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Nachforderung von Nebenkosten und Mieterhöhung

01.09.2008 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


07:28

Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgenden Sachverhalt möchte ich Ihnen schildern:

Im August 2003 zog ich in eine Mietwohnung ein und der Vermieter teilte mir mündlich mit, dass die Wohnung 300,-€ mtl kostet.Heizung und Strom werden von mir selbst gezahlt.
In einem Schreiben des Vermieters vom Dezember 2005 wurde ich gebeten,zum 1.Januar 2006 einen Mietvertrag in Höhe von 380,-€ zzgl.40,-€ Nebenkosten zu unterzeichnen, da die bisherig gezahlte Miete angeblich so nicht vereinbart worden war. Zur Klärung suchte ich Kontakt zum Vermieter, wobei ich ihm mehrmals schriftlich eine Mängelliste mit erheblichen Mängeln vorlegte, u.a.ein 5cm großer Spalt in der Wohnungstür, undichte Fenster und Türen, sehr schlecht isoliertes Dachgeschoss in der oberen Etage eines Fachwerkhauses. Eine grobe Beseitigung der Mängel wurde mir versprochen. Der Mietvertrag sollte von seiner Steuerberaterin erstellt werden. Nach einem Jahr, im Januar 2007 bekam ich erneut die Aufforderung, einen Mietvertrag zu unterschreiben, diesmalin Höhe von 350 € zzgl.60€ NK. Als ich in seinem Büro vorstellig wurde,teilte er mir mit,wir müssen die Wohnung gemeinsam ausmessen.Zum vereinbarten Termin (Februar 2007)erschien der Vermieter nicht.Kurze Zeit später legte er mir den Grundriss und die zu zahlende Miete vor. Als ich ihn auf die Beseitigung der Mängel ansprach, gab er an, es sei ein altes Haus und ich müsse mit den Mängeln leben, obwohl er vorher versprochen hatte, diese grob zu beheben.
In einem Schreiben seines Anwaltes vom Juli 2008 fordert er eine Nachzahlung der Mieterhöhung von 50€ zzgl.NK von 50€ pro Monat seit 2005, Gesamtforderung von insgesamt 4100€.
Nach Auskunft des DMB entspricht bei mündlichen Mietverträgen die Kaltmiete gleich der Warmmiete, sodass ich die Nebenkostennachforderungen und die Mieterhöhungen für keinesfalls gerechtfertigt halte.
Meine Fragen hierzu:
1. Inwiefern sind die Einforderung der Mieterhöhung und NK gerechtfertigt? Wenn ja, ab wann?
2. Inwiefern soll/kann ich dem Vermieter entgegenkommen, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden? Ein Vorschlag soll dem gegnerischen Anwalt unterbreitet werden.

02.09.2008 | 00:06

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Zunächst haben Sie einen Mietvertrag zu einem Mietzins in Höhe von EUR 300 abgeschlossen. Dabei gab es, so ich Sie richtig verstanden habe, keine Vereinbarung bezüglich der Nebenkosten. Ist die Übernahme der Nebenkosten durch Sie nicht ausrücklich vertraglich vereinbart, müssen diese im Zweifel nicht von Ihnen übernommen werden. Dies ist jedoch im Gegensatz zur Auskunft des DMB unabhängig von der Form des Vertrages. Auch in einem mündlichen Vertrag kann die Übernahme von Nebenkosten wirksam vereinbart werden.

Danach machte der Vermieter Ihnen mehrmals ein Angebot den Mietvertrag bezüglich der Miethöhe und der Nebenkosten zu ändern. Dem haben Sie nicht zugestimmt. Da es sich dabei um eine Vertragsänderung handelt, hätten Sie der Vertragsänderung zustimmen müssen, damit diese wirksam wird. Nofalls hätte der Vermieter diese Zustimmung gerichtlich durchsetzen müssen; § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete .

D.h. Sie haben weiterhin einen Mietvertrag zu einem Mietzins in Höhe von EUR 300, ohne zusätzliche Nebenkostenübernahme.

2.
Ich empfehle Ihnen dem Vermieter keinesfalls entgegenzukommen, da Sie Ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt haben. Eine Nachträgliche Mieterhöhung ist für den Vermieter nicht durchsetzbar. Sie können/sollten die Forderung der Gegenseite zurückweisen, da diese unberechtigt ist.
Möglicherweise haben Sie aber selbst Ansprüche gegen den Vermieter. Sie könnten, vorbehaltlich einer genaueren Prüfung, Ansprüche aus Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Insgesamt rate ich Ihnen sowohl zur Forderungsabwehr als auch zur Durchsetzung Ihrer möglichen Ansprüche einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl zu beauftragen, allein schon um 'Waffengleichheit' herzustellen. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird.
Sollten Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, übernimmt diese idR die außergerichtlichen und gerichtlichen Kosten.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
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Rückfrage vom Fragesteller 02.09.2008 | 00:38

Sehr geehrter Herr Bordasch,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Leider ist das ein oder andere noch unklar.
Eindeutig ist das bei Einzug bzgl der NK keinerlei Vereinbarung getroffen wurde,weder schriftlich noch mündlich.Lediglich die mündliche Aufforderung 300€ mtl zu zahlen. Das habe ichIhnen mitgeteilt.
Klar ist auch, das die Vertragsänderung zur Mieterhöhung und Zahlung weiterer NK bei Zustimmung zunächst wirksam geworden wäre.

Sie schreiben : "Eine Nachträgliche Mieterhöhung ist für den Vermieter nicht durchsetzbar"
Er hat in seinem Schreiben vom Dezember 2005 eine Mieterhöhung von 80,-€ ab Jan 2006 gefordert. Er darf doch die Miete erhöhen,oder? Ist die Verjährung der Mieterhöhung dann nicht bei 3 Jahren??Wann verjähren NK in diesem Fall'??
Und eine Mietminderung hätte ich doch nur geltend machen können wenn ich die Mieterhöhung akzeptiert hätte,oder?

Ich wäre Ihnen sehr dankbar wenn Sie den Sachverhalt im Rahmen der Erstberatung noch etwas detailierter erörtern könnten. Die von Ihnen aufgeführte Darstellung ist doch sehr allgemein und war mir auch ohne rechtsanwaltliche Hilfe schon bekannt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.09.2008 | 07:28

Sehr geehrter Fragesteller,

eine Erstberatung beeinhaltet immer nur eine allgemeine Darstellung der Rechtslage unter Berücksichtigung des konkreten Falls.

Nun zu Ihrer Nachfrage:
Wie ich oben bereits beschrieben habe, kann der Vermieter gerade nicht die Miete einfach erhöhen. Einer Erhöhung muss der Mieter zustimmen. In bestimmten, gesetzlich geregelten Fällen, ist der Mieter zwar verpflichtet einer solchen Mieterhöhung zuzustimmen, aber die Mieterhöhung wird trotzdem erst wirksam, wenn der Mieter seine Zustimmung erklärt hat. Erteilt der Mieter die Zustimmung nicht, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Diese Klage muss jedoch innerhalb von 3 Monaten erhoben werden; § 558b BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung . Diese Frist ist bereits verstrichen. Daher ist eine gerichtliche Durchsetzung der erklärten Mieterhöhung nicht mehr möglich und somit auch nicht die Durchsetzung entsprechender Mietzahlungen.

Eine Mietminderung kann immer dann geltend gemacht werden, wenn die Mietsache einen Mangel hat. Dies ist nicht abhängig von der Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Bei Vorliegen eines Mangels können Sie die Miete prozentual, ausgehend von EUR 300 Mietzins, kürzen. Dies Bedarf jedoch, wie ich bereits oben ausgeführt habe, noch einer eingehenden Prüfung.

Die Verjährungsfrist für Mietzahlungen/Nebenkosten beträgt 3 Jahre mit Ablauf des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist. D.h. Mietzahlungen/Nebenkosten die vor dem Januar 2005 entstanden sind, sind verjährt.

Da aber keine Mieterhöhung wirksam wurde und es auch keine Vertragsändeung bezüglich der Nebenkosten gab, kommt es auf eine Verjährung nicht an, da der erhöhte Anspruch nicht entstanden ist.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
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