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Nachmieter abgesprungen – Übernahme Einbauten + Renovierung


01.02.2005 13:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sachverhalt:
1. Mietbeginn: Zum 01.04.2002 habe ich einen Mietvertrag über eine renovierungsbedürftige Wohnung abgeschlossen. Der Vermieter erließ mir 2 NKM für die Renovierungsarbeiten. Vorgaben hinsichtlich der Renovierung gab es keine. Die Wohnung wurde von mir komplett neu gestrichen und die Holzböden abgeschliffen.
2. Kündigung: Ich habe mein Mietverhältnis fristgerecht zum 31.01.2005 schriftlich gekündigt. Da ich eine Küche eingebaut habe, bin ich mit der zuständigen Hausverwaltung überein gekommen, daß ich einen Nachmieter suchen darf, der bereit ist die Küche zu übernehmen (Ablöse).
3. Nachmieter: Ich habe einen Nachmieter gefunden, der nach Prüfung der erforderlichen Unterlagen auch von der Verwaltung akzeptiert wurde (mündliche Zusage). Ein Termin zum Mietbeginn wurde noch nicht vereinbart, da erst der Zustand der Wohnung bei der Wohnungsabnahme geprüft werden sollte. Anschließend gab es ein erneutes Treffen mit dem Nachmieter und mir, bei dem ein bereits am 05.01.20005 vereinbarter Ablösevertrag für die Küche und weitere Einbauten (Bad) von beiden Seiten unterzeichnet wurde. Der Vertrag enthält die Klausel: „Zum Ausgleich für die Übernehme der genannten Einrichtung zahlt der Käufer an den Verkäufer bei Zustandekommen eines Mietverhältnisses einen Betrag....“ Weitere Aktivitäten zur Suche weiterer Nachmieter wurden von mir eingestellt.
4. Wohnungsabnahme: Die Wohnungsabnahme fand am 25.01.2005 statt. Es wurde sofort ein neues Schloß eingebaut, so daß ich keinen Zugang mehr zur Wohnung hatte.
Da der Nachmieter akzeptiert wurde, waren keine weiteren Renovierungsarbeiten gefordert, sofern der Nachmieter die Wohnung in diesem Zustand übernimmt. Dies hatte der Nachmieter mir und der Hausverwaltung mündlich zugesagt.
Dennoch wurde im Abnahmeprotokoll festgehalten, daß die Einbauten zu entfernen sind und zwei Räume, die ich in einem Gelbton abgetönt habe, weiß gestrichen werden müssen.
Ich bat um eine schnelle Übergabe an den Nachmieter, damit ich zur Not die erforderlichen Arbeiten in der letzten Woche meines Mietverhältnisses durchführen kann.
Auszug aus dem Mietvertrag: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern die Fristen seit Übergabe des Mietobjektes bzw. seit der letzten fachgerechten Schönheitsreparatur verstrichen sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. Weist er jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung der angegebene Fristen, gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung de Mietverhältnisses, durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem der Abwohnung angemessenen Renovierungszustand, so hat sich der Mieter zeitanteilig an dem Kostenbetrag zu beteiligen, den der Vermieter aufwenden müsste, um die Wohnung in einen renovierten Zustand zu versetzen. Dies gilt auch, sofern die Fristen, gerechnet ab Vertragsbeginn, nicht abgelaufen sind.“ Die Fristen sind nicht abgelaufen.
5. Absage Nachmieter: Am 31.01.2005 erhielt ich abends einen Anruf der Nachmieter, in dem er mir mitteilte, daß er das Mietverhältnis aus gesundheitlichen Gründen nicht antreten kann. Die Hausverwaltung hatte inzwischen einen Einzugstermin zum 01.02.2005 bestätigt. Ein schriftlicher Mietvertrag liegt aber noch nicht vor. Die Hausverwaltung war zu diesem Zeitpunkt noch nicht über die Absage informiert.

Fragen:
1. Ist ein mündlicher Mietvertrag zwischen Nachmieter und Hausverwaltung zustande gekommen?
2. Habe ich Anspruch auf Zahlung der Ablöse durch den Nachmieter, auch wenn dieser das Mietverhältnis nicht antritt?
3. Wer kommt für eventuelle Forderungen der Hausverwaltung auf?
4. Muß die Wohnung in den im Übergabeprotokoll festgehaltenen Zustand versetzt werden?
5. Kann meine hinterlegte Kaution gekürzt werden?
6. Muß ich den finanziellen und zeitlichen Schaden, der bei Renovierung und Ausbau der Einbauten entseht voll tragen oder habe ich Anspruch auf Schadensersatz?
01.02.2005 | 17:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihren Anfragen kann ich folgendes mitteilen.


1. Ist ein mündlicher Mietvertrag zwischen Nachmieter und Hausverwaltung zustande gekommen?

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Waren sich Vermieter und (nach)Mieter über den Mietzins für die Wohnung und die Mietzeit (Mietbeginn) einig, so ist bereits wirksam ein Vertrag zustande gekommen. Um dies beweisen zu können, benötigt der Vermieter im Streitfall einen Zeugen für den Vertragsschluss.


2. Habe ich Anspruch auf Zahlung der Ablöse durch den Nachmieter, auch wenn dieser das Mietverhältnis nicht antritt?

Die Ablöse wurde hier unter die Bedingung des Mietvertragsabschlusses gestellt. Mit Eintritt der Bedingung (Mietverhältnis zwischen Vermieter und (Nach)Mieter) ist der Anspruch entstanden. Im Streitfall benötigten Sie einen Zeugen für das Zustandekommen des Mietverhältnisses. Hier steht Ihnen möglicherweise die Hausverwaltung zur Seite.
Abgesehen davon kommt ein Schadensersatzanspruch in Betracht, sofern der Nachmieter seiner Ihnen gegenüber eingegangenen Verpflichtung, den Mietvertrag abzuschließen nicht nachkommt.


3. Wer kommt für eventuelle Forderungen der Hausverwaltung auf?

Zunächst müsste hier noch festgestellt werden, ob die mietvertraglichen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen wirksam sind. Die Klausel

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. Weist er jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung der angegebene Fristen, gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung de Mietverhältnisses, durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem der Abwohnung angemessenen Renovierungszustand, so hat sich der Mieter zeitanteilig an dem Kostenbetrag zu beteiligen, den der Vermieter aufwenden müsste, um die Wohnung in einen renovierten Zustand zu versetzen. Dies gilt auch, sofern die Fristen, gerechnet ab Vertragsbeginn, nicht abgelaufen sind.“

ist m.E. unwirksam, da der vom Mieter zu tragenden Kostenanteil nicht hinreichend bestimmt der Klausel zu entnehmen ist.

Ginge man dennoch von einer Wirksamkeit und damit einer Forderung des Vermieters aus so gilt folgendes.

Ob die Hausverwaltung/der Vermieter aufgrund erforderlicher Schönheitsreparaturen noch etwas von Ihnen fordern kann, hängt von den konkreten Absprachen hierzu ab. Hat die Hausverwaltung die Wohnung Ihnen gegenüber bereits abgenommen und sich keine Forderungen mehr vorbehalten, schulden Sie dieser nichts mehr. Existiert ein Rückgabeprotokoll so gelten dort nicht aufgeführte Mängel als nicht vorhanden (es sei denn, es handelt sich um nicht erkennbare („versteckte“) Mängel.
Wollte die Hausverwaltung die Wohnung nur unter der Bedingung akzeptieren, dass der Nachmieter diese wie besehen übernimmt und realisiert sich dies später nicht, kann die Hausverwaltung Sie weiter in Anspruch nehmen, muss aber dann die Renovierung durch Sie im Bedarfsfall auch ermöglichen, da Sie eine Kostentragung durch eigene Renovierung abwenden können müssen (dies müsste eigentlich aus der Klausel – für deren Wirksamkeit – auch hinreichend bestimmt hervorgehen – auch diesbezüglich bestehen Bedenken).
Würden Sie diesbezüglich erfolgreich in Anspruch genommen, könnten Sie Ihrerseits Rückgriff beim „verhinderten“ Nachmieter stellen.


4. Muß die Wohnung in den im Übergabeprotokoll festgehaltenen Zustand versetzt werden?

Hinsichtlich der Wandfarbe:
Nur dann, wenn Sie sich im Protokoll ausdrücklich hierzu verpflichtet haben. Wird im Protokoll bloß bemängelt, dass die Wand gelb ist, ergibt sich hieraus noch keine Verpflichtung. Die Gestaltung der Wand in gelber Farbe löst für sich grundsätzlich keine Ansprüche aus, sofern es sich um einen gedeckten Ton handelt und nicht um schrille Farben.
Hinsichtlich baulicher Veränderungen:
diese müssen grundsätzlich rückgängig gemacht werden, wenn der Vermieter sie nicht übernehmen möchte.
Übernimmt der Nachmieter diese, so übernimmt dieser auch die Verpflichtung, bei Beendigung seines Mietverhältnisses die Einbauten zu entfernen.


5. Kann meine hinterlegte Kaution gekürzt werden?

Der Vermieter ist zu Abzügen berechtigt, soweit ihm tatsächlich Ansprüche gegen Sie zustehen.


6. Muß ich den finanziellen und zeitlichen Schaden, der bei Renovierung und Ausbau der Einbauten entseht voll tragen oder habe ich Anspruch auf Schadensersatz?

Hier bestehen Rückgriffsmöglichkeiten beim „verhinderten Nachmieter“ sofern die rechtlich bindende Zusage, die Wohnung zu übernehmen, nachgewiesen werden kann.


Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben. Eine abschließende Beurteilung kann nur durch Vorlage des Mietvertrages oder Übergabeprotokolls gewährleistet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Falk Brorsen
Rechtsanwalt


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