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Nachbarrechtsgesetz NRW, Abbruch meiner Hauswand als Grenzwand zum Nachbarn


23.11.2012 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Ich bin seit 10 Jahren Eigentümer eines alten 3 Mehrfamilenhaus in der Innenstadt. Das Haus wurde 1953 gebaut. Der linke Nachbar (auch hier Voreigentümer) hat 1958 an meine Grenzwand (nicht Nachbarwand) sein Haus (mit kleinem Ladenlokal mit darüberliegender Wohnung) angebaut.
Nach jetziger Vermessung durch den ÖBVI hat der Nachbar keine eigene Wand.
Eine schuldrechtliche oder dingliche Nutzungserlaubnis meiner Grenzwand gibt es nicht.
Ich beabsichte jetzt im Dez. 2012 mit dem Abbruch inkl. der 0,40 starken Grenzwand und sofortigem Neubau auf meinem Grundstück zu beginnen (Genehmigungen liegen vor). Zur hälfte ist die Grenzwand von mir bzw. dem Bauunternehmer schon unterfangen worden, so dass wir mit dem Abbruch und wiederaufbau beginnen könnten.
Mit linken Nachbarn ist mündlich die Situation vor ca. 4 Monaten besprochen worden auch mit dem Hinweis, dass bei Abbruch der Grenzwand vorübergehend eine Staubwand oder ähnliches gesetzt werden sollte. Der Nachbar reagiert auf nichts und stellt sich dumm.
Fragen: Welche Ansprüche habe ich ? Muss dem Nachbarn der Abbruch schriftlich angezeigt werden ? Welche Kosten muss der Nachbar beim Abbruch übernehmen (Staubwand stetzen, Abstützung seiner Überdachung etc.) Beabsichtigt ist von mir, wieder eine Grenzwand zu errichten! Welche Kosten hat der Nachbar davon zu tragen? usw.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Sicherheitshalber sollten Sie dem betreffenden Nachbarn den Abbruch nochmals anzeigen.

Da Sie über die notwendigen (baurechtlichen u. a.) Genehmigungen verfügen, ist verfahrensrechtlich aller Voraussicht nach sowieso folgendes geschehen:

Die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Erbbauberechtigten angrenzender Grundstücke (Angrenzer) sind im Baugenehmigungsverfahren (und andere verwaltungsrechtlichen) Verfahren zu beteiligen.

Einwendungen sind innerhalb eines Monats nach Zugang der Benachrichtigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zu Protokoll vorzubringen.

Die Benachrichtigung entfällt, wenn die zu benachrichtigenden Angrenzer die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder der Zulassung von Abweichungen zugestimmt haben.

Da aber letztlich auch davon unabhängige zivil- und nachbarrechtliche Ansprüche (dazu gleich) abhängen, sollten Sie vor dem Abbruch diesen schriftlich rechtzeitig Ihrem Nachbarn anzeigen.

2.
Zu Ihren Ansprüchen:

Grenzwand ist nach dem Nachbarrecht NRW die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

Die Grenzwand steht also grundsätzlich in alleinigem Eigentum des Grundstückseigentümers, der sie errichtet hat.

Daher kann er damit nach Belieben verfügen und andere wie die Nachbarn von einer Benutzung oder sonstigen Einwirkung ausschließen, wobei natürlich ein Anbau vertraglich zugelassen werden kann.

Die Kosten für Instandhaltung, -nutzung und den Abbruch tragen Sie vor diesem Hintergrund stets selbst.

Denn anderes gilt nur bei einer Nachbarwand, die hier nicht vorliegt und dem eben erwähnten Anbau an Ihre Grenzwand, was ggf. zu prüfen wäre.

Der Eigentümer des Nachbargrundstücks darf eine Grenzwand durch Anbau nutzen, wenn der Eigentümer der Grenzwand schriftlich einwilligt und der Anbau öffentlich-rechtlich zulässig ist. Anbau ist die Mitbenutzung der Grenzwand als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung der neuen baulichen Anlage.

Dieses wäre hier zu untersuchen.

Dann entstünde auch eine Kostenpflicht des Nachbarn (ich zitiere die einschlägigen Normen aus dem Nachbarrechtsgesetz):

Der anbauende Eigentümer des Nachbargrundstücks hat eine Vergütung in Höhe des halben Wertes der Grenzwand, soweit sie durch den Anbau genutzt ist, zu zahlen und ferner eine Vergütung dafür zu leisten, dass er den für die Errichtung einer eigenen Grenzwand erforderlichen Baugrund einspart.

Die Vergütung wird mit der Fertigstellung des Anbaus im Rohbau fällig. Bei der Berechnung des Wertes der Grenzwand ist von den zu diesem Zeitpunkt üblichen Baukosten auszugehen. Abzuziehen sind die durch eine besondere Bauart bedingten Mehrkosten. Das Alter und der bauliche Zustand der Wand sind zu berücksichtigen. Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe der voraussichtlich zu gewährenden Vergütung zu leisten; der Anbau darf dann erst nach Leistung der Sicherheit begonnen oder fortgesetzt werden. Die Sicherheit kann in einer Bankbürgschaft bestehen.

Nach dem Anbau sind die Unterhaltskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Grenzwand von den beiden Grundstückseigentümern zu gleichen Teilen zu tragen.

Dieses trifft dann aber nicht auf einen Abbruch zu, den Sie selbst bezahlen müssen - der Nachbar hat aber dann nach meiner ersten Meinung zu dulden, dass er seinen Anbau auch auf eigene Kosten abbrechen muss.

Da ja aber eine neue Grenzwand errichtet werden wird, kann dadurch ein Anbau wiederum zulässig sein.

Wichtig ist es auch, technisch durch einen Baustatiker und/oder -sachverständigen den Abbruch prüfen zu lassen, damit kein Eigentum des Nachbarn beschädigt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2012 | 11:22

Die Fragen sind nicht konkret genug beantwortet. Im wesentlichen den Gesetzestext des § 19 wiederzugeben - ohne die genaue Quelle zu nennen- beantwort nicht genau genug die gestellten Fragen.
Dies sollte unter Berücksichtigung der genauen Rechtsgrundlagen und er Rechtssprechung zu den gestellten Fragen beantwortet werden.
z.B. wenn wir durch den Neubau wieder eine Grenzwand erstellen, muss der Nachbar beim Anbau wieder eine Vergütung nach § 19 Abs. 2 bezahlen oder besteht durch die bisherige Nutzung der Grenzwand ( seit dem Jahr 1958) kein neuer Vergütungsanspruch.

Ob überhaupt 1958 eine Vergütung unter den Voreigentümern bezahlt würde, ist nicht mehr bekannt. Wie im og. Text beschieben ....eine schuldrechtliche oder dingliche Nutzungserlaubnis meiner Grenzwand gibt es nicht. Reicht dann die Praxis von über 50 Jahren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2012 | 16:12

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Der Nachbar müsste bei einem Anbau wiederum neu zahlen, da ja der Anbau in der Regel beim Abriss der alten Grenzwand nicht aufrecht erhalten blieben wird.

Dieses gebietet eine sinn- und zweckgerichtete Auslegung der genannten Norm (vgl. auch aus der sehr zahlreichen Rechtsprechung:
BGH, Urteil vom 16. 4. 2010 - V ZR 171/09:

"[...] Die Gemeinschaftlichkeit einer Wand hindert nach der zitierten Rechtsprechung des Senats keinen der beteiligten Nachbarn an dem Abriss der Bebauung auf seinem Grundstück. Der einseitige Abriss begründet jedoch einen Anspruch auf Schutz der in dem gemeinschaftlichen oder nach dem Abriss ehemals gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wand, § 10 Abs. 3 NNachBG (vgl. Senat, BGHZ 78, 396, 399 f.).

11
Anders ist es, wenn es sich wie hier bei der Mauer, um deren Schutz es geht, nicht um eine gemeinschaftliche Einrichtung handelt (a. M. OLG Frankfurt MDR 1982, 848). Eine an die Grenze gebaute Mauer wird von dem bürgerlichen Recht und von dem [...] Nachbarrechtsgesetz nur in dem von §§ 907 ff. BGB, §§ 16 ff. [...] erfassten Umfang geschützt. Hierzu gehört die Bewahrung des finanziellen Vorteils nicht, [...]".

On der Nachbar damals etwas gezahlt hat oder nicht, ist dann irrelevant.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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