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Nach Zwangsversteigerung an ehem. Eigentümer vermieten

| 18.09.2011 08:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrter Ratgebende,

ich werde demnächst an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Ich möchte das zu erwerbende Haus danach nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Der im Moment in dem Haus lebende Eigentümer (Ihm gehört das Haus zu 50%, es handelt sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft) hat Interesse weiter in dem Haus zur Miete zu wohnen.

Der Eigentümer würde mir (und nur mir!) eine Begehung des Hauses zwecks eigener Begutachtung erlauben, wenn ich im Gegenzug das Haus ihm danach vermiete. Grundsätzlich bin ich sehr gerne dazu bereit, kann jedoch jetzt noch keine konkrete Vereinbarung über die Miete treffen, da ich 1. die Räume erst selbst sehen will und ich 2. mich mit dem Thema der Miete und Vertragsgestaltung erst nach der Ersteigerung auseinandersetzen möchte, da es (naturgemäß) keineswegs sicher ist, das ich hier Höchstbietender bin.

Ich möchte das Haus zu einer marktüblichen Miete vermieten.

Was wäre hier eine für beide Seiten zweckmäßige Vereinbarung?

Bitte keine Antwort von Frau Astrid Hein.

Mit freundlichen Grüßen

Ein Ratsuchender

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zunächst einmal sollte jede vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter die aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs.1 BGB) enthalten, dass Sie tatsächlich Eigentümer der Immobilie werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie sich rechtlich zu etwas verpflichten, dass Sie tatsächlich gar nicht erfüllen können, falls Sie überboten werden.

Bei der weiteren vertraglichen Gestaltung bieten sich verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten an:

Wenn zumindest die Eckdaten (Mietobjekt, Mietdauer, Entgeltlichkeit) bereits bestimmbar festgelegt werden können, kann ein Mietvorvertrag geschlossen werden. Dort kann dann geregelt werden, dass alle weiteren Punkte (Nebenkosten, Schönheitsreparaturen etc.) erst später ausgehandelt werden. Ein solcher Vorvertrag wäre aber für beide Parteien bezüglich der wesentlichen Vertragspunkte bindend, der später abzuschließende (und auch einklagbare) Mietvertrag darf daher nicht signifikant hiervon abweichen.

Alternativ kommt ein Vormietrecht in Betracht. Das Vormietrecht ist mit dem Vorkaufsrecht vergleichbar, d.h. der Berechtigte (=Noch-Eigentümer) kann zu den Konditionen, die der Vermieter mit einem Dritten geschlossen hat einen Mietvertrag abschließen. Die Vorschriften des Vorkaufrechtes (§ 463 ff BGB) finden analog Anwendung. Dadurch wäre der Noch-Eigentümer also insoweit abgesichert, dass er für den Fall, dass Sie nach Ersteigerung Mietvertrag mit einem Dritten aushandeln, zu den gleichen Konditionen in den Mietvertrag eintreten könnte.

Am wenigstens weitreichend in der Bindungswirkung und daher wohl am günstigsten für Sie als zukünftigen Vermieter wäre das Anmietrecht. Hierunter wird die Vereinbarung verstanden, dass der Vermieter zunächst verpflichtet ist, die Mietsache einem bestimmten Interessenten (=dem ehemaligen Eigentümer) anzubieten, bevor er diese auf dem freien Markt anbietet. Bei der Vereinbarung eines Anmietrechts steht dem Vermieter (ebenso wie beim Vormietrecht) aber die Entscheidung frei, ob überhaupt eine Vermietung erfolgen soll. Die Vereinbarung eines Anmietrechts ist formlos möglich, sollte aber schriftlich fixiert werden. Enthält der Vertrag keine konkreten Regelungen über die Bedingungen des Anmietrechts, liegen die Mietbedingungen im billigen Ermessen des Vermieters (§§ 315, 316 BGB), wovon auch die Vereinbarung einer marktübliche Vergütung umfasst wäre.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.09.2011 | 11:16

Vielen Dank erstmal für die aufschlussreiche Antwort.

Erlauben Sie mir bitte noch eine Nachfrage:

Angenommen ich vereinbare mit dem jetzigen Eigentümer ein Anmietrecht und erkläre darin, dass ich auch grds. vermieten werde (ich will ja eh vermieten, also kann ich das ja auch schon erklären). Was passiert, wenn wir uns bei den Mietbedingungen nicht einig werden? Ich habe dann ja kein Sonderkündigungsrecht nach § 57 ZVG mehr (Oder doch?). Wie wird das Rechtsverhältnis zwischen uns gelöst?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.09.2011 | 12:03

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Da es sich ja um den Eigentümer und nicht um einen Mieter handelt, ist eine Kündigung nach § 57 ZVG nicht notwendig. Der alte Eigentümer ist verpflichtet, nach dem Zuschlagbeschluß das Haus oder die Wohnung zu räumen, es sei denn er schließt mit Ihnen als neuen Eigentümer einen Mietvertrag. Bieten Sie Ihm auf Grundlage der Anmietvereinbarung einen Mietvertrag zu angemessenen Bedingungen an und lehnt er trotzdem ab, können Sie die Immobilie an jemand anderen vermieten. Das Anmietrecht ist dann aufgrund der Ablehnung erloschen. Es bietet sich daher auch an, eine Frist in die Anmietvereinbarung aufzunehmen, innerhalb derer der Berechtigte das Angebot annehmen muss.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 18.09.2011 | 12:39

Hat der (Teil-)Eigentümer allerdings auch einen Mietvertrag, sollte das Anmietrecht um eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung ergänzt werden (oder gleich ein bindender Vorvertrag für einen anschließenden Mietvertrag über die gesamte Fläche geschlossen werden). Denn bei einer Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ist ein Sonderkündigungsrecht nicht gegeben.

Bewertung des Fragestellers 23.09.2011 | 12:27

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"Vielen Dank für die kompetente Beratung. Sie haben mir alle rechtlichen Möglichkeiten aufgezeigt und meine Irrtümer korrigiert. Besser geht es nicht."
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