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Nachforderungen nach Kautionsabrechnung


08.12.2016 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Guten Tag,
ich habe Ende September 2016 meine Wohnung an meinen Vermieter übergeben, am gleichen Tage sind die Nachmieter eingezogen. Während der Mietdauer von 13 Monaten habe ich die Wohnung mit mündlichem Einverständnis des Vermieters teilweise untervermietet. Ein Übergabeprotokoll wurde angefertigt, eine Kopie liegt mir aber nicht vor.
Am 22. Oktober habe ich eine Kautionsabrechnung und Nebenkostenabrechnung erhalten. Der geforderte Schadensersatz hat die Kautionshöhe um 180€ überschritten. Die Kautionsabrechnung schließt mit dem Satz: "Ich schlage vor, dass zur Abgeltung der vorgenannten Mängel die Kaution nicht zurückzuzahlen ist. [...] Wir sind zur Abgeltung aller gegenseitigen Forderungen aus dem o. g. Mietvertrag bereit" Die Nachforderung aus den Nebenkosten habe ich am 9. November überwiesen und dem Vermieter mein Einverständnis mit seinem Vorschlag der Abgeltung schriftlich bestätigt. Seitdem habe ich weder schriftlich noch telefonisch von meinem Vermieter gehört.
Zwischenzeitlich habe ich 3 E-Mails von dem Vermieter erhalten, die leider im Spamordner gelandet sind:
7. November: Forderung der Nebenkosten und Forderung 180€ Schadensersatz
13. November: Forderung von 100€ für weitere festgestellte Schäden und 250€ für Untervermietung
17. November: Forderung der bereits bezahlten Nebenkosten und ein Angebot über 50% Rabatt auf die Forderung für Untervermietung (250€) und weitere Schäden (100€)
Heute habe ich eine weitere E-Mail erhalten, in der er 180€ für Schäden, 100€ für nachträglich festgestellte Schäden und 250€ für Untervermietung verlangt, ansonsten mit einer Klage droht.
Ist eine Nachforderung wegen nachträglich festgestellter Schäden möglich?
Kann nachträglich ein Zuschlag wegen Untervermietung erhoben werden?
Habe ich sein ursprüngliches Angebot der Abgeltung falsch verstanden?
Was passiert, wenn der Vermieter Klage erhebt?
Sollte ich zum jetztigen Zeitpunkt einen Anwalt einschalten?
Vielen Dank im Voraus.
DF
Sehr gehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1 ) Ist eine Nachforderung wegen nachträglich festgestellter Schäden möglich?

Ein Übergabeprotokoll soll späteren Streit verhindern. Bezüglich nicht im Übergabeprotokoll aufgenommener Mängel liegt in der Regel ein negatives Schuldanerkenntnis vor, sodass Nachforderungen ausgeschlossen sind.

Eine Nachforderung soll allerdings möglich sein, wenn es sich um solche Mängel handelt, die bei der Übergabe für den kundigen Vermieter nicht ersichtlich waren oder die vor dem Vermieter "versteckt" wurden.

Eine abschließende Antwort kann ich Ihnen ohne Angabe wofür Schadensersatz gezahlt werden soll, nicht beantworten.

Ersatz kann nicht gefordert werden, wenn es sich lediglich um Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch handelt oder Sie einen Schaden nicht verursacht haben. Der Vermieter muss beweisen, dass Sie den Schaden verursacht haben.

2) Kann nachträglich ein Zuschlag wegen Untervermietung erhoben werden?

Nein. Die gegebene Erlaubnis war nicht abhängig von der Zahlung eines Zuschlags.

3) Habe ich sein ursprüngliches Angebot der Abgeltung falsch verstanden?

Das Angebot ist so zu verstehen, wie Sie es verstanden haben. Jedoch könnte der Vermieter argumentieren, dass Sie sein Angebot zu spät "angenommen" haben. Damit käme keine Einigung zustande (§ 146, § 147 Abs. 2, § 150 BGB).

4) Was passiert, wenn der Vermieter Klage erhebt?

Dann entscheidet ein Gericht über die Begründetheit der Klage, d.h. die Berechtigung der geltend gemachten Forderung.
Möglicherweise gibt es eine Beweisaufnahme.

Nur weil jemand mit einer Klage droht, heißt das noch nicht, dass diese auch erhoben wird, weil damit Kosten verbunden sind.

Für Mängel gilt übrigens eine sechsmonatige Verjährungsfrist ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB)

5) Sollte ich zum jetzigen Zeitpunkt einen Anwalt einschalten?

Zur Klärung der Angelegenheit ist dies aus juristischer Sicht ratsam, zumal die Berechtigung der Forderung in Höhe von 180 € dem Grunde und der Höhe nach überprüft werden sollte.

Ob es aber aus praktischer Sicht empfehlenswert ist, hängt auch davon ab, ob Sie eine Rechtsschutzversicherung haben. Eine Kostenerstattung dieser Anwaltsgebühren für die außergerichtiche Vertretung (147,56 € bei einem Gegenstandswert von 530 €) zur Abwehr der Forderung findet nämlich nicht statt.


Beschreiben Sie bitte mittels der kostenlosen Nachfragefunktion den Mangel bzw. die Mängel, damit ich konkreter zur (Nach)Forderung Stellung nehmen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2016 | 09:12

Hallo,

vielen Dank für die Antwort. Der im ersten Vermieterschreiben genannte Schaden setzte sich aus
- PVC Boden löst sich teilweise vom Boden
- Fleck auf Boden in Badezimmer
- Bruch in dem WC Becken
- nach Übergabe festgestellter Bruch im Waschbecken
- und mehreren kleinen Posten
zusammen und ergab einen Wert von 1080€. Hier wurde zur Abgeltung vorgeschlagen, die Kaution in Höhe von 900€ einzubehalten.
Der nachträglich festgestellte Schaden in Höhe von 100€ betrifft ausschließlich eine angeblich beschädigte Tür. Laut Vermieteraussage wurde die Wohnzimmertür bemalt. Die Tür war während der Übergabe nicht verdeckt und klar sichtbar.
Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2016 | 09:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vermieter darf als Schadensersatz nur dasjenige verlangen, was zur Beseitigung der von Ihnen verursachten Schaden erforderlich ist.

Boden kann sich auch durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen.
Bei gebrochenen Becken ist ein Abzug Neu für Alt vorzunehmen.

Wegen der Kosten für die Tür hätte Ihnen zuvor eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden müssen.

Ich gehe davon aus, dass der Vermieter von Ihnen nichts mehr verlangen kann, Sie im Gegenteil noch einen Großteil Ihrer Kaution zurückerhalten müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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