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Nachbesserungsfrist nach Wohnungsübergabe nicht gewährt


17.12.2012 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine alte Wohnung zum 1.8.2008 gemietet und im August 2012 zum nächstmöglichen Termin gekündigt, lt. Vermieterin war dies der 31.12.2012 (ist das korrekt so?).
Nachmieter wurden zum 15.12. gefunden.
Nun zur eigentlichen Frage: Die Wohnungsübergabe zwischen Nachmietern, Vermieterin, Maklerin und mir fand am 13.12. statt.Leider habe ich als Mieterin keinen Zeugen, der für mich sprechen kann im Rahmen der Übergabe, lediglich Freundin und Mutter, die am Vortag die Wohnung gesehen haben.
Dabei wurden diverse Mängel festgestellt: zersprungene Fliese im Bad, Scharnier ohne Schraube bei Abstellkammer, Arbeitsplatte Küche abgenutzt, Fensterrahmen noch verschmutzt.
Ich hatte die Wohnung durch eine Firma streichen lassen und Reinigungsarbeiten selber vorgenommen.
Das Übergabeprotokoll hatte ich am Do unterschrieben, eine Kopie sollte mir zugehen, ist es bis heute aber nicht. Die Schlüssel hatte ich, bis auf einen Schlüssel einer abschließbaren Steckdose in der Waschküche, abgegeben. Bei dem fehlenden Schlüssel hatte ich mündlich besprochen, diesen zu übergeben, sobald er aus einer meiner Umzugskosten wieder auftaucht. Die Vermieter wollten die Wohnung noch einmal ansehen, und Reiniungsarbeiten vornehmen.

Meine Fragen: muss der Vermieter mir nicht zwingend eine Frist zur Nachbesserung einräumen? Ich hatte ja gar keine Chance, selber nachzubessern, obwohl die Übergabe am 13.12. war und ich die Wohnung bis zum 15.12. zahle. Oder zahle ich nur bis zum Zeitpunkt der Übergabe Miete, also bis zum 13.12.?
Und falls ich keine Frist eingeräumt bekomme, wer muss dann die Kosten für die ggf. zu beauftragenden Fachfirmen tragen?
Muss der Vermieter, damit ich adaquat reagieren kann, mir nicht auch das Protokoll zur Verfügung stellen? Darf der Vermieter mir eine so kurzfristige Frist zur Schlüsselübergabe stellen trotz mündlicher Vereinbarung zum Steckdosenschlüssel
stellen, wenn die u.a. Mail am 16.12. an meine Dienstadresse geschickt wird und die Abgabefrist derselbe Tag ist?
Hier würde mich sehr freuen, zeitnah von Ihnen zu hören. Als alleinerziehende & berufstätige Mama wäre es gut, die Kaution bzw. zumindest einen Großteil derselben zurückzuerhalten.


Anbei die Email von gestern: Laut dem von Ihnen und meiner Ehefrau unterschriebenem Rücknahmeprotokoll,
hier die Fakten.

1.Fließe an der Badewanne links gebrochen

Laut Aussage einer Fachfirma ist die Reparatur nicht möglich.Die Fliese muss ausgetauscht
werden.Kostenvoranschlag folgt.

2.Für die abschließbare Steckdose im Waschkeller fehlt der Schlüssel. Sollten Sie diesen
nicht bis zum 17.12.2012 ani den Nachmieter abgeben, muss die Steckdose erneuert werden.
Kostenvoranschlag würde folgen.

3.Fensterrahmen
Diese sind über den normalen Gebrauch hin verschmutzt. Mit einem herkömmlichen Reiniger
ist der Schmutz nicht zu beseitigen. Ich werde hier ein spezielles Reinigungsmittel besorgen
und versuchen diesen zu beseitigen.

An allen Fensterrahmen innen wie aussen sind Kleberückstände. Diese sind nicht "einfach so"
zu lösen.

Falls diese nicht, ohne Gefahr zu laufen die Rahmen zu zerkratzen, entfernt werden können,
muss dafür eine Fachfirma beauftragt werden.

4.Türblatt innen stark verschmutzt

5.Arbeitsplatte stark abgenutzt, Fuge "klafft" auseinander

6.Beim streichen der Wände Fensterrahmen nicht ab geklebt

6.Dunstfilter in Küche nicht erneuert, Dunsthaube fett verschmutzt


Auch wir sind daran interessiert das die Abwicklung so reibungslos wie möglich abläuft. Deshalb wurden
auch von uns gestern diverse Arbeiten in der Mietwohnung vorgenommen und dem Nachmieter, für
dessen zusätzlichen Aufwand, finanz. Zugeständnisse gemacht.

Dennoch stehen vornehmlich die Punkte 1-3 noch im Raum und bedürfen der Beseitigung/Klärung.

Bisher verweigert der Nachmieter die Abnahme der Wohnung.
Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Wenn Sie die Kündigung im August 2012 ausgesprochen haben, wäre eine Kündigung zum 30.11.2012 rechtmäßig gewesen. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt unabhängig von der Mietdauer stets 3 Monate.

Da ein Nachmieter zum 15.12.2012 gefunden worden ist, endet das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das neue Mietverhältnis mit dem Nachmieter beginnt. Beginnt das neue Mietverhältnis am 15.12.2012, endet das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis mit Ablauf des 14.12.2012.

2.

Anläßlich der Wohnungsabnahme sind Mängel festgestellt worden. Zeugen haben Sie entgegen Ihrer Annahme nach Ihrem Sachvortrag sehr wohl: Nämlich die Freundin und Ihre Mutter, die zwar am Tag der Wohnungsabnahme nicht zugegen gewesen sind, den Zustand der Wohnung aber bestätigen können, wie er sich am Vortag der Abnahme dargestellt hat.

Die Mängel, die Sie auflisten, sind wohl tatsächlich vorhanden. Jedenfalls ergibt sich aus dem Sachverhalt nichts gegenteiliges.

Bereits vor dem Übergabetermin vom 13.12.2012 wäre für Sie also zu erkennen gewesen, daß im Badezimmer eine Fliese gesprungen gewesen ist, und daß die Fensterrahmen verschmutzt waren. Um diese offensichtlichen Mängel zu beseitigen bestand, wie ich annehme, bis zur Abnahme am 13.12.2012 ausreichend Zeit. Inwieweit die Arbeitsplatte der Küche abgenutzt ist und ob das eine Ersatzpflicht auslöst, kann man anhand der Sachverhaltsschilderung nicht beurteilen. Eine normale Abnutzung wird der Vermieter hinnehmen müssen, schließlich erhält er die Miete für die Nutzung der Wohnung. Eine normal übliche Nutzung ist mit der Zahlung des Mietzinses abgegolten. Das wiederum gilt nicht für Schäden, die nicht auf die normale Nutzung zurückzuführen sind. Hierzu gehören beispielsweise gesprungene Fliesen.

3.

Da das neue Mietverhältnis bereits am 15.12.2012 begonnen hatte, hätten Sie anläßlich der Übergabe am 13.12.2012 im Hinblick auf die festgestellten Mängel mitteilen können, daß Sie die Mängel kurzfristig, d. h. bis zum 15.12.2012, beseitigen würden. Das ist offensichtlich nicht geschehen. Eine längere Frist kann Ihnen der Vermieter nicht einräumen, da die Wohnung zum 15.12.2012 bereits neu vermietet wurde.

4.

D. h., Sie haben den Mietzins solange zu zahlen, wie dies vertraglich vereinbart worden ist. Das ist in Ihrem Fall wohl der 15.12.2012. Keinesfalls maßgebend ist der Zeitpunkt der Übergabe, da sich aus dem Sachverhalt hierfür keine Anhaltspunkte ergeben. Nirgends scheint vereinbart worden zu sein, daß das Mietverhältnis nicht am 15.12., sondern am 13.12.2012 beendet sein soll.

5.

Wenn die Schäden zutreffend festgestellt worden sind, haften Sie dafür. D. h., Sie müßten auch die Kosten tragen, die in Rechnung gestellt werden. Hier empfehle ich die vorgelegten Rechnungen sehr genau zu prüfen. Nicht selten kommt es vor, daß Dinge in Rechnung gestellt werden, die der alte Mieter nicht zu zahlen braucht.

6.

Derzeit ist die Angelegenheit ohnedies beendet. Es beginnt am 15.12.2012 ein neues Mietverhältnis mit der Folge, daß das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis beendet ist.

7.

Prüfen sollten Sie allerdings, ob die in der E-Mail aufgelisteten Mängel tatsächlich zutreffen. Als Zeuginnen stehen Ihnen ggf. die Freundin und die Mutter zur Verfügung, sofern die Mail Mängel enthält, die Ihrer Meinung nach nicht gerechtfertigt sind.

Haben Sie auf dem Übergabeprotokoll das Vorhandensein dieser Mängel aber bestätigt, werden Ihnen Zeugen auch nicht weiterhelfen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 12:10

Sehr geehrter Her Raab,

es stand bei der Übergabe gar nicht zur Debatte, dass ich eventuelle Schäden beseitige, sondern es wurde auf der Übergabe der Schlüssel bestanden. In der neuen Wohnung wird erst noch Parkett verlegt, so dass doch eine Frist zur Nachbesserung eingeräumt werden können sollte oder habe ich de facto keinen Anspruch auf eine Nachbesserungsfrist, habe ich Sie da richtig verstanden?

Danke & Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 14:52

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Wenn die Mängel nicht berechtigt sind, müssen Sie die Mängel weder beseitigen noch Schadenersatz leisten.

Sind die Mängel dagegen berechtigt und akzeptiert der Vermieter den Zustand der Wohnung nicht, muß der Vermieter Ihnen eine ausreichende Frist zur Nachbesserung gewähren. Diese Frist sollte zweckmäßigerweise auch in dem Abnahmeprotokoll festgehalten sein.

In Ihrer Sachverhaltsschilderung schreiben Sie, die Wohnungsübergabe habe am 13.12.2012 stattgefunden. Wohnungsübergabe heißt aber nicht nur, daß die Schlüssel übergeben werden, sondern vielmehr, daß der Zustand der Wohnung in Augenschein genommen und auch vom Vermieter als ordnungsgemäß akzeptiert wird. Das ist - neben der Schlüsselübergabe - der Kern der Wohnungsübergabe.

Da Sie zur Nachbesserung berechtigt sind, sollten Sie dem Vermieter mitteilen, er möge eine Frist setzen bis zu welchem Zeitpunkt die Nachbesserung bezüglich welcher Mängel durchgeführt sein müsse.

Ist die Wohnung bei Übergabe an den Nachmieter nicht in ordnungsgemäßem Zustand, und darauf weise ich nur am Rande hin, und verweigert der Nachmieter begründet, d. h., zu Recht, die Übernahme der Wohnung, kann der Vermieter ggf. auch Schadenersatz wegen entgangenen Mietzinses verlangen.

Deshalb rate ich, sich so schnell wie möglich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um jene Mängel, die Sie anerkennen, zu beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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