Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nachfolgeregelung in Arztpraxismietvertrag gesucht

| 03.02.2010 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Im Mietvertrag meiner jetzigen Arztpraxisräume existiert keine Nachfolgeregelung, der Vermieter möchte keine Nachfolge.

Im Mietvertragsentwurf für meine neuen Praxisräume ist folgendes vorgesehen:
Feste Vertragsdauer für 6 Jahre, dann Verlängerung um jeweils
1 Jahr oder Option auf weitere 5 Jahre.
Im Bezug auf Nachmieter heißt es: "Vermieter ist ... nicht vepflichtet einen vom Mieter ... angebotenen Mieter zu akzeptieren. Vermieter kann einen vom Mieter gestellten Nachmieter nicht ohne jeden vernünftigen Grund ... ablehnen."

Gewünschte Nachfolgeregelung:

1. Es sollte im Vertrag explizit auf die Nachfolge Bezug genommen werden - dass diese vom Mieter beabsichtigt ist und vom Vemieter akzeptiert wird, z.B. so:
"Der Mieter möchte am Ende der Vertragslaufzeit die Praxis in den Praxisräumen an einen Nachfolger übergeben.
Bei einer Praxisübergabe an einen Praxisnachfolger bleibt das Nutzungsverhalten an der Mietsache unverändert. Ein vom Mieter dem Vermieter vorgeschlagener Praxisnachfolger wird von diesem akzeptiert." (Ausnahmen? nachprüfbare charakterliche Mängel?kriminelle Vorgeschichte?)"

2. Erweiterungen bzgl. Vertragsdauer:

a) Wenn nach 5 Jahren ein Nachfolger gefunden ist, sollte dieser, nachdem ich als Mieter vorher die 5-Jahres-Option wahrgenommen habe, zunächst als Nachmieter in den Vertrag eintreten können und dann noch mindestens eine Option über 6 Jahre erhalten.
Formulierungsvorschlag: "Nimmt der Mieter die 5-Jahres-Option wahr, so kann sein Nachfolger als Nachmieter in den Mietvertrag eintreten und erhält eine Option von weiteren 6 Jahren."

b) Wenn nach 5 Jahren noch kein Nachfolger gefunden, und, was wahrscheinlich ist, die 5-Jahres-Option nicht wahrgenommen wurde, sollte zugesichert werden, dass der vom Mieter ausgesuchte Nachfolger einen Mietvertrag zu den Konditionen des Mieters über
6 Jahre mit einer Option auf mindestens weitere 5 Jahre erhält.
Formulierungsvorschlag: "Nimmt der Mieter die 5-Jahres-Option nicht wahr, so erhält der vom Mieter vorgeschlagene Nachfolger
vom Vermieter einen Mietvertrag über 6 Jahre mit einer Option auf
weitere 5 Jahre (Ausnahmen ? s.o.)"

Sind die Formulierungsvorschläge möglich, juristisch korrekt und zielführend ? Vorschläge erbeten.

Arbeitsunfähigkeit/Tod
Es sollte ein Passus eingeführt werden dass für den Fall einer nachgewiesenen Arbeitsunfähigkeit/Tod während der 6-jährigen Vertragslaufzeit eine außerordentliche Kündigung möglich ist.
(jetzt: vorzeitige Kündigung beidseitig ausgeschlossen)
Welche Möglichkeiten gibt es ?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!


Die von Ihnen vorgeschlagene Regelung zu erstens (also die generellen Nachfolgeregelung) ist grundsätzlich zulässig und möglich bis auf einen kleinen Passus, da dieser eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters darstellen könnte.

Ich meine folgenden Absatz: „Ein vom Mieter dem Vermieter vorgeschlagener Praxisnachfolger wird von diesem akzeptiert." Sie hat mir auch schon bereits erkannt, dass dies problematisch ist. Es kann dem Vermieter nicht einfach dem Vermieter ein X-beliebiger Nachmieter aufgedrückt werden.

Hier sollte in der Tat noch ein Passus aufgenommen werden, wonach der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht hat, den Nachmieter abzulehnen. Welche Regelung das im Endeffekt seinen soll, muss zwischen dem aktuellen Mieter und Vermieter noch ausgehandelt werden und ist insoweit Verhandlungssache. Daher kann an dieser Stelle kein abschließender Vorschlag erfolgen.

Die Regelung in 2a ist ebenfalls zulässig, sofern der Vermieter und der potenzielle Nachmieter hiermit einverstanden sind.

Auch die Regelung in 2b ist unter diesen Voraussetzungen ebenfalls zulässig. Es gilt insoweit Vertragsfreiheit, sodass einer solchen Regelung grundsätzlich nichts entgegensteht.

Im Endeffekt sind Ihre Formulierungsvorschläge unter Berücksichtigung der eben von mir teilweise aufgezeigten Bedenken sowohl juristisch möglich als auch zielführend, sofern alle Beteiligten hiermit einverstanden sind.

In Bezug auf die Nachfolgeregelung bei Tod des Mieters ist das von Ihnen beabsichtigte Vorhaben auch möglich und umsetzbar. Die allgemeine Vertragsfreiheit ermöglicht es den Vertragsparteien insoweit auch, eigene Modalitäten in Bezug auf die Beendigung/Kündigung des Vertragsverhältnisses zu schaffen.

Somit ist es natürlich möglich, bei Tod des Mieters ein sofortiges Kündigungsrecht zu statuieren. Problematisch wäre hieran aber, wer hier dann die Kündigung aussprechen müsste. Dies wären voraussichtlich die Erben, sodass es hier zu Problemen kommen könnte.

Demnach sollte eventuell eine Regelung verwenden werden, wonach der Tod nicht direkt ein Recht zur außerordentlichen Kündigung begründet, sondern das Vertragsverhältnis per se beendet.

Sehr gerne wäre Ihnen meine Kanzlei bei der rechtssicheren Formulierung eines individuellen Mietvertrages ganz nach Ihren Wünschen (unter Absprache mit dem Vermieter) behilflich. Im Falle einer weitergehenden Beauftragung würde ich Ihnen den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag in voller Höhe anrechnen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Bewertung des Fragestellers 05.02.2010 | 12:35

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen