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Nachmieter eingezogen, dann verschwunden - wer ist verpflichtet?


04.02.2005 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

etwas komplexe Story, ich hoffe es liest trotzdem jemand:

Gemeinsam mit einem Bekannten hatte ich ab 15/07/2002 ein Einfamilienhaus angemietet. Beide Mieter stehen im Vertrag. Ich allein besorgte eine Bankbürgschaft in Höhe von 3 KM.
Es gab eine Nebenabrede wie folgt: „Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit, ... Mieter verpflichteten sich, dieses Mietverhältnis vor Ablauf von 2,5 Jahren nicht zu kündigen.“
Da ich etwa 1 Jahr später meine jetzige Frau kennenlernte, erklärte ich meinem Bekannten u. dem Vermieter, dass ich mittelfristig aus diesem Haus ausziehen möchte. Der Vermieter gab schriftlich als Lösung an, dass ein akzeptabler Nachmieter gesucht und gefunden werden sollte.
Ich konnte mich im März 2004 mit meinem Bekannten einigen. Daraufhin haben wir zunächst (trotzdem) eine Kündigung per 30/06/2004 an den Vermieter geschickt.

Während der Nachmietersuche für das gesamte Objekt stellte sich heraus, dass mein Bekannter eigentlich immer noch gern in dem Haus bleiben möchte, falls sich eine einzelne Person finden lässt, die dann an meiner Stelle gemeinsam mit ihm dort wohnen würde. Diese Lösung wurde letztendlich angestrebt und vom Vermieter befürwortet.

Eine solche Person (Herr X) wurde tatsächlich gefunden! Wir teilten dem Vermieter am 10/06/2004 schriftlich mit, dass ich als bisheriger Mieter durch Herrn X als Nachmieter ersetzt werden könnte. Das Schreiben trägt die Unterschrift von beiden Hauptmietern sowie die Unterschrift von Herrn X, mit seinen Daten (Geb.Datum, Beruf, Adresse) und der Passage „...ist über die Bestandteile des Mietvertrages aufgeklärt und einverstanden.“

Nach mündlichem Einverständnis des Vermieters durch mehrere Telefonate mit Herrn X, sowie Erbringung einer Selbstauskunft, zog Herr X am 01/07/2004 mit einigen Kleinmöbeln, PC, Unterlagen, etc. dort ein. Er zahlte die hälftige Miete an meinen Bekannten und bekam die (zuvor in meinem Besitz befindlichen) Schlüssel. Ich war bereits 2 Tage zuvor ausgezogen.
Am 23/07/04 wurde meinem Bekannten dann ein neuer Mietvertrag per E-Mail zugesandt, ausgestellt auf ihn und Herrn X – Mietbeginn 01/07/2004 – mit der Bitte um Rücksprache bzgl. neuer Kaution und Schlüsselübergabe.

Leider kam es nie zu einer Unterschrift auf besagtem Vertrag, da Herr X nach immer sporadischerem Aufenthalt in dem Haus irgendwann (Mitte August) nicht mehr erschienen ist.
Auf telefonischem Wege gab er meinem Bekannten gegenüber zu verstehen, dass sich alles erledigt hätte und ihm der Rest egal ist. Seine persönlichen Dinge blieben zurück.
Mein Bekannter geriet daraufhin in Schwierigkeiten und hatte auch mit weiteren, teils nicht abgesprochenen Untervermietungen kein Glück. Er zahlte ab Juli 2004 nur unregelmäßig, blieb am Ende mehrere Mietraten schuldig, so dass ihm in letzter Konsequenz nun per 31.01.2005 fristlos gekündigt wurde.

a) Bin ich immer noch an diesen Mietvertrag gebunden?
b) Wenn nein, wie kann ich vom Vermieter eine rechtsgültige Bestätigung erlangen?
Der Vermieter droht mit der Einlösung der von mir erbrachten Bankbürgschaft und gibt sie auch nicht so zurück.
c) Wie schütze ich mich gegen etwaige Forderungen im Innenverhältnis?
Mein Bekannter sieht sich zu Unrecht in dieser Situation und möchte die angefallenen Mietschulden nicht alleine ausgleichen.
d) Muss ich mir jetzt schon einen Anwalt nehmen, oder warte ich ab, bis die Vermieterseite gegen mich vorgeht?

Vielen Dank im voraus für eine Antwort!
Tom
Sehr geehrter Ratsuchender,

die ganze Geschichte hätte einen unerfreulichen Ausgang nehmen können, wenn Sie den bisherigen Mietvetrag nicht zum 30.06. gekündigt hätten. Denn dann wäre die Rechtslage zwar klar gewesen, die Beweislage zu Ihren Ungunsten jedoch sehr misslich.

Aber glücklicherweise haben Sie zum 30.06. bestehenden Vertrag mit Ihnen und Ihrem Bekannten auf Mieterseite gekündigt. Grundsätzlich sind Sie daher aus diesem Vertrag nicht mehr verpflichtet, weil Sie auch fristgerecht ausgezogen sind.

Jetzt gibt es eine gesetzliche Regelung, nach der sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Wohngebrauch mit Duldung des Vermieters fortgesetzt wird.

Nun sind Sie aber unstreitig ausgezogen. Der Wohngebrauch wurde - ebenso unstreitig - nur von Ihrem Bekannten fortgesetzt. Damit sind Sie - auch wenn Sie ursprünglich Vertragspartei waren - aus dem Schneider.

Eine Bestätigung können Sie zwar anfordern, aber einen Rechtsanspruch haben Sie nicht. Stellt der Vermieter sich quer, kommen Sie nicht weiter.

Gegen Ansprüche Ihres ehemaligen Mitbewohners können Sie sich schützen, weil es keine mehr gibt. Bis zum 30.06. waren Sie im Innenverhältnis als Gesamtschuldner zur hälftigen Ausgleichung berechtigt und verpflichtet. Mit Aufhebung der Gesamtschuldnerschaft zum 30.06. hat Ihr Mitbewohner keine Ansprüche mehr für die Zeit nach dem 30.06. Nicht zuletzt irrt Ihr Bekannter, wenn er sich zu Unrecht in der jetzigen Situation sieht. Schließlich hat er nach der Kündigung entschieden, nicht ausziehen zu wollen.

Sie brauchen derzeit noch keinen Anwalt. Es will ja noch niemand was von Ihnen, so dass keine Veranlassung besteht. Bevor Sie in die Situation kommen, Ansprüche abwehren zu müssen, wäre das reine Geldverschwendung. Und wenn Sie rechtsschutzversichert sind, würde die Versicherung die Kostendeckung jetzt auch noch ablehnen, da Sie noch keine rechtlichen Interessen wahrnehmen müssen.

Also erstmal abwarten und Tee trinken. Vielleicht tritt ja gar keiner mit Forderungen an Sie heran.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2005 | 18:07

Hallo Herr Lauer,

zunächst vielen herzlichen Dank für Ihre schnelle Beantwortung.

Da ich nicht allzu ausschweifend werden wollte, habe ich das Thema Bürgschaft nur kurz angerissen.

Hierzu sieht es im Detail wie folgt aus:

Meine Bank forderte mich mehrmals auf, die Zurückgabe der Bürgschaft zu veranlassen, da ich denen gegenüber meinen Auszug per 30/06/04 natürlich mitgeteilt hatte.
Der Vermieter bleibt aber bei seiner Auffassung, genau dieser Umstand wäre streitbar - was er nicht ist, wie Sie mir bestätigen.

Nun steht einerseits die Androhung des Vermieters im Raum, die Bürgschaft einzulösen, da vom Bekannten momentan nicht viel zu holen ist und ich in seine Augen noch verpflichtet wäre. Dem könnte ich soweit also gelassen entgegensehen...
ABER würde meine Bank im Falle der versuchten Einlösung eine Stellungnahme von mir verlangen, die eben genau eine Bestätigung der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten müsste.
Zwickmühle!

Es gibt ausserdem Nachforderungen aus der Zeit bis 30/06/04 wegen zu hoher Mietminderung aufgrund eines deftigen Wasserschadens. Ich meinerseits habe die hälftige Nachforderung beglichen, mein Bekannter (noch) nicht.
Und auch hier ist wiederum die Bürgschaft im Gespräch, sollte ich als haftender Gesamtschuldner nicht auch kurzfristig den hälftigen Anteil meines Bekannten ausgleichen.
Ich weiss, dass dieser seit Juli 04 aber 2 x den vollen Mietzins gezahlt hat.
Deshalb meine letzte Frage: Müssen diese Zahlungen nicht erst einmal auf den alten Rückstand (aus der Nachforderung) angerechnet werden und somit gäbe es erst recht keinen Anspruch gegen mich?

Ich bin Ihnen schon jetzt für jede Ausführung zu meiner Nachfrage sehr dankbar.

Viele Grüße
Tom

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2005 | 18:32

Sehr geehrter Vornamensvetter,

der Vermieter handelt rechtmäßig, wenn er die laufenden Mietzahlungen auf die jeweils fälligen Mietforderungen vereinnahmt und die Altforderungen als offen vor sich herschiebt. Da können Sie leider nichts machen.

Für die Altforderungen haften Sie natürlich mit, da sie aus Ihrer Mietzeit stammen. Insofern darf der Vermieter sich auch aus der Inanspruchnahme der Bürgschaft befriedigen. Nach der Befriedigung haben Sie dann allerdings einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde, da sodann der Sicherungszweck entfallen ist. Gleichzeitig haben Sie dann gegen Ihren ehemaligen Mitwohnie einen Anspruch auf hälftigen Gesamtschuldnerausgleich.

Was die Bestätigung gegenüber der Bank angeht: Möglicherweise gibt die Bank sich mit einer eidesstattlichn Versicherung von Ihnen zufrieden. In allerschlechtester Konsequenz müssten Sie Ihren ehemaligen Vermieter mit dem Antrag auf Feststellung verklagen, dass das Mietverhältnis zum 30.06. beendet worden ist.

Aber: Wenn die Bank nach Ihren Bürgschaftsbedingungen die Bestätigung des Vermieters über das Ende des Mietverhältnisses verlangt haben Sie doch gute Karten: Gibt er diese Bestätigung nicht ab, kommt er nicht an die Bürgschaft dran. Gibt er diese Bestätigung ab, haben Sie von Ihm schwarz auf weiß, dass Ihr Mietverhältnis zum 30.06. beendet worden ist. Also eine recht kommode Situation für Sie!

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