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Nachfrage bzgl. erste Frage zu einst. Verfügung bei Gewerbe

| 11.05.2013 17:47 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Sehr geehrte Anwälte,

auf die Frage http://www.frag-einen-anwalt.de/Gibt-es-ein-Verfahren-per-einstweiliger-Verfuegung-oae-bei-Gewerbe-__f223856.html

wurde dort folgende Nachfrage gestellt:
"

Auf welche Paragraphen stützt sich die Entscheidung LG Karslruhe, 4 O 510/05 denn ?
Gilt sie bislang nur für Gewerbe ?

Wie würde so eine einstweilige Verfügung ablaufen ?
Ist es z.b so, dass man bei Mietrückstand kündigen kann und sodann bei fehlender Übergabe Räumungsklage einreichen kann, dann dabei die einstweilige Verfügung zu beantragen, weil der Vermieter ansonsten durch das lange Verfahren zu lange wirtschaftlich belastet wird?
Offenbar betrifft ihr Beispiel auch nur Mieter die nicht ausziehen obwohl sie es müssen ?

In vielen Fällrn, so auch bei mir ist der Mieter längst weg, macht nur keine Abnahme


Da aber offenbsr gepaart mit einer anderen Antwort hier die Räumung bei Besitzaufgabe ohne Räumungsklage möglich ist, werde ich das wohl tun.

In meinem Fall liegt zweierlei vor: einmal haben die Mieter den Zeitmietvetrag gekündigt, andererseits haben die die letzten Mieten nicht bezahlt.
Ich denke hier ist eine zusätzliche Kündigung nicht nötig und langwierig.
Die Abnahme erfolgt im August
Sollten die Mieter das Gewerbe aufgegeben haben und die Abnahme auch verweigern setze ich also eine letzte Frist zur Abnahme und Räumung
Wenn diese nicht eingehalten kann ich offenbar unter Zeugen die Räume betreten
Dieser ähnliche ergibt sich zumindest aus
http://www.123recht.net/Urteile,-Besitzaufgabe-__f418716.html

http://www.frag-einen-anwalt.de/Muss-ich-Mieter-wieder-hereinlassen-__f223720.html

Und
Auszug "Der Beklagte kann sich aber zur Verteidigung gegen den Mietausfallschaden des Klägers deshalb nicht auf die Vorschrift des § 858 Abs. 1 BGB berufen, weil er sich selbst nicht vertragsgemäß verhalten, sondern vielmehr gegen die Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen hat. Aus der Entscheidung des BGH vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09) ergibt sich, dass § 858 Abs. 1 BGB über die Vorschrift des § 242 BGB eine Einschränkung erfahren kann, wenn der Mieter sich treuwidrig verhalten hat (Rn. 11 des BGH-Urteils bei juris). Dies ist im vorliegenden Fall festzustellen.
.."
Urteil LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012, Az. 13 S 243/11).

Sehe ich das so richtig, kann ich dann nach Verstreichen der Übergabe bei Gewerbe also nach Ablsuf aufgrund Kündigung - des Zeitmietvertrages hier nach einer einmaligen erneuten Frist dann unter Zeugen ohne Räumungsklage im speziellen Fall herein, so wie auch Ra Schwerin dies betont ?

Im Hinblick auf meine Ausgangsfrage wollte ich wissen ob
zudem bei Gewerbeverhältnnissen und bei einer Sicherungsleistung der § 283a ZPO greift, also über Umwege auch für Gewerbe ?
.."
Da dem Anwalt die Nachfrage zu umfangreich war, stelle ich sie neu rein.

Die Ursprungsfrage begann mit

"im Gewerberrecht haben ja Mieter die Möglichkeit bei einer Räumungsklage diverse Einsprüche zu erheben, um die Sache zu verlängern
Meines Wissens - und korrigieren sie mich, wenn ich falsch liege- muss sogar ein mündlicher Termin abgesetzt werden also Verhandlung bei Räumungsklagen, wenn der Mieter die Räumungsklage nicht akzeptiert ..."

Ich bitte die oben eingefügte Nachfrage aus dernanderem Thread ( was ich hier übertragen habe) neu zu beantworten.


-- Einsatz geändert am 11.05.2013 17:56:52

-- Einsatz geändert am 11.05.2013 18:15:51

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:

"Auf welche Paragraphen stützt sich die Entscheidung LG Karslruhe, 4 O 510/05 denn ?
Gilt sie bislang nur für Gewerbe ?"

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung erfordert immer einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund.

Der Verfügungsanspruch ist die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache. Dieser Anspruch wird in dem Urteil des LG Karlsruhe auf § 546 Abs. 2 BGB gestützt, wobei in dem vom LG Karlsruhe entschiedenen Fall die Mietsache einem Dritten überlassen worden war. In Ihrem Fall wäre § 546 Abs. 1 BGB einschlägig, der wie folgt lautet: "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben." Mir erschließt sich aus Ihrer Schilderung noch nicht, ob das Mietverhältnis nun schon beendet ist oder nicht. Sie schreiben, dass die Abnahme im August sein wird. Dann wäre dieser Zeitpunkt natürlich abzuwarten, eine vorherige Klage auf Rückgabe der Mietsache in jedem Falle unzulässig. Sollten die Mieter hierfür nicht erscheinen, wäre noch eine weitere Frist zu setzen.

Der Verfügungsgrund ist eine Leistungsverfügung, die zwar aus § 935 ZPO folgt, aber gesetzlich nicht geregelt ist. Diese ist möglich, wenn sie wegen Existenzgefährdung oder zur Vermeidung unverhältnismäßiger Vermögensschäden erforderlich ist. Da es sich auch bei dem vom LG Karlsruhe entschiedenen Fall um einen Gewerbemietvertrag handelte, war der Erlass einer einstweiligen Verfügung auch nicht durch § 940a ZPO eingeschränkt.


"Wie würde so eine einstweilige Verfügung ablaufen ?"

Sie müssten den Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Rückgabe der Mieträume beantragen. Der Verfügungsanspruch wäre der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nach § 546 Abs. 1 BGB. Die Voraussetzungen hierfür sind glaubhaft zu machen bzw. für das Hauptsacheverfahren auch zu beweisen. Sie müssten also darlegen und glaubhaft machen / beweisen, dass Sie Eigentümerin der Räume sind, dass das Mietverhältnis beendet ist und die Mieträume noch nicht zurückgegeben sind.

Der Verfügungsgrund wäre eine zu befürchtende Existenzbedrohung. Hierfür müssten Sie jedoch glaubhaft machen, dass Sie aufgrund einer besonderen Notlage dringend auf die Herausgabe der streitbefangenen Mieträume angewiesen sind.

Das Gericht prüft dann nur summarisch, ob ein Anspruch auf Rückgabe besteht und ob eine Eilbedürftigkeit vorliegt. In der Regel ergeht eine einstweilige Anordnung gar ohne eine mündliche Verhandlung.


"Sehe ich das so richtig, kann ich dann nach Verstreichen der Übergabe bei Gewerbe also nach Ablsuf aufgrund Kündigung - des Zeitmietvertrages hier nach einer einmaligen erneuten Frist dann unter Zeugen ohne Räumungsklage im speziellen Fall herein, so wie auch Ra Schwerin dies betont ?"

Dies haben Sie nicht ganz richtig verstanden. Wie der Kollege Schwerin in der Antwort auf Ihre Nachfrage geschrieben hat, ist umstritten, wann eine Besitzaufgabe vorliegt. Sicher ist hierfür aber eine gewisse Zeit erforderlich. Daher hat der Kollege Schwerin zu einer Räumungsklage geraten, wenn die Sache noch recht frisch ist und nur wenn die Mieter schon mehrere Monate weg sind, kann die Annahme einer Besitzaufgabe begründet werden.

Daher müssten Sie, wenn die Mieter die Mietsache im August nicht herausgeben zunächst auf Rückgabe der Mietsache klagen bzw. eine einstweilige Verfügung auf Rückgabe der Mietsache beantragen. Anders könnte es natürlich zu beurteilen sein, wenn die Mieter schon seit Monaten verschwunden sind. Für eine Beurteilung wäre die Kenntnis der genauen Umstände Ihres speziellen Falles erforderlich. Ich kann Ihnen daher auch nur anraten, einen Anwalt vor Ort mit der Prüfung Ihrer Ansprüche zu beauftragen


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort dennoch weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2013 | 20:28

Ich schrieb folgendes

"..

In vielen Fällrn, so auch bei mir ist der Mieter längst weg, macht nur keine Abnahme


Da aber offenbsr gepaart mit einer anderen Antwort hier die Räumung bei Besitzaufgabe ohne Räumungsklage möglich ist, werde ich das wohl tun.

In meinem Fall liegt zweierlei vor: einmal haben die Mieter den Zeitmietvetrag gekündigt, andererseits haben die die letzten Mieten nicht bezahlt. .."


So wie ich sie verstehe, gilt diese einstweilige Verfügung im Gegensatz zum Wohnraummietrecht nach § 935 ZPO schon länger
Aktuell gilt neben der Bedrohung auf Leben durch den neuen § 940a ZPO auch wegen Zahlungsverzuges im Wohnrsummietrecht die einstweilige Verfügung
wenn die die Sicherheitsleistung nicht gezahlt wurde.
Die Beschränkungen des § 940a ZPO galt damals nicht für Gewerbe, wobei bei Gewerbe eine einstweilige Verfügung anerkannt ist, wenn man wirtschaftliche Not nachweisen kann, offenbar können aber auch andere Gründe hier frei vorliegen
Sehe ich das richtig ?

Ich hab nun eine Nachfrage:

Gilt die einstweilige Verfügung bei Gewerbe nur bei Zahlungsverzug oder auch nach § 546 BGB sprich, wenn zb der Mieter zwar zählt aber nsvh Beendigung des Zeitmietvertrages den Laden nicht übergibt
Normalerweise entsteht dann ja auch nach § 546a BGB eine Nutzungsentschadigung
Wohingegen in § 940a ZPO ein Zahlungsverzug vorliegen muss, um die einstweilige Verfügung durchzuführen, scheint das also bei Gewerbe nicht nötig zu sein und es reicht aus, wenn der Mieter einfach den Laden blockiert bzw. nicht abgibt

Hab ich das so in Ansätzen jetzt richtig verstanden ?

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2013 | 20:35

Ich schrieb folgendes

"..

In vielen Fällrn, so auch bei mir ist der Mieter längst weg, macht nur keine Abnahme


Da aber offenbsr gepaart mit einer anderen Antwort hier die Räumung bei Besitzaufgabe ohne Räumungsklage möglich ist, werde ich das wohl tun.

In meinem Fall liegt zweierlei vor: einmal haben die Mieter den Zeitmietvetrag gekündigt, andererseits haben die die letzten Mieten nicht bezahlt. .."


So wie ich sie verstehe, gilt diese einstweilige Verfügung im Gegensatz zum Wohnraummietrecht nach § 935 ZPO schon länger
Aktuell gilt neben der Bedrohung auf Leben durch den neuen § 940a ZPO auch wegen Zahlungsverzuges im Wohnrsummietrecht die einstweilige Verfügung
wenn die die Sicherheitsleistung nicht gezahlt wurde.
Die Beschränkungen des § 940a ZPO galt damals nicht für Gewerbe, wobei bei Gewerbe eine einstweilige Verfügung anerkannt ist, wenn man wirtschaftliche Not nachweisen kann, offenbar können aber auch andere Gründe hier frei vorliegen
Sehe ich das richtig ?

Ich hab nun eine Nachfrage:

Gilt die einstweilige Verfügung bei Gewerbe nur bei Zahlungsverzug oder auch nach § 546 BGB sprich, wenn zb der Mieter zwar zählt aber nsvh Beendigung des Zeitmietvertrages den Laden nicht übergibt
Normalerweise entsteht dann ja auch nach § 546a BGB eine Nutzungsentschadigung
Wohingegen in § 940a ZPO ein Zahlungsverzug vorliegen muss, um die einstweilige Verfügung durchzuführen, scheint das also bei Gewerbe nicht nötig zu sein und es reicht aus, wenn der Mieter einfach den Laden blockiert bzw. nicht abgibt

Hab ich das so in Ansätzen jetzt richtig verstanden ?

"Ich hatte noch vergessen zu erwähnen, dass die Mieter jetzt weg sind keine Miete mehr zahlen, dass Mietverhältnis noch bis August läuft
Wäre es also sinnvoll bis zum Ende zu warten und dann nochmals mit Fristsetzung verlangen das aufgemacht wird und dann unter Zeugen da reingehen ?"

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2013 | 20:36

Ich schrieb folgendes

"..

In vielen Fällrn, so auch bei mir ist der Mieter längst weg, macht nur keine Abnahme


Da aber offenbsr gepaart mit einer anderen Antwort hier die Räumung bei Besitzaufgabe ohne Räumungsklage möglich ist, werde ich das wohl tun.

In meinem Fall liegt zweierlei vor: einmal haben die Mieter den Zeitmietvetrag gekündigt, andererseits haben die die letzten Mieten nicht bezahlt. .."


So wie ich sie verstehe, gilt diese einstweilige Verfügung im Gegensatz zum Wohnraummietrecht nach § 935 ZPO schon länger
Aktuell gilt neben der Bedrohung auf Leben durch den neuen § 940a ZPO auch wegen Zahlungsverzuges im Wohnrsummietrecht die einstweilige Verfügung
wenn die die Sicherheitsleistung nicht gezahlt wurde.
Die Beschränkungen des § 940a ZPO galt damals nicht für Gewerbe, wobei bei Gewerbe eine einstweilige Verfügung anerkannt ist, wenn man wirtschaftliche Not nachweisen kann, offenbar können aber auch andere Gründe hier frei vorliegen
Sehe ich das richtig ?

Ich hab nun eine Nachfrage:

Gilt die einstweilige Verfügung bei Gewerbe nur bei Zahlungsverzug oder auch nach § 546 BGB sprich, wenn zb der Mieter zwar zählt aber nsvh Beendigung des Zeitmietvertrages den Laden nicht übergibt
Normalerweise entsteht dann ja auch nach § 546a BGB eine Nutzungsentschadigung
Wohingegen in § 940a ZPO ein Zahlungsverzug vorliegen muss, um die einstweilige Verfügung durchzuführen, scheint das also bei Gewerbe nicht nötig zu sein und es reicht aus, wenn der Mieter einfach den Laden blockiert bzw. nicht abgibt

Hab ich das so in Ansätzen jetzt richtig verstanden ?
Ich hatte noch vergessen zu erwähnen, dass die Mieter jetzt weg sind keine Miete mehr zahlen, dass Mietverhältnis noch bis August läuft
Wäre es also sinnvoll bis zum Ende zu warten und dann nochmals mit Fristsetzung verlangen das aufgemacht wird und dann unter Zeugen da reingehen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2013 | 22:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

das haben Sie soweit richtig verstanden. Zahlungsverzug ist für eine einstweilige Verfügung bei einem Gewerbemietvertrag nicht erforderlich. Sie haben aber keine Ansprüche nach § 546 Abs. 1 BGB solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.

Wenn das Mietverhältnis also noch bis August geht, die Mieter aber jetzt schon weg sind und auch keine Miete mehr zahlen, würde ich Ihnen doch raten, das Mietverhältnis nun noch außerordentlich wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Sie müssen dann nicht das ordentliche Ende des Mietverhältnisses abwarten. Verbunden mit dem Kündigungsschreiben können Sie den Mietern bereits jetzt eine Frist zur Rückgabe der Mieträume setzen, da die außerordentliche Kündigung das Mietverhältnis sofort beenden würde. Ansonsten ist das weitere Procedere wie oben beschrieben. Sie müssten dann aber in jedem Falle eine einstweilige Verfügung auf Rückgabe der Mieträume beantragen. Denn von einer freiwilligen Aufgabe des Besitzes könnte dann noch nicht ausgegangen werden. Hierbei kann bei dem Verfügungsgrund ja auch dargelegt werden, dass die Mieter keine Miete mehr gezaht haben und Ihnen daher ein weiterer finanzieller Schaden droht. Auf die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB können Sie nicht verwiesen werden, denn wenn die Mieter schon keine Miete mehr gezahlt haben, werden Sie wohl kaum eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Ausreichend ist aber auf jeden Fall, dass die Mieter die Mieträume entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgeben. Der Schutz des § 940a ZPO gilt jedenfalls nur für Wohnräume, nicht für Gewerberäume.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage noch ein wenig verdeutlichen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 11.05.2013 | 20:32

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"Ich hatte noch vergessen zu erwähnen, dass die Mieter jetzt weg sind keine Miete mehr zahlen, dass Mietverhältnis noch bis August läuft
Wäre es also sinnvoll bis zum Ende zu warten und dann nochmals mit Fristsetzung verlangen das aufgemacht wird und dann unter Zeugen da reingehen ?"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 11.05.2013 5/5,0
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