Antwort, dass sie das für sich benötige. Mehr leider nicht.
Von daher könnte Ihre Vermutung vielleicht stimmen; keine Ahnung und schwer zu beweisen.....
Ob sich der "richtige Mieter" allerdings von so einer Genehmigung wirklich abhalten ließe, die Wohnung von sich aus zu kündigen, bleibt wohl abzuwarten.
Die Genehmigung wird ohnehin nicht namentlich an die Schwägerin ausgestellt, sondern an den Mieter gerichtet, mit der dann namentlichen Nennung der Schwägerin.
Im "schlimmsten Fall" öffnet sie also die Post des Herrn X.

Würde es vielleicht noch etwas bringen, wenn ich einen Satz wie "Das Recht auf Kündigung seitens des Haupt-Mieters Herrn X. bleibt davon unbenommen"? Wäre das überhaupt zulässig?

Vielen Dank und einen schönen Abend.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2007 | 20:15

Der von Ihnen genannte Satz wäre zwar zulässig, ohne rechtliche Relevanz: Das Recht des Mieters zu kündigen bleibt ihm ohnehin ungenommen - und Ihr Kündigungsrecht (bei berechtigtem Interesse) wird auch nicht berührt.

Mit besten Grüßen

A. Schwartmann

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