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Nachbar nutzt verglaste Terrasse ohne Schallschutz als Wohnraum


01.08.2007 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bewohnen seit vielen Jahren einen Reihenbungalow, der von der Nachbareinheit sachgerecht durch eine Doppelwand getrennt ist. Die Terrasse der Nachbareinheit wird an einer Seite in einer Tiefe von ca. 4,5 m durch die Außenwand unseres Wohnzimmers begrenzt. Unser Nachbar hat diese Terrasse vor ca. 12 Jahren mit einem Glasdach und einer Frontverglasung versehen. Die nötigen Anschlussprofile wurden direkt an dieser Außenwand angeschlagen. Wir können uns zwar nicht mehr erinnern, unsere Einwilligung dazu gegeben zu haben, wollen aber nicht ausdrücklich in Abrede stellen, dass wir mündlich zugestimmt haben. Allerdings waren wir uns damals mit Sicherheit über die Folgen nicht im Klaren. Unsere Nachbarn waren sehr ruhig und nutzten die Terrasse nicht als Teil der Wohnung, sondern mehr als Klimapuffer und ansonsten mit großer Zurückhaltung. Dass die Metallprofile aufgrund der schallreflektierenden Flächen jedes Geräusch direkt in unser Wohnzimmer übertragen, fiel uns daher erst Jahre später auf. Wir haben das angemerkt, aber aufgrund des sehr guten nachbarschaftlichen Verhältnisses keinerlei Veranlassung gesehen, Abhilfe zu verlangen.

Im April dieses Jahres wurde das Nachbarhaus an ein jüngeres, recht lebhaftes Paar verkauft, das die überdachte Terrasse intensiv als Wohnraum nutzt. Offenbar wurde das Problem der fehlenden Schallentkoppelung vom Verkäufer nicht angesprochen, und jetzt stehen die neuen Besitzer auf dem Standpunkt, sich „in den eigenen vier Wänden“ verhalten zu dürfen wie sie wollen (verkennend, dass eine dieser Wände nicht einmal die eigene ist). Das Hintergrundgeräusch hört sich an, als ob man sich in einem Billigsthotel mit unisolierten Wänden befände. Wir bekommen quasi alles mit, was sich im benachbarten „Raum“ abspielt: Stühlerücken, Geschirrklappern, Räuspern, Gespräche. Mit etwas Konzentration könnte man selbst den Inhalt des Gesprochenen verstehen. Die akustischen Gegebenheiten in der Wohnung führen sogar dazu, dass sich uns bei geöffneter Verbindung zur Terrasse auch das Leben im hinter der Terrasse angrenzenden Wohnraum mitteilt. Dass unsere Nachbarn – außer unserem relativ laut eingestellten Telefon – nichts von uns hören, dürfte daran liegen, dass wir von Haus aus sehr ruhig leben und dass unser Wohnzimmer naturgemäß viel besser isoliert ist. Aufgrund der Tatsache, dass unsere neuen Nachbarn zuvor in einer verkehrsreichen Stadtstraße gelebt haben, dürften sie auch – aktiv wie passiv – einen anderen Geräuschpegel gewohnt sein. Sie scheinen nicht zu verstehen, dass man in einem ruhigen Wohngebiet diese Ruhe nicht einfach nur konsumieren kann, sondern durch eigenes Verhalten auch dazu beitragen muss.

Unser Leben spielt sich seit weit über 20 Jahren in diesem Haus ab. Das Wohnzimmer dient – wie anderswo auch – der Erholung. Bei uns ist dieser Begriff – wie bei anderen Leuten auch – mit Ruhe verbunden. Es kann nicht sein, dass wir künftig, womöglich die nächsten zwanzig, dreißig Jahre, nur so eine Art Ruhe vor den nachbarlichen Nebengeräuschen haben, wenn wir selbst auch für Geräusch sorgen, den Fernseher anschalten oder Musik hören.

Unsere Fragen:

1) Kann in einem solchen Fall trotz objektiv niedrigem Schallpegel von einer Belästigung gesprochen werden?

2) Können wir eine eventuell mündlich erteilte Genehmigung zur Einbeziehung unserer Außenwand wieder zurückziehen?

3) Können wir den neuen Nachbarn zwingen, eine fachmännische Schallentkopplung vornehmen zu lassen?

4) Gibt es Vorschriften zur bestimmungsgemäßen Nutzung einer Terrasse?

5) Wenn ja, ändern sich diese Nutzungsbestimmungen, wenn die Terrasse nachträglich verglast wurde? Das Dach bewirkt bei geöffneter Glasfront, dass die Geräusche zusätzlich verstärkt werden, wie von einem Schalltrichter. Hinzu kommt, dass sich nach vorne links und rechts der Terrasse nochmals Mauerwerk anschließt. Unsere Nachbarn sind daher weithin zu hören!

6) Hat der neue Besitzer die Möglichkeit, die Kosten für Rückbau oder Schallentkopplung nachträglich an den Verkäufer weiterzuleiten – insbesondere, wenn der offensichtliche Baumangel verschwiegen und/oder die Terrasse womöglich fälschlicherweise als Wohnraum ausgewiesen wurde?

7) Können wir Regressansprüche wegen der zweifelsfreien Wertminderung unseres Hauses geltend machen?

Ihre Empfehlung würde uns weiterhelfen.

Besten Dank und freundliche Grüße
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1)Für die Beurteilung, ob eine Belästigung durch den Nachbarn vorliegt, kommt es nicht nur auf den Schallpegel, sondern auch auf die Lästigkeit des Lärms an. Die Rechtsprechung beurteilt eine nicht unwesentliche Beeinträchtigung danach, wie Sie von einem Durchschnittsmenschen empfunden werden würde. Im Zweifelsfall könnte eine sichere Feststellung nur durch ein Gutachten erbracht werden.

2)Die eventuell vor 12 Jahren erteilte Genehmigung können Sie nicht ohne Weiteres zurückziehen. Ob eine Anfechtung der Willenserklärung in Betracht kommt erscheint zweifelhaft, da zumindest die Anfechtungsfristen abgelaufen sein dürften. Darüber hinaus sprechen Rechtsinstitute wie das der Verwirkung und das von Treu und Glauben gegen Sie, da eine solche Zurücknahme der Einwilligung in Anbetracht der verstrichenen Zeit rechtsmissbräuchlich erscheinen würde.

3) Wenn festgestellt werden würde, dass es sich bei der Lärmbelästigung um eine durch Sie nicht zu duldende, wesentliche Beeinträchtigung handelt, hätten Sie einen Beseitigungsanspruch gegen Ihren Nachbarn. Dieser könnte unter Umständen in der notwendigen Schallisolierung bestehen.

4+5) Explizite Benutzungsvorschriften für eine Terrasse gibt es nicht. Der Benutzung muss sich jedoch nach den allgemeinen Regeln des privatrechtlichen Immissionsschutzes richten. Auch muss zum Beispiel die Nachtruhe gewahrt werden.

6) Ob eine Rückgriffsmöglichkeit des Nachbarn gegen den Voreigentümer besteht, kann nicht pauschal beantwortet werden. Es müsste untersucht werden, welche Angaben während der Vertragsverhandlungen gemacht worden sind, ob etwas verschwiegen worden ist und was der Kaufvertrag in dieser Beziehung regelt. Sollte dem Voreigentümer jedoch ein Fehlverhalten zur Last gelegt werden können, wären Rückgriffsansprüche denkbar.

7) Sollte eine Beeinträchtigung vorliegen, haben Sie einen Beseitigungsanspruch, welcher die Wertminderung Ihres Hauses entfallen läßt, da eine Beeinträchtigung in diesem Falle, nach erfolgter Beseitigung, nicht mehr vorhanden wäre. Wäre die Beeinträchtigung so gering, dass diese durch Sie hinzunehmen ist, kann auch von keiner objektiven Wertminderung ausgegangen werden, so dass auch keine Regressansprüche bestehen würden.

Abschließend würde ich Ihnen raten bei Ihrem zuständigen Baubehörde nachzufragen, ob dort bauordnungsrechtliche Bedenken gegen den Terrassenüberbau bestehen. Außerdem empfehle ich Ihnen, sich mit einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl in Verbindung zu setzen, um eventuelle Beseitigungsansprüche, deren abschließende Beurteilung auf dieser Plattform mangels Kenntniss der tatsächlichen Ausmaße der Beinträchtigung nicht möglich ist, zu erörtern und entsprechende Schritte in die Wege zu leiten.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben handelt. Ein Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen lassen.

Ich hoffe Ihnen geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt






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