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Nachmieter halten sich nicht an Übernahmevereinbarung

02.07.2017 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Da mein kleiner Sohn und ich uns nach Trennung räumlich deutlich verkleinern mussten, konnte ich einige Möbel nicht in die neue Wohnung mitnehmen. Meine Freunde, die Wohnung und Möbel gerne übernehmen wollten, sprangen leider relativ kurzfristig ab.
Also inserierte ich und suchte einen neuen Nachmieter, der eine Reihe von Möbeln und die Küche brauchen kann und zum Preis von 2500 Euro übernehmen möchte.

Nachdem das auserwählte Nachmieterpaar den Mietvertrag unterschrieben hatte, baten sie ich solle bitte doch versuchen einige Möbel noch zu verkaufen. Zum Teil gelang mir das.
Einen Tag vor Schlüsselübergabe, sagten Die Herren noch, das Bett müsse nun partout raus, für den Rest boten sie aber selbst den Preis von 1400 Euro, die sie am selben Tag noch überweisen wollten. Ich trug den Preis handschriftlich in die Übernahmevereinbarung ein. Einer der beiden und ich unterschrieben.
Bei dem Treffen war auch meine Mutter anwesend, die Dialog und Vorgang bestätigen kann.

Wenige Tage vor Ablauf der etwa dreiwöchigen Zahlungsfrist, erreichte mich ein Brief, in dem die Nachmieter behaupten, es sei "kein rechtsgültiger Vertrag zustande gekommen."
Der springend Punkt soll sein, dass mein damaliger Mann aufgeführt ist, aber nicht unterschrieben hat.



"Sehr geehrte Frau Mustermann,

erlauben sie mir vor der Leistung einer freiwilligen Abstandszahlung für die verbliebenen Möbel im Gebäude XY folgende Hintergrundinformationen:

Der geschätzte Wert der Gegenstände beträgt 300 Euro.

Es erfolgt daher am 21.6.2017 eine Überweisung auf Ihr Konto in Höhe von 300 Euro.

Die freiwillige Abschlagszahlung erfolgt, da kein rechtsgültiger Vertrag zustandekommen ist. Wenn wir bis zum 20.6. keine Rückmeldung von Ihnen erhalten, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus.

§§ 154, 156 BGB

"Ein Vertrag, der als Mieter beide Eheleute aufführt, kommt grundsätzlich erst zustande, wenn beide ihre Unterschrift geleistet haben. Ohne weiteres ist nicht von einer Vertretung des einen Ehegatten durch den anderen auszugehen."

Urteil des Landgericht Berlin vom 3.9.2007 - 67 S 391/06:

"Ein Anspruch des Klägers auf Zahlung... gemäß § 535, Abs. 2 BGB besteht nicht, weil zwischen den Parteien kein wirksamer Vertrag zustandekommen ist."
"



Ich habe geantwortet, dass wir selbstverständlich nicht einverstanden sind und dass ich selbstverständlich von meinem Mann bevollmächtigt war, die Möbel zu veräußern. (Mittlerweile sind wir geschieden und waren zu meinem Auszug längst räumlich weit getrennt, weswegen ich über eine Vollmacht zur Wohnungskündigung und gesamter Haushaltabwicklung verfüge.)
Des Weiteren habe ich den Betrag noch einmal angemahnt und eine neue Zahlungsfrist gesetzt, die nun ausgelaufen ist.

Erneute Antwort der Nachmieter: Ich solle mir Mühe und Geld sparen. Ich hätte nur zwei Optionen: Entweder die zur Güte angebotenen 300 Euro zu nehmen oder die Einrichtung am 1.7. auszubauen.


Ist die Vereinbarung tatsächlich nicht rechtsgültig? Gelten nicht selbst mündliche Abmachungen als Vertrag? Zählt meine Mutter, als nahe Verwandte, voll als Zeugin?

Ich würde als nächsten Schritt einen Mahnbescheid beantragen. Müsste ich dabei meinen Ex-Mann und mich oder nur mich eintragen? Sonst etwas wichtiges zu beachten?
Im wahrscheinlichen Falle des Einspruchs werde ich einen Anwalt brauchen: Wie hoch ist das Risiko, dass ich am Ende auf den Kosten sitzenbleibe? Ist es ein klarer Fall und ich sollte es eingehen? Oder besser nicht?

Herzlichen Dank für Ihre Einordnung und Ihre Ratschläge.


Anbei noch der Text der leider naiv und zwischen Tür und Angel selbstverfassten Übernahmevereinbarung:


"Übernahmevereinbarung


zwischen den Vormietern: Andrea und Andreas Mustermann

vertreten durch:
Andrea Mustermann
Musterweg 70
12345 Musterstadt

und den Nachmietern: Harald Fake und Herbert Schein

Scheinst. 98
83645 Scheindorf


Gegenstand dieser Vereinbarung ist die Wohnung:
Straße. 12, RGB, 73.OG, rechts


Im Falle des Zustandekommens eines Mietvertrags mit der XY Gesellschaft, wird vereinbart, dass folgende Einrichtungsgegenstände übernommen werden:


Ein 3 Sitzer Sofa
Einbauküche mit folgenden Elementen:

Schubladenschrank
2x Hochschrank
2x Wandregal
Spülunterschrank mit Spüle und Wasserhahn
Holzarbeitsplatte

Bosch Kühl- und Gefrierkombination
Bosch Geschirrspülmaschine
Siemens Backofen und
Siemens Cerankochfeld


Die Ablösesumme von ___1400_____ Euro muss bis 15.6.2107 überwiesen
(IBAN: DE98274623962462865, Andrea Mustermann)
oder bar übergeben werden.

München, 21.5.2017



Andrea Mustermann Harald Schein
Unterschrift Vormieter Unterschrift Nachmieter "

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Man kann es nicht anders sagen, aber die Nachmieter versuchen gerade ihnen einen Riesenbären aufzubinden, um der Zahlung zu entgehen. Lassen sie sich nicht beirren.

Das zitierte Urteil des Landgericht Berlin vom 3.9.2007 - 67 S 391/06 geht allein um Mietzahlungen ( § 525 Abs. 2 BGB). Bei Mietverträgen als existenziellen Geschäften ist anerkannt , dass die Ehepartner sich nicht automatisch gegenseitig verpflichten können, genauso wie die Kündigung an einen Ehepartner nicht automatisch für beide verbindlich ist. Zudem kam im benannten Fall dazu, dass ein Ehepartner vor Unterschrift unter dem Mietvertrag andere Konditionen aushandeln wollte, also offen zu verstehen gegeben hat, dass er den Vertrag so nicht wollte.

Geschäfte des täglichen Lebens hingegen, verpflichten beide Ehegatten gleichermaßen. Ob eine Wohnungsauflösung hierunter fällt, mag man bezweifeln, aber in der mehrheit der Fälle wird dies durchaus bejaht. Allerdings kommt es doch hierauf auch gar nicht an, denn selbst aus dem Urteil der Berliner LG geht hervor, dass spätestens bei Offenlegung der Stellvertretung ( und dass haben sie getan) der andere Ehegatte wirksam mit verpflichtet und mit berechtigt wird. Zudem kommt es auch nicht darauf an , ob ihr Mann mit verpflichtet wurde, denn ein Vertrag ist zumindest mit ihnen entstanden. Eine andere Frage ist natürlich die Berechtigung die Sachen allein zu verkaufen, aber da hätten die Nachmieter die fehlende Vertretungsmacht unverzüglich, also bereits bei Vertragsschluss und nicht erst danach rügen müssen.

Von daher sind die Nachmieter mit dem Zitat des Urteils ganz mächtig auf dem Holzweg.

Auch aus §§ 154, 156 BGB ergibt sich nichts anderes. Diese lauten:

§ 154 Offener Einigungsmangel; fehlende Beurkundung

(1) Solange nicht die Parteien sich über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll, ist im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen. Die Verständigung über einzelne Punkte ist auch dann nicht bindend, wenn eine Aufzeichnung stattgefunden hat.
(2) Ist eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrags verabredet worden, so ist im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt ist.

Das LG hat sein Urteil auf Abs. 1 des § 154 BGB gestützt, da aus dem Schriftverkehr hervorging, dass ein Ehepartner für sich noch nicht alle Konditionen geklärt hatte. Wie sie lesen können steht dort nichts davon , dass Ehepartner stets ( gemeint ist, wenn ein Vertrag nicht formfrei geschlossen werden kann) für sich unterzeichnen müssen. Zumal dies in ihrem Fall gar nicht anwendbar wäre, da ein Kaufvertrag und um nichts anderes handelt es sich bei der Mobiliarübernahme gegen Abstandszahlung, absolut formfrei ist, also durch auch nur mündlich hätte geschlossen werden können.

§ 156 hat folgenden Inhalt: § 156 Vertragsschluss bei Versteigerung

Bei einer Versteigerung kommt der Vertrag erst durch den Zuschlag zustande. Ein Gebot erlischt, wenn ein Übergebot abgegeben oder die Versteigerung ohne Erteilung des Zuschlags geschlossen wird.

Sie sehen dieser tangiert ihren Fall nicht im geringsten.

Fazit: Sie haben einen absolut rechtsgültigen Vertrag unter Stellvertretung für ihren Ex-Partner geschlossen. Die Nachmieter haben Unrecht.

Ihre Mutter ist ihre Verwandte. Das hat jedoch keinerlei Einfluss auf ihre Zeugentauglichkeit. Sie kann ganz normal als Zeugin aufttreten und angehört werden. Auch eine Unterstellung sie würde zu ihren Gunsten nicht ganz die Wahrheit sagen, darf das Gericht nicht ohne weiteres tätigen, vielmeher ist die Aussage eines Verwandten genauso neutral zu betrachten, wie von jedem anderen Menschen auch und es müssten Kriterien dargelegt werden, warum man der Zeugin nicht glauben mag. Allein die Verwandschaft sagt über die Glaubwürdigkeit und Glaubhaftigkeit rein gar nichts aus.

Fazit: Ihre Mutter ist Zeugin.

Das mit dem Mahnbescheid halte ich für eine gute Idee, dies können sie online problemfrei erledigen. DEr Vertrag kam zwischen ihnen, ihrem Ex-Mann und den Nachmietern zustande, es müssen also alle Parteien genannt werden, es sei denn ihr Ex-Mann ermächtigt sie am besten schriftlich die Forderung allein und im eigenen Namen geltend zu machen. Was ist sonst zu beachten, kreuzen die Gegenleistung wurde erbracht an. Ob sie danach sicher klagen wollen, müssen sie wissen, hiernach richtet sich ob sie die sofortige Abgabe ans zuständige Gericht bei Widerspruch beantragen. Bitte achten sie auf den Formularzwang ( geben sie in Google einfach Mahnantrag online ein) und achten sie darauf, dass die Druckereinstellungen in Originalgröße ausdrucken, sie hier also jegliche Formatanpassungen für den Druckvorgang entfernen. Die Kosten des Mahnbescheides rechnet das Mahngericht automatisch aus und schlägt diese der Forderung zu, wenn sie dieses nicht ablehnen. Kurz nachdem sie den Mahnbescheid beantragt haben, erhalten sie eine Zahlungsaufforderung vom Gericht. Diese sollten sie schnellstmöglich ( binnen 14 Tagen ) begleichen, um nach Ablauf der Widerspruchsfrist einen Vollstreckungsbescheid beantragen zu können.

Das Prozessrisiko bei einem Kaufpreis von 1400 € bei 366 € pro Anwalt und 213 € für das Gericht. Da sie oben angegeben haben es sollten 2500 € gezahlt werden ( kann ich aus der Absprache nicht erkennen, würde das Prozessrisiko bei dieser summe in etwa 622 € pro Anwalt und 324 €, also insgesamt 1568 € betragen. Die verlierende Parteien hat die Kosten des Rechtstreits, also auch die Anwälte zu bezahlen, eine Quotelung ist je nach Unterliegensanteil möglich.

Unter Zugrundlegung ihrer Schilderungen sowie der zitierten Texte, halte ich ihre Chancen den Prozess zu gewinnen für sehr hoch, allerdings weise ich gleich darauf hin, dass weder ich noch der potentielle Anwalt der urteilende Richter sind. Sie kennen den Spruch : " Auf hoher See und vor Gericht ....." Aber ein Anwalt, der auch nur halbwegs argumentieren kann, sollte hier keine Schwierigkeiten haben, das Ganze für sie zu entscheiden.

Fazit: Alles in allem rate ich ihnen sich von den Nachmietern nicht verunsichern zu lassen. Der Vertrag ist wirksam. Ein Ausbau steht nicht zur Debatte, wohl aber eine Zahlung durch die Nachmieter.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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