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Nachforderungen nach Bauabnahme durch Bauträger

| 10.09.2010 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben im April 2010 unsere DDH vom Bauträger abgenommen. Anfang September erhielten wir nun schriftlich Nachforderungen für folgende Leistungen.
1.) Abrechnung Baustromnutzung
2.) Ausbau Trockenbau Dachspitz
3.) Erdarbeiten

Bis auf den Punkt Erdarbeiten wurde vom Bauträger niemals Mehrkosten angemeldet. Auch im Abnahmeprotokoll wurde nur festgehalten, dass die Erdbaurechnung überprüft werden muss.

Nun zu den Punkten:
1.) Aufgrund des strengen Winters musste das Haus vom Baustrom beheizt werden, damit die Firmen weiterarbeiten können. Im Bauwerkvertrag steht geschrieben, dass Baustromverbrauchskosten und Verteiler inklusive sind. Jetzt begründet der Bauträger sein Anspruch allerdings an, dass damit unser Haus getrocknet wurde, was wohl Leistung des Auftragnehmers sei.

2.) Ausbau Trockenbau Dachspitz. In unserem Bauwerkvertrag ist der Ausbau des Dachspitz ausdrücklich ausgeschlossen. Fälschlicherweise (ohne unseren Auftrag) hat dieser diesen aber ausgebaut und ihm ist dies auch bei Abnahme nicht aufgefallen. Nun begründet er seinen Anspruch damit, dass uns dies schon vorher ausfgefallen sein müsste, weil wir quais jeden Tag auf der Baustelle waren und wir hätten sagen müssen, dass dies im BV nicht enthalten ist.

3.) Erdarbeiten. Während des Bauvorhabens musste Erde zwischengelagert werden, da auf dem Grundstück kein Platz war. Dies sei laut BV als Mehrkosten umlagefähig. Habe aber hier keine Formulierung gefunden. In jedem Fall hätte man uns doch vorher darüber informieren müssen und sich eine Freigabe holen müssen, oder? Zumal die Baufirma die Platzverhältnisse kannte oder erst eine DDH bauen sollen und dann die Andere.

Zusätzlich wurden Erdwärmekörbe verbaut und laut BV Klausel können Mehrkosten, die aus einem nicht sandigen Boden entstehen umgelegt werden. Nun gut das Bodengutachten wurde im März09 gemacht und es war bekannt, dass wir einen Kiesboden haben. Jetzt sollen wir für die Kosten von 170m² 1-2mm körnigen Sand aufkommen, der zum Einbau der Körbe gebraucht wurde. Auch hier wurde dies einfach gemacht und überhaupt wo findet man in der Natur 1-2mm Sand in der Realität vor?

Wie sollen wir den Forderungen entgegentreten?

Sehr geehrter Fragesteller,

anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Punkt 1. Baustrom

Wenn Ihr Vertrag regelt, dass Baustromverbrauchskosten und Verteiler inklusive sind, heisst das nichts anderes, als dass grundsätzlich mit der vereinbarten Vergütung diese Kosten abgegolten sind.
Eine Abrechnung der Baustromverbrauchskosten oder angeblichen Mehrkosten ist daher nicht möglich.

Eine Vergütung kommt allerdings in Betracht, wenn es sich bei dem Trocknen um eine zusätzliche Leistung handeln würde. Dies halte ich für unwahrscheinlich. Das Trocknen dient üblicherweise (davon muss ich hier ausgehen) der mangelfreien Herstellung der Doppelhaushälfte und ist somit ebenfalls durch die vereinbarte Vergütung abgegolten.

Unter besonderen Voraussetzungen könnte aber eine Anpassung der vereinbarten Vergütung verlangt werden. Dies richtet sich aber wiederum nach den Vertragsinhalt. Vor allem folgende Aspekte sind herfür wichtig: Wurde die Geltung der VOB/B im Vertrag vereinbart, erfolgt die Abrechnung nach Eineitspreisen oder wurde ein Pauschalpreis vereinbart. Es reicht aber jedenfalls nicht aus, dass mehr Baustrom verbraucht wurde, als vom Bauträger kalkuliert. Dieses Risiko trägt grundsätzlich der Bauträger.

Der Forderung sollten Sie entgegentreten. Zumindest sollten Sie verlangen, dass der Bauträger genau erläutert, welche Leistungsposition er abrechnet und auf welcher Rechtsgrundlage er eine zusätzliche Vergütung verlangt.

Punkt 2. Ausbau Trockenbau Dachspitz

Für aufgedrängte Leistungen besteht kein Vergütungsanspruch.
Der Trockenausbau wäre eine zusätzliche Leistung. Diese bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung. Die schlichte Entgegennahme der Leistung genügt nicht ohne weiteres. Sie sind auch nicht verpflichtet, den Bauverlauf daraufhin zu prüfen, ob nicht bestellte Leistungen erbracht werden. Falls es Ihnen aber aufgefallen wäre, dass der Bauträger Leistungen erbringt, die gar nicht im Vertrag standen, dann hätte wohl eine nebenvertragliche Pflicht bestanden, darauf hinzuweisen. Unter Umständen wäre dann eine Schadensersatzverpflichtung denkbar, die wegen des Mitverschuldens des Bauträgers aber der Höhe nach deutlich zu reduzieren wäre.

Streng genommen ist die unbestellte Herstellung des Trockenbaus ein Mangel, weil das Haus jetzt nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Sie könnten daher auch Beseitigung des Trockenbaus verlangen. In diesem Fall hätte der Bauträger selbst keine Ansprüche mehr.

Unter Umständen könnte der Bauträger auch einen Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für den Trockenbau haben, wenn die leistung Ihrem tatschlichen oder mutmaßlichem Willen entspricht, § 683 BGB .
Außerdem kommt auch ein Bereicherungsanspruch gemäß §§ 812 , 818 Abs.2 BGB in Betracht. Zu ersetzen wäre dann der objektive Verkehrswert, also das, was am Markt für die Bauleitung zu zahlen wäre.

Es ist empfehlenswert, sich mit dem Bauträger zu einigen, wenn Sie den Trockenbau behalten möchten.

Punkt 3.

Bei den Kosten der Zwischenlagerung kommt es darauf an, ob die Umlage im Vertrag geregelt ist. Wenn Sie keine passende Formulierung gefunden haben, sollten Sie dies dem Bauträger mitteilen und die Zahlung dieser Position vorerst verweigern.

Bei den Kosten für den Einbau des Sandes gehe ich zunächst davon aus, dass dies für die fachgerechte Herstellung der DHH erforderlich war.
Der Wortlaut der Klausel spricht auch dafür, dass diese Kosten nicht von der vereinbarten Vergütung abgegolten sein sollten.
Dies entspricht auch der Grundregel, dass das Risiken, die in dem vom Auftraggeber bereitzustellenden Boden liegen, von diesem zu tragen sind.
Nach erster Einschätzung wird dieser Betrag wohl zu zahlen sein.
Allerdings ergibt sich aus der zeitlichen Abfolge etwas anderes.
Hier wäre wichtig zu wissen in welcher zeitlichen Reihenfolge Bodengutachten, Vertragsschluss, Sandeinbau, Anmeldung Mehrkosten zu weinander standen, ob VOB vereinbart ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit dieser ersten Einschätzung helfen. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung.

Rückfrage vom Fragesteller 12.09.2010 | 21:00

Sehr geehrter Herr Buder,
sie bezogen sich im Punkt 3 auf die VOB. Unserem Bauwerkvertrag liegt das BGB zu Grunde. Im Hinblick auf die Zwischenlagerung ist keine Umlage vereinbart. Der Vertragstext bezieht sich nur auf Baugrubenhinterfüllung mit seitlich gelagertem Aushubmaterial und das überschüssige Aushubmaterial wird abtransportiert und entsorgt.
Im Hinblick auf den Einbau des Sandes für die Erdwärmekörbe war die zeitliche Reihenfolge Vertragsschluß, Bodengutachten, Sandeinbau, Abnahme, Mehrkostenanmeldung.

Ändert sich hierdurch ihre Einschätzung?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.09.2010 | 10:40

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich ihre Nachfrage.

Es bleibt dabei, dass ich Gründe für eine Umlage der Zwischenlagerungskosten nicht erkennen kann.
Zusätzlich wäre auch zu berücksichtigen, dass der Bauträger die Umstände (zur Verfügung stehender Bauplatz) bei Vertragsschluss kannte und bei der Kalkulation berücksichtigen konnte. Es kann sich also nur ein in seiner Sphäre liegendes Risiko verwirklicht haben. Dies berechtigt nicht zu einer Vergütungsanpassung.


Bezüglich der Mehrkosten für den Einbau des Sandes relativiere ich meine Einschätzung. Das Ergebnis bleibt aber offen.

Wenn die Vertragsklausel wirksam ist, hat der Bauträger einen entsprechenden Anspruch.

Ob die Klausel aber wirksam ist, kann ich ohne Kenntnis des gesamten Vertragsinhalts nicht mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden (BGH NJW 1993, 532 ).
Es könnte allerdings eine unangemessene Benachteiligung und damit ein Verstoß gegen § 307 BGB vorliegen, vor allem dann, wenn es sich um einen Festpreisvertrag handelt (Dies konnte ich nicht erkennen).

Falls die Klausel unwirksam ist, wäre es nach den gesetzlichen Bestimmungen zu beurteilen, ob die Mehrkosten von Ihnen zu tragen sind. In jedem Fall wäre zuvor Leistungsverzeichnis bzw. die Leistungsbeschreibung, die dem Bauträgervertrag zu Grunde liegt, einzusehen.
Hinzu kommt auch die Besonderheit des Bauträgervertrags, dass der Baugrund zunächst nicht vom Käufer sondern vom Bauträger, der zugleich Bauherr ist, bereitgestellt wird. Insofern ist fraglich, ob § 645 BGB zu Lasten des Käufers angewendet werden könnte.

Ich empfehle Ihnen, das Risiko eines Rechtsstreits in diesem Punkt nur dann einzugehen, wenn es sich um einen wirtschaftlich erheblichen Betrag handelt. Dann sollten Sie zuvor aber auch einem Anwalt die Vertragsunterlagen zur Prüfung übergeben. Anhand dieser Unterlagen kann der Anwalt genauere Angaben zu Ihren Entscheidungsalternativen und zu den damit verbundenen Risiken machen, als es mir an dieser Stelle möglich ist.

Es tut mir leid, dass ich in diesem letzten Punkt keine eindeutige Empfehlung geben kann. Ich denke jedoch, dass diese Vorsicht in Ihrem Interesse ist und es auch zu meinen Pflichten gehört, auf Risiken und verbleibende Unwägbarkeiten hinzuweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Ben Buder
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.09.2010 | 08:24

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