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Nachbarschaftsgrenze

| 06.11.2019 12:43 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Tim Greenawalt


Auf unserem Grundstück führt eine Zufahrt auf der rechten Seite des Hauses vorbei, in ca. 3 m Breite bis zur Grundstücksgrenze des Nachbarn.

Die Pflasterung der Zufahrt wurde auf der Grundstücksgrenze mit sogenannten L-Steinen abgesichert. Durch den Druck vom aufgelasteten Erdreich bleiben die L-Steine stabil ohne Fundament. Das Nachbargrundstück ist teilweise etwas tiefer und daher wurden L-Steine gebraucht.

Diese Zufahrt wurde vor ca.10 Jahren hergestellt. Zu dem damaligen Zeitpunkt war das Nachbargrundstück an der gemeinsamen Grenze bewachsen.

Der Nachbar hat zur damaligen Zeit nie an der Richtigkeit der Pflasterung gezweifelt.

Jetzt wurde das Grundstück verkauft und die Käufer, eine Baugesellschaft, hat das Grundstück von Pflanzen gesäubert und das darauf befindliche Einfamilienhaus abgerissen.
Nach einer von der Baugesellschaft beauftragten Einmessung stellte sich heraus, dass sich die L-Steine auf der Länge (ca. 25,00 m) der Grenze ca. 8 cm auf deren Grundstück befinden. Laut Baugenehmigung des Nachbarn, wird dieser Bereich nicht bebaut.

Jetzt meine Fragen:
Ist es richtig, dass der Nachbar hier eine Katastertoleranz von 8cm hinzunehmen hat?
Hat der neue Eigentümer das Recht hier einen Rückbau zu fordern, auch wenn der vorherige Eigentümer keinerlei Einwände hatte?
Ist Verjährung eingetreten?

Wie gesagt, es handelt sich nicht um eine Wand o.ä. sondern um eine Stützung unserer Einfahrt und größtenteils im Erdboden.

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

Rechtliche Einschätzung
Im vorliegenden Fall besteht grundsätzlich ein Rückbauanspruch des Nachbarn. Es ist denkbar, dass hier aufgrund des Stillhaltens des Voreigentümers Verjährung eingetreten ist, dies halte ich angesichts der erst jetzt aufgrund der Neueinmessung bekannt gewordenen Grenzverletzung jedoch für wenig wahrscheinlich.

Im Detail

1. Zu duldende Toleranz
Eine ggf. zu duldende Toleranz ist üblicherweise dann relevant, wenn es um Abstandsflächen geht. Selbst in diesem Fall wäre aber noch eine Bewilligung der Abweichung durch die Baubehörde erforderlich. Denn gesetzlich ist eine solche Toleranz nicht vorgesehen.

Sofern wie hier durch eine neue Einmessung der Grundstücke festgestellt wurde, dass eine Überbauung vorliegt, ist jedoch die Grundstücksgrenze zum Nachbarn verletzt. Hier findet sich in der Rechtsprechung kein Hinweis auf mögliche Toleranzen. Ein Überbau ist stets eine Grenzverletzung.

2. Zu duldender Überbau
Bei einem Überbau hat der Eigentümer des überbauten Grundstücks einen Anspruch auf Beseitigung durch Rückbau (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB ).

Die Grenzverletzung wäre allenfalls gem. § 1004 Abs. 2 BGB dann nicht zu beseitigen, wenn diese zu dulden ist. Gem. § 912 BGB besteht für Überbauten eine Duldungspflicht, wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Außerdem darf der Nachbar keinen Widerspruch erhoben haben.

Hier fehlt es aber leider bereits an der Gebäudeeigenschaft: Die Pflasterung stellt mangels räumlicher Umfriedung kein Gebäude dar. Ähnliches wurde z.B. auch für Mauern und Zäune entschieden, eine analoge Anwendung kommt hier nicht in Betracht (BeckOK BGB/Fritzsche, 51. Ed. 1.8.2019, BGB § 912 Rn. 9)

3. Verjährung
Für den Beseitigungsanspruch gilt die regelmäßige Verjährung i.S.d. § 195 BGB von 3 Jahren (BeckOK BGB/Fritzsche, 51. Ed. 1.8.2019, BGB § 1004 Rn. 118). Eine Rechtsnachfolge auf der Eigentümerseite hat auf die laufende Verjährungsfrist keinen Einfluss, setzt also insbes. keine neue Frist in Gang (BeckOK BGB/Fritzsche, 51. Ed. 1.8.2019, BGB § 1004 Rn. 119)

Die Verjährungsfrist beginnt gem. § 199 BGB mit Schluss des Jahres, in dem

1. der Anspruch entstanden ist (das war vor 10 Jahren) und

2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Da hier die Grenzverletzung erst bekannt wurde, nachdem der neue Eigentümer eine neue Einmessung hat vornehmen lassen, halte ich es für zweifelhaft, dass die Frist schon vorher zu laufen begonnen hat. Denn der Grundstückseigentümer ist nicht verpflichtet, regelmäßig die Richtigkeit der Grenzmarkierungen bzw. des Katasters zu überprüfen. Insofern dürfte dem Voreigentümer hier weder Kenntnis noch grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA Dr. Tim Greenawalt

Bewertung des Fragestellers 06.11.2019 | 13:50

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