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Nachbarschaftliche Zustimmung beim Dachgeschossausbau

16.08.2017 20:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Baulasten können nur von allen Mitgliedern einer WEG übernommen werden, weder vom Verwalter noch vom Beirat noch durch Mehrheitsbeschluss. Ob eine Baulast erforderlich ist, kann oft nur durch Akteneinsicht geklärt werden. Ein entsprechendes Verlangen des Bauamts kann ein Verwaltungsakt sein.

In einem MFH im Stadtgebiet einer niedersächsischen Großstadt soll ein, in meinem Besitz stehender Dachbodenraum zu Wohnraum ausgebaut werden. Soweit ist mit dem Bauamt und der WEG alles abgeklärt. Kurz vor Einreichung des Bauantrags hätte das Bauamt jetzt gerne die nachbarschaftliche Zustimmung zur Überschreitung der Abstandsflächen. Konkret geht es um die straßenabgewandte Seite des Hauses, in die lediglich Dachflächenfenster eingebaut werden. Da es ein Eckhaus ist, liegen die Abstandsflächen auf den jeweiligen Nebengrundstücken, welche ebenfalls mit MFH bebaut sind. Die ursprüngliche Aussage des Architekten war: Wenn lediglich Dachflächenfenster, also keine aus der Dachhaut hinausragenden Teile wie Gauben o.ä., eingesetzt werden, ändert sich die anzusetzende Wandhöhe, und somit die Größe der Abstandsflächen, nicht. Dementsprechend wird am Bestand nichts geändert und die nachbarschaftliche Zustimmung ist nicht erforderlich. Für mich klang das schlüssig, da ja zu genau dieser Abstandsflächenüberschreitung eine Genehmigung vorgelegen haben muss (das Haus ist ca. Bj. 1930).

Wie ist die Rechtslage aus Ihrer Sicht? Ist die Forderung des Bauamts berechtigt?

Sollte das Bauamt die Zustimmung berechtigterweise fordern: Welche Anforderung ist formal an die Zustimmung zu stellen? Reicht die Zustimmung der jeweiligen WEG-Verwalter oder die des Beirats (falls vorhanden)? Sollte die Zustimmung der WEG nötig sein: Welche Mehrheit ist erforderlich? Allstimmigkeit, Einstimmigkeit, einfache oder qualifizierte Mehrheit?

Ich bedanke mich für Ihre Einschätzung.

Freundliche Grüße!
16.08.2017 | 23:46

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

um Ihre Frage zutreffend beantworten zu können, ist eine Einsichtnahme in die Bauakte Ihres Hauses erforderlich. Denn es müsste geklärt werden, was genau damals genehmigt worden ist. Es ist zu prüfen, ob bei der Genehmigung Baulasten eingetragen wurden und wie weit diese Erklärungen reichen. Erst dann kann gesagt werden, ob die damalige Genehmigung und die damals abgegebenen Zustimmungen schon ausreichen oder ob das Bauamt Recht hat.

Sollte eine Akteneinsicht zum Ergebnis kommen, dass das Bauamt zu Recht (neue) nachbarliche Zustimmungen zur Übernahme von Abstandsflächen verlangt, so reicht eine Zustimmung des Verwalters oder eines Beirats nicht aus. Denn eine solche Erklärung stellt eine Inhaltsänderung des Eigentums aller Miteigentümer dar, die nur alle Miteigentümer einräumen können. Das OLG Hamm entschied mit Beschluss vom 13.11.1990 - 15 W 330/90:

"Die Übernahme der Baulast bedeutet darüber hinaus einen Verzicht auf den den Miteigentümern zustehenden öffentlich-rechtlichen Abwehranspruch gegenüber der geplanten Baumaßnahme wegen Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsfläche. ... Steht danach dem einzelnen Miteigentümer ein Abwehrrecht gegen eine bauordnungswidrige Maßnahme individuell und nicht gemeinschaftsbezogen zu, kann in diese Rechtsstellung des Miteigentümers nicht durch eine mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümerversammlung eingegriffen werden. Aus diesem Grund hat der Senat bereits durch Beschluss vom 13.03.1986 (15 W 100/85) entschieden, dass die Zustimmung zu einer geplanten Baumaßnahme des Nachbarn im Rahmen einer durch die Bauaufsichtsbehörde ... veranlassten Anhörung im Baugenehmigungsverfahren nicht der mehrheitlichen Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterliegt. Dasselbe gilt, wenn darüber hinausgehend im vorliegenden Fall zur Beseitigung eines bauordnungsrechtlichen Hindernisses eine Baulast auf das gemeinschaftliche Grundstück übernommen werden soll."

Ähnlich auch das OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2012 - 13 U 97/12 (amtlicher Leitsatz):

"Nicht die WEG, sondern die einzelnen Grundstückseigentümer sind passiv legitimiert, aufgrund einer die Sicherstellung der Bebaubarkeit des herrschenden Grundstücks bezweckenden Grunddienstbarkeit eine Baulast zu übernehmen."

Somit müssten dann leider alle Miteigentümer zustimmen.

Es ist aber zu hinterfragen, ob das Bauamt wirklich Recht hat. Daran kann begründet gezweifelt werden, da sich die Abstandsflächen doch gar nicht ändern. Die Ausführungen Ihres Architekten klingen auch für mich schlüssig. Sollten Sie in diesem Falle weitere Unterstützung benötigen, melden Sie sich also gerne.

Gerne fordere ich auch die entsprechende Akteneinsicht für Sie an und prüfe die Frage der Berechtigung des Verlangens des Bauamtes. Beachten Sie bitte auch, dass hier auch Fristen laufen könnten. Beim Bescheid des Bauamts könnte es sich um einen Verwaltungsakt handeln, der bestandskräftig werden könnte, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


ANTWORT VON

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