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Nachbar hat sich 'schwarz' an unseren Sickerschacht angeschlossen - was tun?

| 28.03.2021 14:53 |
Preis: 120,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:40

Sehr geehrte(r) Anwält*in,

Durch den Tod meines Vaters fiel ein Grundstück mit Wohnhaus (Haus 1) an eine Erbengemeinschaft, bestehend aus meiner Mutter und ihren drei Kindern (gesetzliche Erbfolge ohne Testament). Das Grundstück befindet sich in *****.

Um unserer Schwester die Errichtung eines weiteren Wohnhauses (Haus 2) zu ermöglichen, wurde das Grundstück in der Folge aufgeteilt: Der mit Haus 1 bebaute Teil ging als Grundstück 1 an meinen Bruder und mich, der andere Teil ging an meine Schwester (Grundstück 2). Unsere Mutter bewohnt Haus 1 im Nießbrauch.

Im Zuge der nachfolgenden Bauarbeiten wurde offensichtlich, dass die Entwässerung von Haus 2 aufgrund der Niederschlags- und Bodenverhältnisse technisch nicht einfach umzusetzen war. Meine Schwester entschied sich daher zusätzlich zum geplanten, genehmigten und baulich umgesetzten Anschluss an den Gemeindekanal, einen weiteren Ablauf hin zu einem Sickerschacht legen zu lassen, der sich auf Grundstück 1 befindet und zur Entwässerung von Haus 1 dient.

Dies erfolgte vermutlich im Dezember 2020, leider ohne unser Wissen. Erst bei einem Besuch im März 2021, nach der Schneeschmelze, wurden mein Bruder und ich auf die Bauarbeiten auf unserem Grundstück 1 aufmerksam.

Auf unsere Nachfrage konnte meine Schwester leider keine wesentlichen Informationen (Pläne, Berechnungen zur Auslegung...) zum neuen Anschluss an den Sickerschacht geben. Auch der Verlauf des schon bestehenden Anschlusses von Haus 1 an den Sickerschacht wurde offenbar in den 1980ern nicht dokumentiert.

Für uns ergeben sich aus dieser Situation einige rechtliche Fragen. Unser hauptsächliches Anliegen ist es, zukünftigen finanziellen Schaden abzuwenden und im Falle eines Verkaufs von Grundstück 1 keine Nachteile aus der neuen baulichen Situation zu haben.

1) Müssen wir innerhalb eines bestimmten Zeitraumes auf die neue bauliche Maßnahme (Anschluss des Hauses 2 an den Sickerschacht auf Grundstück 1) reagieren, um unsere Ansprüche aufrecht zu erhalten?

2) Ist es ratsam schriftlich mitzuteilen, dass die neue bauliche Maßnahme ohne unser Wissen und insbesondere ohne unsere Zustimmung erfolgt ist? An wen wäre ein solches Schreiben zu richten: Verursacherin, Gemeindeverwaltung, Grundbuchamt…?

3) Kann ein Rückbau, oder alternativ eine einmalige Entschädigungszahlung gefordert werden, da Grundstück 1 ohne Zustimmung der Eigentümer baulich verändert wurde?

4) Kann eine Nutzungsgebühr für den Sickerschacht gefordert werden und wenn ja, wie wäre eine angemessene Höhe zu bestimmen?

5) Wie gestaltet sich aktuell die Haftungsfrage bei möglichen Schäden auf Grundstück 1? (z.B. Sickerschacht überlastet, daher Rückstau und Wasserschaden in Haus 1)


Vielen Dank vorab!

28.03.2021 | 15:36

Antwort

von


(1199)
Hallestr. 101
53125 Bonn
Tel: 0228 629 46 462
Tel: 0179 4822457
E-Mail:

Sehr geehrte Fragensteller,

bei einem Sickerschacht handelt es sich ja definitiv um eine private Anlage, die keinen Zugang zum öffentlichen Abwassernetz etc. eröffnet.

Insofern gehe ich davon aus, dass man nach § 903 BGB und § 1004 BGB innerhalb der 3 jährigen Regelverjährung nach den §§ 195 ff. BGB ein "Abklemmen" sowie einen Rückbau verlangen kann.

Also:

1) Binnen 3 Jahren ab Ablauf des Jahres der Entdeckung. Bei entdeckten Maßnahmen im Jahr 2021 wäre das bis Ende 2024.

2) Sicher schadet es nicht die Gemeinde einzuschalten. Vorrangig kann man aber per Einwurfeinschreiben unter Fristsetzung schon eine Stellungnahme zu den Vorgängen vom Schwarzbauer verlangen. Insbesondere sollten nach § 242 BGB Auskunft über die technischen Details des vorgenommenen Anschlusses verlangen.

3) Klar. Das kann man tun.

4) Wie auch dies eine gute Lösung darstellen könnte wie zuzüglich sich Vereinbarungen zum Umfang der Beteiligung an Wartungs- und Sanierungsarbeiten.

5) Sicher kann man dann nach §§ 1004, 823 ff. BGB auch schon derzeit Schadensersatz verlangen, wobei man sich diese Recht im ersten Anschreiben ausdrücklich vorbehalten sollte und auf die Gefahren einer überdimensionierten Nutzung hinweisen sollte.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger


Rückfrage vom Fragesteller 29.03.2021 | 13:38

Vielen Dank für die rasche Antwort, die uns einen guten Überblick über unsere Handlungsmöglichkeiten gegeben hat. Da wir uns entschlossen haben, einen Rückbau der Wasserleitung zu fordern:
Sollte nach Schreiben + Fristablauf kein Rückbau erfolgt sein, müssen wir dann weitere rechtliche Schritte unternehmen, um unsere Ansprüche zu wahren? Oder kann man die Angelegenheit dann rechtlich "ruhen lassen" bis zu einem Schadensfall, Verkauf eines der Grundstücke... etc.

Viele Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.03.2021 | 13:40

Sehr geehrte Fragensteller,

vielen Dank. Das freut mich.

- Wenn Sie eine Frist per Einwurfeinschreiben zum Rückbau gesetzt haben und Schadensersatz wegen denkbarer Wasserschäden angedroht haben, hat man erst einmal alles richtig gemacht und kann auch untätig bleiben. Vor Ablauf des Jahres 2024 müsste man aber klagen, um nicht in die Verjährungsfalle zu tappen.

MfG RA Saeger

Bewertung des Fragestellers 31.03.2021 | 08:09

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