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Nachforderung nach erstinstanzlichem Urteil


| 22.11.2009 22:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Ich hatte ein Haus mit unbeheiztem Wintergarten und Terrasse gemietet. Die Grundflächen wurden der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche voll hinzugerechnet.
Aus diesen beiden Flächen ergab sich eine Abweichung von der mietvertraglich vereinbarten Fläche von 13 %, um die ich die Miete minderte. In einem ersten Gerichtsverfahren wurde festgestellt, dass diese Mietminderung rechtlich einwandfrei war.
Nun stellte ich fest, dass die fehlerhafte Angabe der restlichen Räume zu einer weiteren Flächenabweichung von 4-8 % führt. Im ersten Urteil wurde über diese Räume nicht verhandelt. Dort sind explizit nur die Terrasse und der Wintergarten aufgeführt. Auch das Gutachten erstreckt sich nur über diese Flächen.

Hier meine Fragen:

1. Erstreckt sich das rechtskräftige erste Urteil nun automatisch über die Räume, über die nicht verhandelt wurde? Oder kann ich die weitere Flächenabweichung noch nachträglich einfordern?

2. Gilt für die 4-8 %ige Abweichnung nun die "Bagatellklausel" des BGH, nach der 10 % Abweichung zu tolerieren sind?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Entscheidend ist die Frage, wie weit die Rechtskraft des ersten Urteils reicht.

Das Zweitgericht ist an die Entscheidung des ersten Gerichts nicht gebunden, wenn nicht der Streitgegenstand, sondern nur eine Vorfrage des Erstprozesses präjudiziell ist, d. h. wenn beiden Prozessen nur eine gemeinsame Vorfrage zugrunde liegt.

Maßgeblich ist daher der Streitgegenstand des Erstprozesses.

Der Streitgegenstand des ersten Prozesses ergibt sich einerseits aus dem Klageantrag und andererseits aus dem klagebegründenden Sachverhalt; letzteres ist die Größe des gemieteten Hauses. Über die Größe wurde in diesem Prozeß rechtskräftig entschieden. Damit ist ein zweites Gericht wegen der Rechtskraft des ersten Urteils daran gehindert, diese Frage nochmals aufzugreifen. Ein solcher Prozeß wäre unzulässig.

Wir haben hier gewissermaßen einen Lebensvorgang, nämlich den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die tatsächliche Fläche des Hauses im Vergleich zu der im Vertrag aufgeführten Fläche.


2.

Da die Rechtskraft des ersten Urteils einem zweiten Prozeß wegen unzutreffender Wohnungsgröße entgegensteht, stellt sich die zweite Frage nicht mehr.

Grundsätzlich ist die Größe der Wohnung als Einheit zu sehen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2009 | 01:50

Sehr geehrter Herr Raab,

gilt das auch, wenn im Urteil keine Wohnfläche festgestellt wurde, sondern die Abweichung auf Basis der im Mietvertrag dargelegten Fläche berechnet wurde (z.B Mietvertrag sagt 100 qm - Abweichung von 13 qm in Raum A = 87 qm == 13 % Abweichung)?
Es wurden im Urteil keine absoluten Flächen der gesamten Wohnung genannt, sondern eben nur diese Abweichung bedingt durch 2 von 9 Flächen.

Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2009 | 12:27

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Aufgrund Ihrer Anfrage gehe ich davon aus, daß Sie ursprünglich festgestellt hatten, daß die tatsächliche Fläche des gemieteten Hauses von der Fläche, die im Mietvertrag angegeben ist, um 15 % nach unten abweicht. Ich nehme an, daß Sie die Miete entsprechend gemindert haben, und daß der Vermieter Klage auf den Differenzbetrag zwischen der Miete laut Mietvertrag und der geminderten Miete erhoben hat.

2.

Streitgegenstand ist damit die Klageforderung, d. h., jener Betrag, den der Vermieter eingeklagt hat. In der Klageschrift dürfte auch ausgeführt sein, daß das Haus entsprechend dem Mietvertrag eine Größe, um Ihrem Beispiel zu folgen, von 100 qm habe. Sie haben dem, so nehme ich an, in der Klageerwiderung entgegengehalten, daß die im Mietvertrag genannte Fläche nicht zutreffe, sondern daß das Haus eine um 13 % geringere Wohnfläche, also nur eine Wohnfläche von 87 qm aufweise. Darüber ist, und auch das entnehme ich der Eingangsfrage durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben worden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stand wohl zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die Wohnfläche tatsächlich um 13 % geringer als im Mietvertrag bezeichnet sei. Deshalb ist - vermutlich - die Klage des Vermieters abgewiesen worden.

Klagebegründender Sachverhalt war damit auch die Größe des gemieteten Hauses. Der Vermieter sagte wohl, das Haus habe eine Wohnfläche von 100 qm, während Sie entgegengehalten haben, das Haus sei 87 qm groß. Mithin stünde die Rechtskraft dieses Urteils einem weiteren Prozeß entgegen.

3.

Sie schreiben in der Nachfrage, im Urteil sei keine Wohnfläche festgestellt worden. Dies ist nicht recht verständlich, da man doch von einer angenommenen Wohnfläche laut Mietvertrag von 100 qm ausgegangen ist. Sie haben gesagt, die Wohnfläche sich nicht auf 100 qm, sondern nur auf 87 qm. Das hat der Sachverständige wohl auch bestätigt. Aus diesem Grund hat das Gericht die von Ihnen vorgenommene Mietminderung als rechtens angesehen. Daraus folgt aber, daß das Gericht, ggf. unter Bezugnahme auf das Gutachten, zur Wohnungsgröße eine Aussage gemacht haben muß. Andernfalls wäre eine Mietminderung schließlich nicht zu rechtfertigen.

4.

Natürlich kann man ohne Kenntnis des Urteils und ohne Kenntnis der Prozeßgeschichte, d. h. der gewechselten Schriftsätze, nur vermuten, wie der Rechtsstreit gelaufen sein dürfte. Ggf. wäre es daher zweckmäßig, Urteil und Schriftsätze einem Rechtsanwalt zur Prüfung vorzulegen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.12.2009 | 22:27


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"Erst auf Nachfrage schien der Anwalt sich näher mit der Thematik zu befassen. Da geht es wohl eher um das schnelle Geld."
Stellungnahme vom Anwalt:
Der Fragesteller übersieht, daß im Rahmen dieses Forums eine Frage nur auf der Grundlage des geschilderten Sachverhalts beantwortet werden kann. Was nicht gesagt wird, kann natürlich auch nicht rechtlich beurteilt werden.

Offensichtlich hat sich der Fragesteller nicht die Mühe gemacht, seine Sachverhaltsschilderung und die sich exakt darauf beziehende Antwort mit der Sorgfalt zu lesen, die erwartet werden darf. Hätte der Fragesteller das getan, hätte er feststellen müssen, daß seine Ausgangsfrage in vollem Umfang beantwortet worden ist.

Die Zusatzfrage enthält eine andere Sachverhaltskonstellation, die in der Ausgangsfrage nicht einmal ansatzweise angesprochen worden war. Diese (neue) Frage ist dann im Rahmen der Nachfragefunktion beantwortet worden.

Die "Kritik" des Fragestellers liegt daher vollkommen neben der Sache. Tipp an den Fragesteller: erst lesen, dann denken und schließlich schreiben.