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Nachbeurkundung bei Formfehler Sondereigentumsrechte

| 16.11.2016 11:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Beim Verkauf unserer Eigentumswohnung ist dem Notar aufgefallen, dass Sondernutzungsrechte zwar vereinbart und zugewiesen, aber nicht formgerecht bewilligt worden sind. Eine Eintragung der Sondernutzungsrechte im Grundbuch ist somit unmöglich.

Als Verkäufer haben wir den Käufern zugesichert, diesen Formfehler zu beheben und alle Miteigentümer gebeten eine entsprechende Nachbeurkundung vorzunehmen und somit die Sondernutzungsrechte unserer ETW betreffend im Grundbuch eintragen zu lassen.

Von den 6 Eigentümern haben inzwischen auch 5 (ca. 87% der Eigentumsverhältnisse) diese Nachbeurkundung vorgenommen. Ein Eigentümer äußert sich zu diesem Fall überhaupt nicht (weder Zustimmung noch Verweigerung); er reagiert weder auf Anrufe, E-Mails oder Schreiben von dem Notar, Hausverwalter oder uns.

Wie ist denn hier die Rechtslage: muss dieser Eigentümer denn überhaupt reagieren? Wenn ja, wie wäre ein weiteres (rechtliches) Vorgehen? Wenn ja, stünde uns im Fall einer nicht-Reaktion ggf. Schadensersatz zu?

Danke für eine erste unverbindliche Einschätzung der Sachlage.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entscheidend ist hier, ob eine wirksame Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Begründung der Sondernutzungsrechte für Ihr Wohnungseigentum vorliegt.

Wichtig ist weiter, ob der betreffende Wohnungseigentümer diese Vereinbarung mit getragen hat ( und nicht etwa ein Rechtsvorgänger dieses Eigentümers ).

Zu beachten ist nämlich, dass das Sondernutzungsrecht gegen den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann wirkt, wenn das Sondernutzungsrecht gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Erfolgt keine Eintragung im Grundbuch, wirkt die Vereinbarung nur zwischen den Wohnungseigentümern, die zum Zeitpunkt der Vereinbarung Wohnungseigentümer waren.

Liegen diese Voraussetzungen vor, war der betreffende Eigentümer also zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, so können Sie diesen Eigentümer auf Erfüllung der Verpflichtung aus dieser Vereinbarung in Anspruch nehmen.

Es besteht also kein Schadensersatz- sondern ein Erfüllungsanspruch aus der Vereinbarung über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Dieser kann klageweise verfolgt werden, sofern der Eigentümer außergerichtlich nicht überzeugt werden kann.

Er ist natürlich nicht verpflichtet, sich darüber Ihnen gegenüber zu erklären. Sie sollten nur nachweisen können, dass Sie den Eigentümer vorgerichtlich aufgefordert haben, die Vereinbarung zu erfüllen und die Nachbeurkundung vorzunehmen.

Ob es weitere "Hürden" bei der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs gäbe, könnte nur nach Einsicht in die zugrundeliegenden Unterlagen ( Vereinbarung / Teilungserklärung etc. ) beurteilt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2016 | 12:28

Besten Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ja, es liegt eine wirksame Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Begründung der Sondernutzungsrechte in Form einer Teilungserklärung vor. Diese Teilungserklärung muss durch die von mir geschilderte Nachbeurkundung ergänzt werden

Auch war der betreffende Eigentümer zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wie können wir denn den Eigentümer auf Erfüllung der Verpflichtung aus dieser Vereinbarung in Anspruch nehmen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2016 | 12:52

Sie sollten den Eigentümer schriftlich unter Fristsetzung auffordern, die Nachbeurkundung vorzunehmen ( sofern noch nicht geschehen ) und Ihn darauf hinweisen, dass Sie anderenfalls gerichtliche Schritte einleiten müssten.

Sollte dies weiterhin nichts bewirken, so muss Klage , gerichtete auf Erfüllung der Vereinbarung eingereicht werden. Hierfür benötigen Sie dann eine rechtsanwaltliche Vertretung.

Bewertung des Fragestellers 29.11.2016 | 10:38

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