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Nachmieter grundlos abgelehnt


12.10.2007 14:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marc Weckemann



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich habe meine 62qm große 2-Zimmer-Wohnung bei meiner Vermieterin fristgerecht zum 31.12.2007 gekündigt. Nach kurzer telefonischer Rücksprache hatte sie nichts gegen meine Suche nach einem Nachmieter einzuwenden.

Ich habe eine seriös erscheinende Nachmieterin (festes Anstellungsverhältnis mit ausreichendem Einkommen, alleinerziehende Mutter in einer gerade akuten Notlage durch Scheidung) vorgeschlagen. Diese wollte, da sie aus der vorherigen Ehe nichts mitnehmen kann, Teile meiner Möbel, die Küche und diversen Hausrat für 1.500 EUR sowie die Wohnung im aktuellen Zustand übernehmen und mir über die Reinigungsfirma, in welcher sie arbeitet, 2 Männer für das Ausräumen der Möbelteile, die ich mitnehme, kostenlos zur Verfügung stellen. Zudem wollten die Nachmieterin und ihr Vorgesetzter den Teppichboden kostenlos professionell reinigen lassen. Die Nachmieterin wollte möglichst sofort einziehen.

Ich habe meiner Vermieterin auf deren Wunsch die Telefonnummer der potenziellen Nachmieterin mitgeteilt und es wurde zwischen beiden und dem Hausverwalter ein Termin für morgen, Sa den 12. Oktober 2007, vereinbart, der Einzug der Nachmieterin hätte also zum 15.10.2007 erfolgen können.

Vor einer halben Stunde rief mich die verzweifelte Nachmieterin an und sagte, meine Vermieterin habe sie angerufen und den Termin morgen wieder abgesagt mit der Begründung "Wir kommen wohl nicht zusammen", ihr ginge das alles zu schnell und außerdem habe sie mit mir bis Ende des Jahres eine sichere Mieteinnahme.

Die Vermieterin hat also zuerst mit der interessierten Nachmieterin einen Termin vereinbart und diesen dann ohne Begründung abgesagt. Bis jetzt hat mich die Vermieterin auch nicht über die Ablehnung informiert.

Aus meiner Sicht reine Schikane. Jetzt soll ich bis Ende Dezember sinnloser Weise weiter Miete zahlen und die Wohnung renovieren. Darüber hinaus kann ich auch Teile meiner Einrichtung und den Hausrat nun nicht an die Nachmieterin für 1.500 EUR verkaufen, bekomme nicht die versprochene Unterstützung beim Auszug (2 Umzugshelfer) und muss nun auch den eigentlich für den Verkauf an die Nachmieterin vorgesehenen Teil der Einrichtung ausräumen.

Als Zeugen kann ich meinen Partner benennen, der mithörte, dass meine Vermieterin nichts gegen Nachmietervorschläge durch mich einzuwenden hat. Weiterer Zeuge ist die potenzielle Nachmieterin sowie deren Chef.

Die Nachmieterin war über die Arroganz und grundlose Ablehnung so entsetzt und enttäuscht, dass sie nun keinesfalls mehr die Wohnung haben möchte.

Ich habe nach einigen Urteilen für vergleichbare Fälle gesucht, und gelesen, dass im Falle einer grundlosen Ablehnung der Mietvertrag sofort beendet ist und der Vermieter sowohl die folgenden Mietkosten als auch den entstandenen Schaden tragen muss.

Welche Rechte habe ich, wie kann ich mich nun verhalten?
1. Kann ich die Mietzahlungen für die Zeit ab 15.10.2007 einstellen?
2. Kann von mir die Renovierung der Wohnung verlangt werden?
3. Kann ich den mir entstandenen Schaden (entgangener Gewinn aus Verkauf von Möbeln und Hausrat in Höhe von 1500 EURO; erhöhte Kosten für nun vollständige Räumung der Wohnung; Ersatz für kostenlose Umzugshilfe) gegenüber der Vermieterin geltend machen?

Wie verhalte ich mich jetzt am besten?

-- Einsatz geändert am 12.10.2007 18:00:07

-- Einsatz geändert am 12.10.2007 19:27:13
Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen kann ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass die Präsentation eines, oder auch mehrerer akzeptapler Nachmieter einen Mieter grundsätzlich nicht von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen befreit. Aus dem Grundsatz der Vertragsbindung folgt, dass ein Mieter seinem Vermieter keinen anderen Vertragspartner aufzwingen kann. Ein Vermieter ist demnach nicht verpflichtet, einen vom Mieter benannten Ersatzmieter in jedem Fall zu akzeptieren und den bisherigen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen.

Hiervon gibt es folgende Ausnahmen:

- Nachmieterklausel
Es müsste dann eine mietvertragliche Abrede bestehen, dass der Mieter sich vorzeitig vom Vertrag lösen kann, wenn er dem Vermieter einen oder mehrere geeignete neue Mieter zur Auswahl vorschlägt. Nicht ausreichend ist aber, wenn der Vermieter gegenüber dem auszugswilligen Mieter die Bereitschaft äußert, vom Mieter vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen. -> Sofern in Ihrem Fall demnach keine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde, gehe ich davon aus, dass keine Nachmieterklausel besteht. Dass Verhalten Ihrer Vermieterin dürfte keine rechtlich bindende Zusage darstellen.

- Anspruch auf vorzeitige Entlassung
Auch ohne besondere Abrede mit dem Vermieter gewinnt der Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag wenn 1.) sein Interesse an der vorzeitigen Vertragsentlassung das des Vermieters an der Vertragsfortsetzung deutlich überwiegt, sowie wenn 2.) der vom Mieter dem Vermieter vorgeschlagene Ersatzmieter vorbehaltlos zum Eintritt in den laufenden Mietvertrag bereit und dem Vermieter zumutbar ist. Dem Vermieter ist aber für seine Entscheidung eine Überlegungsfrist von zwei bis drei Monaten zuzubilligen. -> Zunächst müsste in Ihrem Fall ein deutlich überwiegendes Interesse für die Vertragsbeendigung bestehen (z.B. schwere Erkrankung, Arbeitsplatzwechsel o.ä.). Ohne eine genaue Prüfung der Gesamtumstände, wie sie im Rahmen dieser Plattform nicht möglich ist, kann dies nicht beurteilt werden. Nicht ausreichend sind aber z.B. rein persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Selbst wenn man ein deutlich überwiegendes Interesse in Ihrem Fall bejahen könnte, müssten Sie ihrer Vermieterin noch die oben erwähnte Überlegungsfrist zubilligen. Eine allzu kurzfristige Entscheidung kann von Ihrer Vermieterin demnach nicht verlangt werden. Einem Mieter ist es grundsätzlich durchaus zuzumuten, wenigstens 2-3 Monate die Miete fortzuzahlen.

Da nach Ihren Schilderungen keine dieser Ausnahmen greifen dürfte, kann ich Ihnen leider nur mitteilen, dass Sie bis zum 31.12. die vereinbarte Miete weiterbezahlen müssen. Sofern eine wirksame Renovierungsverpflichtung besteht, was im einzelnen noch nachzuprüfen wäre, müssten Sie auch diese erfüllen. Ein Schadensersatzanspruch steht Ihnen dann ebenfalls nicht zu.

Sollten Sie bereits eine neue Wohnung haben, so besteht auch die Möglichkeit vorzeitig auszuziehen und die Schlüssel zu übergeben. Ihre Vermieterin wäre dann im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht gehalten, sich unverzüglich um eine Neuvermietung zu bemühen. (Sie sollten Ihre Vermieterin auch zusätzlich auf die Weitervermietungspflicht hinweisen). Augrund der relativ kurzen Zeit bis zum 31.12 ist aber auch dann äußerst fraglich, ob eine so kurzfristige Weitervermietung erreicht werden kann. Bis zu einer Weitervermietung müssten Sie die Miete weiterbezahlen.

Ich kann Ihnen nur raten, eine einvernehmliche Lösung mit Ihrer Vermieterin zu finden.

Ich mache Sie noch darauf aufmerksam, dass schon kleine Abweichungen im Sachverhalt zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Ich bedauere, Ihnen keinen für Sie positivere Antwort geben zu können. Trotzdem hoffe ich, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Weckemann
Rechtsanwalt
-------------------------------------------
C-G-W Rechtsanwälte
Tel.: 07251/3924430 Fax: 07251/3924431
Mail: info@c-g-w.de
www.c-g-w.de







Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2007 | 10:57

Sehr geeherter Herr Weckemann,

danke für Ihre Antwort - wenngleich sie niederschmetternd war.

Ich habe dennoch eine Nachfrage zu stellen.

1.) Ich habe zwar fristgerecht gekündigt, jedoch in einer Notlage. Die Hauptmieterin, welche auch so im Mietvertrag steht, ist meine Mutter. Sie mußte aber im April 2006 ins Pflegeheim. Ich als Mitmieterin (nicht im Mietvertrag benannt) habe die Wohnung somit "übernommen" und bin weiter wohnen geblieben. Ich bekam danach staatliche Unterstützung, da ich arbeitslos war und zwangsläufig die Wohnung weiter allein halten mußte, die aber für meine Verhältnisse ein wenig zu teuer war. Kurz darauf habe ich eine Anstellung über eine Zeitarbeitsfirma bekommen. Das Gehalt läßt mir aber weniger als den Regelsatz von Hartz IV zum Leben übrig, so dass ich nun gezwungen bin, zum Einen eine günstigere Wohnmöglichkeit zu finden und zum Anderen die nicht stellbaren Möbel und Hausrat zu veräußern. Schulden machen darf ich auch nicht, da ich durch meine frühere Firma Firmeninsolvenz anmelden mußte und in der Wohlverhaltensperiode bin. Um also mit meinem Einkommen auszukommen, hatte ich keine andere Wahl, als auszuziehen. Nur habe ich den Tatbestand nicht durch außerordentliche Kündigung, sondern durch eine fristgerechte Kündigung bekannt gegeben.

Frage: Sollte ich der Vermieterin nachträglich meine Notlage mitteilen und die fristgerechte Kündigung als außerordentliche fristgerechte Kündigung bekannt geben?

Es gibt eine Klause im Mietvertrag, die wie folgt lautet:

§ 7 Außerordentliche Kündigung
(1) Für die außerordentliche Kündigung gelten die ges. Kündigungsgründe- Sie bedarf der Schriftform.
(2) Wird das Mietverhältnis von dem Vermieter wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so ist der Mieter verpflichtet .... - Schadensersatzanspruch des Vermieters.
(3) Der Schadensersatzanspruch des Vermieters entfällt oder wird gemindert, wenn sich dieser nicht ausreichend um eine zügige Weitervermietung zu marktüblichen Bedingungen bemüht hat.

Da ich selbst auch vom Vormieter vorgeschlagen und akzeptiert wurde, sah ich kein Hindernis, dass auch ich Nachmieter vorschlagen kann. Zudem hat sich die Vermieterin telefonisch und im Beisein und Zuhören eines Zeugen damit einverstanden erklärt mit den Worten "von mir aus ...".

Das stellt für mich einen mündlichen Vertrag bzw. eine Vertragserweiterung dar.

Zudem las ich im Internet, dass auch der Vermieter zur einer Schadensgeringhaltung verpflichtet ist. In meinem Fall hat mein Vermieter absichtlich und ohne Grund den Schaden, der mir und der potenziellen Nachmieterin entstehen würde, in Kauf genommen. Der Vermieterin wurde sowohl von mir mündlich mitgeteilt, dass ich in einer Notlage bin und mein Mobliar und den Hausrat verkaufen muss und von der Nachmieterin erfuhr sie, dass diese in einer Notlage ist, keinen Hausrat und kein Möbel hat, ein kleines Kind zu versorgen hat und dringend auf den Verkauf durch mich und eine schnelle Übernahme des Mietvertrages und der Wohnungseinrichtung angewiesen ist.

Ich kann verstehen und akzeptieren, wenn der Vermieter sich die Nachmieterin anschaut und diese aus triftigen Gründen (zu wenig Einkommen, unsaubere Erscheinung o.a.) ablehnt. Aber einen Termin mit der Nachmieterin zu vereinbaren und ihn dann abzusagen, wissend was finanziell für mich und für die Nachmieterin auf dem Spiel steht, das scheint mir nicht in Ordnung. Der Vermieter hat sich mit der Terminvereinbarung eindeutig auf die Nachmietersuche durch mich eingelassen, auch ich durch den Vormieter akquiriert und akzeptiert wurde und auch durch seine telefonische Bestätigung. Die Nachmieterin unter diesen Umständen nicht einmal anzuschauen und anzuhören, nachdem sie von dieser auch noch die Gehaltsbescheinigung verlangte, ist nach meinem Rechtsempfinden äußerst unseriös. Die Nachmieterin hätte die Mietkonditionen so wie sie sind akzeptiert und zudem durch ihre Reinigzngsfirma die Wohnung auf eigene Kosten professionell gereinigt.

Der Vermieter ist zur Schadensgeringhaltung verpflichet. Mein Vermieter hat aber wissentlich und ohne Grund den Schaden in Kauf genommen und mich nicht über die Ablehnung des Nachmieters informiert.

Ich habe noch eine andere Antwort eines Anwaltes für einen ähnlichen Fall gefunden:
http://209.85.135.104/search?q=cache:z5JiWG_ggHQJ:www.frag-einen-anwalt.de/Vorzeitige-K%C3%BCndigung-Mietvertrag__f4679.html+grundlose+Ablehnung+des+Nachmieters&hl=de&ct=clnk&cd=2&gl=de

Da ich, wie bereits erwähnt, nunmehr weniger als den Regelsatz von HartzIV zur Verfügung habe von meinem Gehalt bei meiner Zeitarbeitsfirma und ich mich durch die Regelinsolvenz nicht verschulden darf, sehe ich mich in einem solchen Härtefall.

Ich hoffe, Sie können mir eine positivere Antwort darauf geben.
Danke und beste Grüße

Ergänzung vom Anwalt 15.10.2007 | 12:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst möchte ich die von Ihnen angeführte Antwort des Kollegen bei frag-einen-anwalt.de zitieren:

"dass ein Mieter sich aus einem langfristigen Mietvertrag unter Stellung eines Nachmieters nur lösen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat oder wenn die Vertragsparteien sich über die Vertragsauflösung einigen".

Ich verweise dementsprechend auf meine Ausführungen oben unter "Anspruch auf vorzeitige Entlassung"

Nach Ihren Schilderungen gehe ich nach wie vor davon aus, dass Sie (rechtlich gesehen) kein deutlich überwiegendes Interesse an der Vertragsauflösung haben. Insbesondere auch deshalb, weil Sie rein wirtschaftliche Gründe anführen und die Restlaufzeit des Vertrages nur noch sehr kurz ist (2 1/2 Monate.

Eine außerordentliche Kündigung kommt im vorliegenden Fall nicht in Betracht. Unabhängig von einer moralischen Wertung, ist die Finanzierbarkeit Ihrer Vertragsverpflichtungen, rechtlich Ihr Risiko. Ein Kündigungsgrund für eine außerordentliche Kündigung ist demnach nicht gegeben.

Denkbar wäre hier unter Umständen eine mündlich vereinbarte Nachmieterklausel. Hier wäre durch Auslegung zu beurteilen, ob die Worte "von mir aus..." als reine Bereitschaft einen Nachmieter in Betracht zu ziehen, oder als rechtlich bindender Abschluss einer Nachmieterklausel zu werten sind. Beides wäre vor Gericht sicherlich vertretbar. Dennoch tendiere ich nach Ihren Schilderungen eher dazu, dass keine rechtliche Vereinbarung zustande gekommen ist. Verbunden mit einem entsrechenden Risiko, könnten Sie sich aber selbstverständlich trotzdem auf einen anderen Standpunkt stellen und versuchen Ihre Rechte geltend zu machen. Möglicherweise wird sich Ihre Vermieterin dann auch kompromissbereiter zeigen. ich empfehle Ihnen aber dringend in diesem Fall einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Möglicherweise haben Sie Anspruch auf Beratungshilfe, so dass Ihnen keine weiteren Kosten entstehen würden. Informationen hierzu erhalten Sie in der Rechtsantragsstelle des für Sie zuständigen Amtsgerichts.

Ich verstehe durchaus, dass das Verhalten Ihrer Vermieterin für Sie nicht in Ordnung erscheint. Bedenken Sie dabei aber auch, dass Ihre Vermieterin nichts anderes verlangen wird, als dass die gegenseitig übernommenen Vertragsverpflichtungen eingehalten werden. Ihre finnazielle Situation, liegt (auch wenn diese unverschuldet eingetreten ist) eher in Ihrem Risikobereich, als in dem Ihrer Vermieterin.

Ihre Vermieterin kann zwar durchaus eine Schadensminderungspflicht treffen. Schon aufgrund der kurzen Restvertragslaufzeit, gehe ich wie schon erwähnt aber leider auch hier eher davon aus, dass Ihnen daraus keine weiteren Ansprüche zustehen.

Ich kann Ihnen demnach leider weiterhin keine allzu großen Hoffnungen machen. Sollten Sie dennoch beabsichtigen gegen Ihre Vermieterin vorzugehen, können Sie mich gerne telefonisch kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Weckemann
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