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Nachmieter im Studentenwohnheim suchen

| 01.04.2011 15:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich besitze ein Studentenwohnheim.
MUSS ich meinen Mietern bei Auszugswunsch außerhalb der Kündigungsfrist gestatten selbst einen Nachmieter zu stellen? Oder kann ich sagen, dass ich mich als Vermieter bemühe einen solchen zu finden. Sollte ich einen finden, kann der Mieter ausziehen, falls nicht, muss er bleiben und seine Vertragspflicht erfüllen.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ist im Mietvertrag die Stellung eines Nachmieters nicht geregelt ("Ersatzmieterklausel"), kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages zustimmt oder seine Zustimmung zum Eintritt eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag erteilt. Es steht Ihnen als Vermieterin also frei, vor oder auch erst nach regulärer Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und die Vertragsbedingungen mit diesem auszuhandeln

Der Mieter kann nur dann gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB) vom Vermieter verlangen, dass er einer Vertragsaufhebung bei gleichzeitiger Stellung eines Nachmieters oder dem Eintritt des Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag zustimmt, wenn er ein anerkanntes "berechtigtes Interesse" an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung muss hierbei dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragen, so z.B. das Landgericht Berlin, Urteil vom 21. September 2004 , Az: 63 S 175/04.

Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel im Falle einer unverschuldeten Arbeitslosigkeit (und darauf beruhender Unmöglichkeit der weiteren Mietzinszahlung, Landgericht Berlin, Urteil vom 20.7.1999 Az. 64 S 112/99), beruflichen Versetzung (zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel, Urteil des Landgerichts Berlin GE 89, 415) oder auch Familienzuwachs (bei dann zu kleiner Wohnung, Urteil des Landgerichts Landshut WM 96, 542) anerkannt.

Ein freiwilliger Studienplatzwechsel oder Abbruch des Studiums dürfte dagegen nicht ausreichend sein, um ein berechtigtes Interesse des Mieters zu bejahen. Es kommt hierbei aber immer auf den Einzelfall an, insbesondere wie lange der Mieter noch an das Mietverhältnis gebunden wäre. Bei einem unbefristeten Mietvertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist wird ein berechtigtes Interesse des Mieters in den seltensten Fällen anzunehmen sein, denn das Festhalten am Vertrag muss für den Mieter zusätzlich eine gewisse Härte bedeuten, ansonsten überwiegen die Interessen des Vermieters. Eine solche Härte ist aber in der Regel nur gegeben, wenn die restliche Vertragslaufzeit noch sehr lang ist.

Aber selbst wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters bestehen sollte, ist der Vermieter zur Zustimmung zu einem vom Mieter gestellten Nachmieter nur verpflichtet, wenn der Nachmieter auch für Ihn zumutbar ist. Unzumutbar kann ein Nachmieter z.B. sein, wenn es berechtigte Zweifel an dessen Zahlungsfähigkeit gibt.


Zusammenfassend:

Grundsätzlich können Sie als Vermieterin den Nachmieter selbst auswählen. Nur wenn der Mieter ein anerkanntes berechtigtes Interesse nachweisen kann und das Festhalten an dem Mietvertrag bis zum regulären Beendigungstermin für ihn eine gewisse Härte darstellen würde, müssten Sie einen vom Mieter gestellten geeigneten und zumutbaren Nachmieter akzeptieren.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2011 | 14:06

Vielen Dank für die superschnelle und umfassende Antwort.
Dennoch habe ich eine Rückfrage.
Kann ich den in meiner Anfrage genannten Text sinngemäß in den Mietvertrag übernehmen oder ist es besser überhaupt nichts zum Thema Nachmieter zu äußern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2011 | 14:18

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die oben dargestellte Möglichkeit des vorzeitigen Austritts des Mieters unter Stellung eines Nachmieters bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Insofern kann eine wie auch immer formulierte Vertragspassage lediglich zu einer Erweiterung der Mieterrechte führen. Um hier im Streitfalle keine Auslegungsprobleme zu bekommen, sollte meines Erachtens auf eine "Nachmieterklausel" besser komplett verzichtet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.04.2011 | 14:08

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