Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.578
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nachmieter werden nur als Untermieter akzeptiert


02.09.2007 22:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,
ich habe am 01.02.07 einen unbefristeten Mietvertrag unterzeichnet, der wegen einer Dreingabe einen Kündigungsverzicht bis 31.01.2009 beinhaltet.
Wegen Änderung persönlicher Verhältnisse habe ich meinen Vermieter gefragt, ob ich den Vertrag unter Nennung eines Nachmieters auflösen könnte.
Unter der Voraussetzung, dass der Nachmieter meinen bestehenden Vertrag übernimmt, stimmte der Vermieter zu (mündlich).
Im Vertrag ist eine Nachmieterklausel nicht vorhanden, aber eine Untervermietklausel.
Ich habe einen Nachmieter gefunden und die erforderlichen Unterlagen (Gehaltsbescheinigung, Vorvermieterbescheinigung und Schufaerklärung) hat dieser abgegeben.
Aufgrund eines negativen Schufaeintrags des Nachmieters hat der Vermieter den Nachmieter abgelehnt, erklärte sich aber für einen Untermietvertrag bereit. d.h. ich könnte die Wohnung an den Nachmieter untervermieten. Nach Ablauf meiner Bindungsfrist würde der Vermieter den Nachmieter dann übernehmen.
Ich habe dann dem Nachmieter selber ebenfalls abgesagt.
Im Gespräch mit diesem Nachmieter erklärte dieser mir sein Unverständnis über das Verhalten des Vermieters, denn dieser habe ihm eine andere Wohnung angeboten.
Ich habe mich nach anderen Nachmietern umgesehen und auch gefunden.
Ohne Prüfung deren wirtschaftlichen Lage erklärt mir jetzt mein Vermieter, dass er generell nicht daran interessiert ist einen Nachmieter zu akzeptieren, sondern ich an potentielle Nachmieter untervermieten solle, welche er dann nach meiner Bindungsfrist übernehmen wolle.

Meine Frage:
1. Wenn ich einen potentiellen / solventen Nachmieter habe, der meinen Mietvertrag in Gänze übernimmt, kann dann der Vermieter diesen ablehnen aber als meinen Untermieter akzeptieren? Wenn ja, wo besteht der Sinn?
2. Wie sollte ich mich gegenüber meinem Vermieter verhalten, um ihn dazu zu bewegen, meinen Nachmieter in meinen Mietvertrag einsteigen zu lassen und aus dem Mietverhältnis vollkommen heraus zu kommen, wenn er diesen Nachmieter ohnehin nach Ablauf der Bindungsfrist übernehmen will? Gibt es hierzu Urteile oder ähnliches?
Für Ihre Hilfe bedanke ich mich im Vorraus.

mfg
Ratsuchender
02.09.2007 | 23:02

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Ihr Vermieter ist nicht gezwungen, einen Nachmieter zu akzeptieren. Auch die weitläufig verbreitete Ansicht, dass man drei adäquate Nachmieter benennen kann und der Vermieter dann einen als Nachmieter akzeptieren muss, ist falsch. Nach unseren Gesetzen herrscht Vertragsfreiheit, d.h. Der Vermieter kann sich aussuchen, mit wem er einen Vertrag eingehen möchte.
2.Somit muss Ihr Vermieter keinen Nachmieter akzeptieren. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter sich verbindlich damit einverstanden erklärt hat, einen Nachmieter zu akzeptieren. Ob dafür eine mündliche Absprache reicht, ist deshalb fraglich, weil Sie im Zweifel nicht nachweisen können, was genau Inhalt des Gesprächs war und dann Aussage gegen Aussage steht.
3.Der Vermieter hat bei der Untervermieterklausel – die er nicht grundlos ablehnen kann – den Vorteil, dass er Sie als seinen Schuldner behält. Wenn also der Untermieter die Miete nicht bezahlt, ist das Ihr Problem, nicht das des Vermieters, weshalb darin ein eindeutiger Vorteil liegt.
4.Sie können nur für den Fall, dass Ihr Vermieter sich mit der Nachmieterregelung einverstanden erklärt hat, einen Nachmieter stellen und dann auch auf Einhaltung bestehen, Bundesgerichtshof AZ.: VIII ZR 244/02, Urteil vom 22.01.2003. Wenn es eine solche Regelung nicht gibt, müssen Sie auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen, es sei denn, Sie müssten beruflich weiter weg ziehen oder es gibt sonst einen Grund, weshalb Ihnen die Festhaltung am Vertrag unzumutbar ist. Ansonsten müssen Sie mit der Untervermieterregelung vorlieb nehmen und können erst mit Ablauf der Bindung ordentlich kündigen.





Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2007 | 23:46

Hallo,
zunächst möchte ich mich für Ihre Ausführungen bedanken. Leider haben sich damit meine Befürchtungen bewahrheitet, wobei es mir nicht so richtig in den Sinn kommen will. Wie auch immer.
Ich hätte nachfolgend noch vier Fragen, wenn es mir erlaubt sei.
1. Als Untervermieter habe ich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Wenn ich die reelen Kosten 1:1 weitergebe, bin ich dann dennoch zur Steuererklärung diesbezüglich verpflichtet?
2. Welche Probleme können sich hinsichtlich einer Betriebskostenabrechnung ergeben, wenn meine Untermieter mit dieser nicht einverstanden sind, ich aber voll haftbar gegenüber dem Vermieter bin?
3. Der Vermieter bietet mir an, die Solvenz des Untermieters zu prüfen. Wenn es hierzu keine Probleme gibt, kann der Vermieter den Untermietvertrag dann ablehnen, wenn dieser der Meinung ist, das die Untermieter nicht zur Wohnung passen( z.B. jetzt 1 Mieter in 3-Raum-Wohnung dann junge Familie 3-Personen in 3 Raumwohnung)?
4. Kann ich dem Vermieter als Mieteinzugskonto das Konto des Untermieters angeben, wenn sich der Untermieter damit einverstanden erklärt?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich im Vorraus. Der Hinweis auf das Urteil hat mir ein wenig weitergeholfen. Fraglich ist nur, ob ich jetzt im Nachhinein eine Vereinbarung hinsichtlich der Entlassung aus dem Mietvertrag erwirken kann.

mfg
Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2007 | 08:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre weiteren Fragen sind zusätzliche Fragen und keine Ergänzungen, wofür die kostenlose Nachfrage gedacht ist. Daher beantworte ich Ihre 4. Frage, da diese noch am ehesten als Nachfrage durchgeht: da Sie der Schuldner des Mietzinses sind, hat der Vermieter grundsätzlich nur Anspruch auf Zahlung des Mietzinses durch Sie. Sie können Ihren Anspruch auf Miete an den Vermieter abtreten. Der Untermieter muss jedoch zustimmen, dass der Vermieter von seinem Konto abbucht.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

ANTWORT VON

252 Bewertungen

Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Erbrecht, Kaufrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER