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Nachfrage RA Kah


| 23.09.2005 19:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrter Herr Kah,

vielen Dank für Ihre Antwort bei frag-einen-anwalt.de.

Nach mehreren Recherchen im Internet habe ich eine Erklärung gefunden, die zur meiner Angelegenheit passt und Sie in Ihrer Antwort angedeutet haben:

" Schlechte Kundenakzeptanz eines Einkaufszentrums: der Leerstand von Ladenlokalen in einem Einkaufszentrum beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit eines vermieteten Lokals nicht unmittelbar und kann daher keinen Sachmangel begründen. Das vom Mieter zu tragende Risiko, in den gemieteten Räumen erfolgreich zu wirtschaften, verlagert sich nicht deshalb auf den Vermieter, weil das Ladenlokal in einem Einkaufszentrum liegt und beide Vertragsparteien eine geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums erwarten. Ob die Parteien die Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters vertraglich geändert haben, ist im Einzelfall durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Ist der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistung nicht betroffen und kommen auch die Grundsätze zum Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zum Zuge, so kann der Mieter gemäß § 554 a BGB wegen Verschuldens des Vermieters bei Vertragsschluß zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für die Entschließung des Mieters ist. - BGH, ZIP 2000, S. 887"
" Leerstand von Ladenlokalen in einem Einkaufszentrum ; der Leerstand von Ladenlokalen in einem Einkaufszentrum beeinträchtigtdie Gebrauchstauglichkeit eines vermieteten Lokals nicht unmittelbar und kann daher keinen Sachmangel begründen - BGH, EWiR 2000, S. 469"



Am 23. März 2005 wurde ich vom Vermieter angerufen. Es fanden in diesem Zeitraum mehrere persönliche und telefonische Kontakte statt. Am 21. April habe ich den Mietvertrag unterschrieben. Die Übergabe fand am 28. Mai 2005 ohne Anwesenheit des Vermieters statt. Der gegenüber liegender große Bücherladen (110 m2) hat das seit 5 oder 10 Jahren bestehendes Mietverhältnis zum 30.06.2005 beendet (Kündigungsfrist mindestens 3 Monate zum Quartalsende). Dieser Bücherladen war für meiner Entschließung zum Mietvertrag von besonderer Bedeutung, da in diesem Bereich der Passage keinen anderen Laden gibt, die Kunden hauptsächlich wegen diesen Laden gekommen sind und meinem Kundenprofil entsprachen.

Über bevorstehenden Leerstand vor und nach Vertragsabschluss habe ich keine Information vom Vermieter bekommen. Eine Woche nach Vertragsbeginn bei einem Gespräch habe ich dem
Vermieter mitgeteilt, daß ich über den Leerstand vor Vertragsabschluss nichts wüsste.

Ich denke, daß ich ein Recht auf fristlose/außerordentliche Kündigung habe. Da seitdem aber fast 3 Monate vergangen sind, habe ich Zweifel, ob man diese Art der Kündigung innerhalb
1, 2 oder 3 Monaten geltend machen kann.
Seit dem 11. August beschäftige ich mich mit der Sichtverdeckung, die meine Situation zusätzlich verschlechtert hat. Der Vermieter betreibt die Verzögerungspolitik, auf meine Briefe habe ich keine schriftliche Stellungnahme erhalten.

Ich möchte außerordentlich fristlos/ mit Auslaufrist/ mit gesetzlicher Frist (?) kündigen, da der Vermieter mir diejenige Umstände mit Bezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für die Entschließung des Mieters ist, arglistig verschwiegen hat.

Ich hoffe, daß meine Entscheidung richtig ist. (?)

Mit freundlichen Grüßen

Ratsuchende

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Vorschriften der §§ 535 bis 580a BGB wurden durch das Mietrechtsreformgesetz mit Wirkung vom 1. September 2001 vollständig neugefaßt.

§ 543 BGB wäre hier nun einschlägig.

Hierzu muss ein wichtiger Grund vorliegen.

Einen solchen stellt der Leerstand der anderen ladenlokale aber nur dar, soweit bei Vertragsabschluss zum Ausdruck gekommen ist, dass die volle Belegung der übrigen Geschäfte für Sie wesentliche Bedeutung haben.

Sollte dem so sein, können Sie den Mietvertrag fristlos, also ohne Kündigungsfrist, kündigen.Einer Auslaufrist bedarf es dazu nicht.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2005 | 15:22

Sehr geehrter Herr Kah,

vielen Dank für Ihre Antwort, ich habe jetzt verstanden.

Ich versuche es mit der von Ihnen beschriebenen ersten Version, die Mietminderung betrifft.

Der Mietzins wird abgebucht. Soll ich die Einzugsermächtigung
widerrufen und dann die geminderte Miete selbst überweisen, oder soll ich die Einzugsermächtigung für einen geminderten Betrag
erteilen? Oder unter Vorbehalt bezahlen?

Mit freundlichen Grüßen

R.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.10.2005 | 18:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich auf Grund meines Urlaubs erst heute beantworten kann.

Ich empfehle Ihnen, die Einzugsermächtigung zu widerrufen und die geminderte Miete selbst zu überweisen. Dies ist die sicherste Variante.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt

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