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Nachforderung Betriebskosten - Gesamtkosten umgelegt


| 30.03.2007 19:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bräuchte Ihre Unterstützung bei folgendem Problem:

Mein Mietvertrag (Wohnung) enthält in § 3 folgenden Wortlaut:
Nebenkosten (zu entrichten für Umlagen-Abschlagszahlung) sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen ... werden anteilig in Höhe von 90 % der tatsächlich entstehenden Gesamtkosten umgelegt, wobei eine monatliche Abschlagszahlung von ... zu leisten ist. Im letzteren Falle muss die Abrechnung jährlich bis zum 30.06. erfolgen. Soweit Heiz- und Warmwasserkosten anteilig umgelegt werden, erfolgt die Umlage gemäß der Heizkostenverordnung.

Das Haus wurde Ende 2002 verkauft, der neue Besitzer ist in den Mietvertrag eingetreten.
Der neue Besitzer hat die Nebenkosten trotz des o. g. Passus seit der ersten Abrechnung mit 100 % umgelegt, was mir leider erst bei der Abrechnung für 01.11.05-31.10.06 aufgefallen ist, da ich aus anderem Anlass den Mietvertrag prüfte. Dies habe ich beim Vermieter für diese Abrechnung schriftlich angezeigt und daraufhin auch eine geänderte Nebenkostenabrechnung auf dieser Basis erhalten (die Nachforderung für o.g. Zeitraum reduzierte sich von 603,71 € auf 351,34 €). Der Vermieter hatte demnach den Passus akzeptiert.

Nach Erhalt der korrigierten NK-Abrechnung habe ich Anfang 2007 dem Vermieter dann angezeigt, dass auch in den 3 vorherigen NK-Abrechnungen 100 % statt 90 % umgelegt wurden und um Prüfung, Korrektur und Verrechnung mit dem offenen Nachzahlungsbetrag für die letzte NK-Abrechnung gebeten. Hierauf erhielt ich keine Antwort. Letzte Woche habe ich dann an die Erledigung erinnert und gestern Antwort mit folgendem Inhalt erhalten:

Lt. von ihm eingeholter Auskünfte sind lt. Heizkosten- u. Betriebskostenverordnung alle nachweisbaren und ersichtlichen Kosten zu 100 % anzurechnen. Außerdem wird die Mülltonne ausschließlich von mir genutzt und deshalb ebenfalls zu 100 % umgelegt. Nur für Allgemeinstrom, Versicherungen und Wasserzähler erkennt er demnach den Passaus aus § 3 an und legt 90 % der Kosten um. Beigefügt war auch gleich eine Neuabrechnung für die letzten 3 Jahre mit einer Gesamtnachforderung von 773,23 € (beinhaltet jetzt 672,43 € für 2006 statt der ursprünglichen 603,71 € und nach der Änderung dann ja nur noch 351,34 €)mit der Anmerkung, dass in den letzten Jahren die Kosten sowieso nicht zu 100 % auf die Parteien umgelegt worden seien - hierzu kann ich keine Angaben machen, da die NK-Abrechnung ausschließlich meinen Anteil enthielt und keine Gesamtbeträge. Die Belege habe ich nicht eingesehen.

Meine Fragen hierzu:

Kann der Vermieter Heiz- und Betriebskosten sowie Mülltonne vom vereinbarten Passus "90 % der tatsächlich entstehenden Gesamtkosten" ausnehmen?

Sind seine Nachforderungen für 2004, 2005 und 2006 berechtigt (Die aktuelle Korrektur enthält für die 3 Jahre jeweils auch die Aufschlüsselung Gesamtkosten und 1/4-Anteil von mir, dies war in den Abrechnungen bisher nicht der Fall)? Er würde ja jetzt Kosten von mir nachfordern, die er wissentlich und aus eigenem Willen scheinbar keiner der 4 Mietparteien(mir war das aber nicht bekannt) berechnet hatte.

Für Ihre fachliche Unterstützung und eine baldige Antwort herzlichen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall den Gang zu einer Kollegin/ einem Kollegen vor Ort ersetzt.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:

1.
Unter Nebenkosten versteht man alle Leistungen des Mieters, die neben der Grundmiete, verlangt werden.
Das BGB geht in §§535,556 davon aus, das die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, also durch die Grundmiete abgegolten sind.
Die Nebenkosten können aber durch Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden.
Der Umlageumfang richtet sich nach der Vereinbarung, soweit nicht gesetzliche Vorschriften bestehen.
Meines Erachtens kann Ihr Vermieter nur 90% der tatsächlich anfallenden Kosten fordern.
Eine Änderung ist allenfalls nur für künftige Abrechnungen möglich.

2.
Seit 1. September 2001 bestimmt das Gesetz in § 556 Abs.3 BGB, dass der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss und danach auch in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen darf.
Ende der Abrechnungsperiode ist nach Ihren Angaben der 31.10, d.h. für das Jahr 2004 läuft die Frist bis zum 31.10.2005, für 2005 bis zum 31.10.2006 und für 2006 bis zum 31.10.2007.
Meines Erachtens kann der Vermieter daher allenfalls eine Nachforderung für 2006 stellen.

Diese Vorschrift beinhaltet aber auch, dass Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen sind.
Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter grundsätzlich keine Einwendungen geltend machen.

3. TIP
Im Rahmen dieses Forums kann keine verbindliche Aussage getroffen werden.
Da Ihr Vermieter Ihnen nun eine bezifferte Nachforderung zu kommen ließ, sollten Sie unbedingt einen/ eine Anwalt/ Anwältin vor Ort aufsuchen und diesem/ dieser Ihren Mietvertrag samt Nachforderung vorlegen.
Der/die Kollege/ Kollegin kann dann Ihren Mietvertrag genau überprüfen und gegebenenfalls weitere Schritte einleiten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin Tanja Stiller
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