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Nachforderung einer Pachtzahlung ohne bestehenden Vertrag

| 12.04.2017 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Wir haben im April 2012 eine Garage von privat auf einem fremden Grundstück gekauft.Wir baten den Grundstückseigentümer um einen Pachtvertrag und überwiesen ab Mai 2012 den monatl. Pachtbetrag des Vorgängers. Im Dez. 2012 teilte uns der Grundstückseigentümer mit, daß nach Schuldrechtsanpassungsgesetz die Garage ihm gehört und wir vielleicht einen Mietvertrag mit ihm abschließen könnten. Gleichzeitig überwies er uns die bis dahin gezahlten Beträge zurück. Ein Vertragsangebot haben wir nicht erhalten. Wir zahlten per Dauerauftrag den monatl. Pachtbetrag bis zum jetzigen Monat, nutzen die Garage und haben auch schon Reparaturen ausgeführt. Nun erhielten wir im April 2017 ein Schreiben vom Grundstücks-eigentümer, in dem er uns mitteilt, dass unser Mietkonto einen Rückstand aufweist. Es ist genau der Betrag, den er uns im Dez. 2012 zurücküberwiesen hat. Unsere Fragen: Resultiert aus dem stillschweigenden Einbehalt unserer monatl. Zahlungen seit Jan 2013 für uns ein Nutzungsrecht? Wie können wir das vertraglich regeln? Wenn es zu keiner vertragl. Regelung kommt, müssen wir dann den angemahnten Betrag (der ja aus einer Rücküberweisung resultiert) noch zahlen oder ist das verjährt?

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für Ihre Frage.

Ein Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Ihr Angebot bezüglich eines Pachtvertrages hatte der Grundstückseigentümer im Dez. 2012 abgelehnt und Ihnen die bis dato ab Mai 2012 geleisteten Pachtzahlungen zurück überwiesen.

Allerdings hat der Grundstückseigentümer ab Januar 2013 die von Ihnen weiter gezahlten Pachtzahlungen unwidersprochen entgegen genommen und auch zugelassen, dass Sie sein Grundstück weiter nutzten.

Ein Pachtvertrag kann auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten, stillschweigend abgeschlossen werden.

Dieses schlüssige Verhalten des Grundstückseigentümers ist, was Sie auch schon gesehen haben, in dem stillschweigenden Einbehalt Ihrer monatlichen Zahlungen seit Januar 2013 zu sehen und der unwidersprochenen langjährigen Nutzung des diesbezüglich Grundstücksanteils durch Sie.

Mithin ist ein konkludenter Pachtvertrag über die diesbezügliche Nutzung des Grundstücks ab Januar 2013 zustande gekommen.

Die Forderung des Grundstückeigentümers bezüglich der Pacht aus dem Jahr 2012 ist in der Tat verjährt, die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, die Verjährung ist mit Ablauf des Jahres 2015 eingetreten.


Fazit: Ein Pachtvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden, sondern kann stillschweigend, durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn, wie in Ihrem Fall, beide Seiten Ihre Vertragspflichten erfüllen, Zahlung der Pacht und auf der Gegenseite wird das Grundstück zur Nutzung zur Verfügung gestellt.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 12.04.2017 | 21:07

Wie rechtssicher ist ein konkludenter Pachtvertrag? Kann der Grundstückseigentümer z.B. die Garage abreißen lassen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.04.2017 | 22:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

rechtssicher ist ein konkludenter Vertrag nicht, deswegen werden ja schriftliche Verträge abgeschlossen. Allerdings spricht in Ihren Fall vieles für einen konkludent abgeschlossenen Pachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer, allein schon die Annahme der Pachtzahlungen seit Januar 2013 besagt doch, dass der Grundstückseigentümer sich mit Ihnen rechtlich binden will.

Die Garage kann der Eigentümer nicht abreißen lassen, zunächst wäre hierfür erst einmal die Kündigung des Pachtverhältnisses erforderlich. Die Kündigung ist nur mit halbjährlicher Kündigungsfrist zum Ende des Jahres möglich, wenn, wie in Ihrem Fall, ein unbefristetes Pachtverhältnis vorliegt gem. § 584 BGB. Und zum anderen müsste Sie der Grundstückseigentümer herausklagen, erst dann wäre ein Abriss möglich.

Bewertung des Fragestellers 15.04.2017 | 19:16

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