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Nachmietersuche genehmigt, jetzt macht der Vermieter Probleme


12.04.2007 20:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wende mich wegen eines Mietrechtsproblems an Sie.

Meine Schwägerin verstarb überraschend am 18.03.2007, Erben sind meine Schwiegereltern, welche ja nun auch in den vorhandenen Mietvertrag einer 3-Zi-DG-Wohnung, 83 qm, Einzug 10/2002, KM 450 € + 120 € mtl. NK-Abschlag, eintreten mussten.

Ich übernahm für sie die Kontaktaufnahme mit dem Vermieter und bat um Suche nach einem Nachmieter, um die gesetzliche Kündigungsfrist 30.06.2007 zu umgehen. Der Vermieter er-klärte sich damit einverstanden, dass wir selbst auf die Suche nach einem Nachmieter gehen und somit bereits zum 30.04.2007 aus dem Vertrag kommen können.

Am 20.03.2007 kündigten meine Schwiegereltern schriftlich den Mietvertrag zum 30.06.2007 und führten dabei an, dass sich der Vermieter freundlicherweise mit der Nachmietersuche einverstanden erklärt hatte. Zwei Tage später ging die schriftliche Bestätigung des Vermieters ein, dass er die Kündigung erhalten und akzeptiert habe.

Ich annoncierte nun am 24.03.2007 in der örtlichen Tageszeitung die Wohnung und erhielt 15 Antworten. Nach Besichtigungsterminen waren zwei solvente Parteien (Maschinenbaukon-strukteur/RA-Gehilfin – Polizeibeamter/kfm. Ang.), bereit, die Wohnung zum 01.05.2007 zu übernehmen. Beide Parteien waren mit einer Ablösezahlung von 500 € für div. Küchengeräte einverstanden und wollten auch eine am Balkon nachträglich mit Zustimmung des Vermieters angebrachte Überdachung behalten.

Am 27.03.2007 meldete sich plötzlich telefonisch en Makler bei meinen Schwiegereltern und teilte mit, dass er vom Vermieter beauftragt sei, einen Mieter zu suchen. Am Abend des glei-chen Tages rief ich den Vermieter an und teilte ihm mit, dass ich zwei Parteien gefunden hät-te, welche die Wohnung zum 01.05.2007 übernehmen würden, Alle Personen stünden in si-cheren Arbeitsverhältnissen und seien solvent. Gleichzeitig brachte ich meine Verwunderung zum Ausdruck, dass so schnell ein Makler eingeschaltet wurde. Der Vermieter reagierte barsch und gab an, dass ihn das nicht interessiere und er keinen Nachmieter akzeptieren müs-se. Er bat mich aber, den beiden interessierten Parteien seine Adresse und seine Tel.Nr. zu übermitteln, damit sich diese mit ihm in Verbindung setzen können. Dies tat ich und hörte zunächst nicht mehr, weder vom Vermieter noch von einer der interessierten Parteien.

Vier Tage später erreichte ich einen der Interessenten. Dieser gab an, dass er mit dem Vermie-ter telefoniert habe. Dieser habe sich auch ihm gegenüber sehr barsch gezeigt und angegge-ben, er werde ihm ein Formular zukommen lassen, mit welchem sich der Interessent schrift-lich bewerben könne.

Zwischenzeitlich wurde die Wohnung durch den eingesetzten Makler drei Personen gezeigt. Einwände dagegen erhoben meine Schwiegereltern nicht, machten aber den Personen klar, dass sie an einer Ablöse der Küchengeräte interessiert sind.

Am 07.04.2007 erhielten meine Schwiegereltern einen Brief des Vermieters, in dem dieser mitteilte, dass es mehrere Interessenten gebe, aber noch nichts entschieden sei. Gleichzeitig forderte er meine Schwiegereltern auf, die angebracht Balkon-Überdachung zu entfernen und den Ursprungszustand wiederherzustellen. Die Überdachung war 2003 von einer Fachfirma mit Zustimmung des Vermieters auf Kosten meiner Schwägerin angebracht worden und macht Sinn, da es sich um einen nicht überdachten, in das Hausdach eingebauten Balkon han-delt.

Meine Fragen:

1. Kommen wir zum 30.04. aus dem Vertrag heraus?

2. Müssen wir den Ursprungszustand wiederherstellen, obwohl zwei Parteien mit dem Dach einverstanden sind, ja sogar erfreut darüber sind, da ansonsten kein Wind- und Wetterschutz vorhanden ist?

3. Müssen wir die Wohnung, wie im Mietvertrag vereinbart, komplett weißeln oder gel-ten die gesetzlichen Fristen für Schönheitsreparaturen, wie Küche/Bad 3 Jahre usw.

4. Vom Vermieter herausgefordert, vermaßen wir die Wohnfläche nach den Bestimmun-gen der II. BV und stellten fest, dass statt der im Mietvfertrag eingetragenen und spä-ter in einem Mieterhöhungsverlangen dokumentierten 83 qm lediglich 79,5 (50 %)bzw. 78,5 (25 %), je nach Anrechnung der Balkonfläche, Wohnfläche zur Verfü-gung stehen. Können wir hier eine Nachforderung geltend machen bzw. hätten wir ein gewisses Druckmittel dem Vermieter gegenüber, nachdem dieser doch über Jahre hinweg mtl. bis zu 15 Euro zuviel Miete verlangt hat.

Im Voraus besten Dank


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1.
Der Vermieter ist an seine mündlich zugesagte Genehmigung, Ihre Schwiegereltern gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen grundsätzlich gebunden. Die Tatsache, dass der Vermieter seinerseits sucht, spricht meines Erachtens auch eher dafür, als dagegen, dass er sich an diese Absprache gebunden hält.

Der Vermieter ist allerdings nicht gezwungen, jeden Nachmieter zu akzeptieren. Bei einer Ablehnung von (nur) zwei nach Ihrer Auffassung passenden Nachmietern handelt der Vermieter noch nicht missbräuchlich. Sie sollten daher die Suche fortsetzen und möglichst einvernehmlich mit dem Vermieter einen Bewerber auswählen.

2.
Der Vermieter kann die Entfernung der auf dem Balkon angebrachten Einrichtungen verlangen. Er wäre zwar berechtigt, die Einrichtungen gegen eine Ablösezahlung zu übernehmen, muss dies aber nicht tun. Ob die Einrichtungen die Zustimmung des Nachmieters finden würden, ist in diesem Zusammenhang nicht relevant.

3.
Sie müssen Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnis ausführen, wenn diese wirksam vertraglich übernommen wurden und fällig sind.

Zu diesem Themenkreis empfehle ich Ihnen dringend, den gesamten Mietvertrag anwaltlich überprüfen zu lassen. Fragen rund um Abwälzungsklauseln und Endrenovierungsklauseln waren in den letzten Jahren häufig Gegenstand der obergerichtlichen Rechtsprechung, wobei sich die Rechtspraxis deutlich gewandelt hat. Es kommt auf die Formulierungen des Mietvertrages im Einzelnen an, ob die jeweilige Klausel wirksam ist, so dass ich insoweit keine abschliessende Antwort geben kann.

4.
Bei einer nicht zutreffend vereinbarten vertraglich zugesicherten Wohnungsgröße nimmt die Rechtsprechung einen Mangel erst dann an, wenn die Wohnraumdifferenz 10 % übersteigt. Dies ist leider bei keiner der genannten Berechnungsvarianten der Fall. Sie können daher keine nachträgliche Rückerstattung zuviel gezahlter Miete verlangen.

Sie können aber zumindest eine Anpassung der letzten Nebenkostenabrechnungen verlangen, soweit die einjährige Einwendungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Differenz dürfte allerdings gering sein.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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